Você decidiu em uma nova casa em que você vai fazer uma oferta? Ou talvez você esteja pensando em refinanciar uma hipoteca existente e está decidindo o que deseja que seu pagamento de hipoteca mensal seja. Escolher o quanto pagar cada mês é um bom lugar para começar. É uma das primeiras perguntas que um vendedor de carros irá perguntar quando você caminhar para o seu lote, e com todos os novos tipos de hipotecas, agora é uma questão que podem ser feitas por muitos credores de hipotecas.

Os produtos hipotecários inovadores, às vezes chamados de hipotecas exóticas, possuem características que permitem aos mutuários minimizar seus pagamentos mensais no início da vida da hipoteca em troca de pagamentos mais elevados na estrada. A maioria dos mutuários acredita que irá refinanciar sua hipoteca ou mover-se antes que os pagamentos mais altos se estabeleçam. No entanto, um mal entendido dos riscos associados a essas hipotecas pode levar ao estresse financeiro - ou mesmo a um desastre. (Para ler mais sobre a compra de uma casa, consulte: Compreendendo a Estrutura de pagamento de hipoteca , Comprar uma hipoteca e Fazer uma decisão de financiamento baseada em risco .)

Neste artigo, discutiremos a mecânica das hipotecas com baixos pagamentos iniciais e os usos e riscos associados a essas hipotecas.

Quanto?

Então, o que você deseja que seu pagamento mensal seja?

Para ajudá-lo a decidir, vamos dar uma olhada em quatro categorias comuns desses empréstimos: empréstimos de juros fixos de taxa fixa, empréstimos de juros de taxa ajustável, empréstimos de pagamento graduado de taxa fixa e ARM de opções de pagamento.

As hipotecas somente para juros permitem que o mutuário pague apenas a taxa de juros sobre o saldo principal principal da hipoteca. Este é um cálculo simples feito dividindo a taxa de juros em 12 (meses) e multiplicando esse número pelo saldo principal da hipoteca. Quando um pagamento exclusivo de juros é feito, não há amortização da hipoteca (o saldo principal do empréstimo não é reduzido).

As hipotecas somente para juros estão disponíveis em empréstimos de taxa fixa e ajustável (ARMs). Uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos geralmente terá um período de apenas 10 anos de juros, após o qual o valor do pagamento mensal será recalculado para que a hipoteca amortize totalmente durante o prazo restante da hipoteca.

O ajuste mensal e 5-6 ARMs são hipotecas de taxa ajustável somente de interesse popular. Os ARM de ajuste mensais geralmente, têm um período de apenas 10 anos de juros, após o qual o valor do pagamento mensal é recalculado de forma que a hipoteca amortize totalmente durante o período restante. 5-6 ARMs têm um período de interesse único que dura somente o período de cinco anos de taxa fixa. Após o período de taxa fixa de cinco anos, não só a taxa de juros começa a ajustar de acordo com um índice mais uma margem (a taxa de juros totalmente indexada), mas o pagamento mensal deve ser recalculado para que a hipoteca amortize totalmente termo restante.5-6 ARMs são chamados 5-6 porque a taxa de juros ajusta a cada seis meses em um 5-6 ARM em vez de cada 12 meses (anualmente) como visto em um ARM de 5-1. (Para ler mais sobre ARMs, veja: Mortgages: Taxa fixa versus taxa ajustável , ARMed and Dangerous e American Dream Or Mortgage Nightmare ) > Hipotecas de amortização negativa

As hipotecas de amortização negativa levam a redução do pagamento mensal exigido um passo além de uma hipoteca somente para juros. As hipotecas de amortização negativa permitem que os mutuários efetuem um pagamento inferior ao pagamento exclusivo de juros. Quando esse pagamento é feito, o interesse diferido é criado. O montante de juros diferidos que é criado a cada mês é então adicionado ao saldo principal da hipoteca - daí o nome da amortização negativa.

A Figura 2 ilustra como funciona uma hipoteca de amortização negativa. Observe como o saldo principal aumenta mensalmente pelo valor dos juros diferidos - com exceção do primeiro mês.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 2

As hipotecas de amortização negativa também vêm em hipotecas de taxa fixa e taxa ajustável.

hipotecas de pagamento com taxa fixa ou graduada

As hipotecas de amortização negativa de taxa fixa são muitas vezes chamadas de hipotecas de pagamento graduadas. A taxa de juros para uma hipoteca de pagamento graduada é fixada ao longo da vida do empréstimo, mas o empréstimo possui um cronograma de pagamentos iniciais que começam em um valor inferior a um pagamento somente para juros (a amortização negativa é criada) e aumenta até o pagamento torna-se suficientemente grande para amortizar totalmente o empréstimo ao longo do prazo restante. Veja a Figura 3 abaixo.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 3

Taxas ajustáveis ​​ou hipotecas de opções de pagamento

As hipotecas de amortização negativa de taxa ajustável são geralmente chamadas de ARM de opção de pagamento. Uma opção de pagamento ARM é o mais complexo dos produtos hipotecários populares. Para uma opção de pagamento ARM, um "pagamento mínimo" inicial é calculado com base em uma taxa de juros de início temporário. Esta taxa de início temporário dura de um a três meses. Durante este período de taxa de início temporário, o pagamento mensal efetuado pelo mutuário é um pagamento totalmente amortizado.

Após a expiração da taxa de início temporário, o mutuário ainda tem a opção de fazer um pagamento igual ao pagamento que foi calculado com base na taxa de juros de início inicial (o pagamento mínimo), mas a taxa de juros real sobre a hipoteca torna-se a taxa de juros totalmente indexada. Existe uma alta probabilidade de que o pagamento mínimo seja inferior ao pagamento somente para juros. Portanto, os juros diferidos são criados e adicionados ao saldo principal da hipoteca.

A taxa de variação da taxa de juros totalmente indexada determinará a taxa na qual o juro diferido é adicionado ao saldo do principal. (A taxa em que a amortização negativa é criada.) Se isso não fosse suficientemente complexo, geralmente existe uma provisão no contrato de hipoteca que indica que o pagamento mínimo aumentará em 7% ou 7.5% ao ano. E, no final de cinco anos, a hipoteca irá "reformular".

Quando a hipoteca se reformula, seus pagamentos mensais são recalculados para que a hipoteca seja paga no final do prazo restante. O novo pagamento mensal é baseado na taxa de juros totalmente indexada no momento em que a hipoteca se reformula. Este pagamento torna-se o novo pagamento mínimo, e o ciclo começa de novo.

Nota:

Opção de pagamento Os ARMs têm um "limite de amortização negativo" que afirma que, se o saldo do principal pendente da hipoteca atingir uma certa porcentagem do saldo principal principal da hipoteca (geralmente 110-125%), um "não programado reformulação "será desencadeada. Os Benefícios e Riscos

Existem muitas razões pelas quais as hipotecas de amortização de juros e negativas são introduzidas nos consumidores por credores de hipotecas e planejadores financeiros; todos eles correm risco, mas essas hipotecas podem beneficiar alguns mutuários:

Benefícios

Em áreas de alto custo, a amortização de juros e negativos são populares. Eles fornecem uma maneira para um mutuário pagar um lar melhor (sujeito a padrões de subscrição).

• As hipotecas de amortização somente de juros e negativas podem ser uma opção para alguém que tenha um aumento na renda nos anos futuros.
• As hipotecas de amortização somente de juros e negativas podem ser adequadas para alguém que tenha renda irregular, como um bônus anual que compõe uma grande porcentagem de sua renda.
• Alguns planejadores financeiros aconselham os mutuários a minimizar seus pagamentos hipotecários no início da vida e a investir a diferença entre um pagamento de hipoteca de amortização somente para juros ou negativo e um pagamento de hipoteca totalmente amortizado.
• Riscos

A maioria dos devedores de hipotecas de amortização somente de juros e negativas conta com taxas de apreciação do preço de casa para tornar irrelevante o fato de que eles não estão pagando ou aumentando o saldo principal de suas hipotecas. Fazer hipóteses irrealistas sobre a taxa futura de apreciação do preço do lar é muito arriscado.

• As hipotecas de amortização de juros e amortização de taxa ajustável estão sujeitas a uma grande quantidade de risco de choque de pagamento. Em outras palavras, os pagamentos mensais aumentarão por design e poderão aumentar por valores imprevistos ou em tempos imprevistos.
• Minimizar um pagamento de hipoteca mensal para fazer investimentos cria riscos. Em geral, as hipotecas de amortização somente de juros e negativas são projetadas como produtos de cinco anos. Cinco anos é muito curto de um horizonte de tempo para assumir uma taxa de retorno estável no mercado de ações. Em outras palavras, no momento em que a hipoteca está planejada para ser refinanciada cinco anos abaixo da estrada, o mercado de ações é muito volátil para dizer que um retorno suficiente será ganho ao longo desses cinco anos para cobrir a taxa de juros sobre a hipoteca.
• A linha inferior

Não é tudo sobre o pagamento mensal inicial das hipotecas de amortização única e negativa. Os consumidores precisam entender a mecânica e identificar e medir os riscos associados às hipotecas de amortização somente de juros e negativas.Só então um consumidor pode fazer uma escolha bem informada e educada sobre a escolha de uma hipoteca. Uma ótima maneira de fazer uma escolha informada é usar uma calculadora de hipoteca como a abaixo para determinar as taxas disponíveis.