Investir em imóveis de aluguel pode revelar-se um movimento financeiro inteligente. Para iniciantes, uma propriedade de aluguel pode fornecer uma fonte constante de renda enquanto você constrói o patrimônio e a propriedade (idealmente) se aprecia. Há também benefícios fiscais: você pode deduzir suas despesas de aluguel de qualquer rendimento de renda que você ganha, reduzindo assim sua responsabilidade tributária. A maioria das despesas de locação - incluindo seguro de hipoteca, impostos sobre a propriedade, despesas de manutenção e reparação, despesas de escritório, seguro, serviços profissionais e despesas de viagem relacionadas à administração - são deduzidas no ano em que gastar o dinheiro. Para obter detalhes adicionais, veja Deduções fiscais para proprietários de imóveis de aluguel.

No entanto, outra dedução fiscal principal - a de depreciação - funciona de forma diferente. A depreciação é o processo usado para deduzir os custos de compra e melhoria de uma propriedade de aluguel (para obter um guia rápido, confira Uma Introdução à Depreciação ). Em vez de tomar uma grande dedução no ano em que você compra (ou melhora) a propriedade, a depreciação distribui a dedução durante a vida útil da propriedade. O IRS tem regras muito específicas em relação à depreciação, e se você possui propriedades de aluguel, é importante entender como o processo funciona.

Qual propriedade é depreciável?

De acordo com o IRS, você pode depreciar uma propriedade de aluguel se atende a todos desses requisitos:

• Você possui a propriedade (você é considerado o proprietário, mesmo que a propriedade esteja sujeita a uma dívida ).
• Você usa a propriedade em sua empresa ou como atividade produtora de renda.
• A propriedade tem uma vida útil determinável (o que significa que é algo que se desgasta, decai, se cansa, se torna obsoleto ou perde seu valor por causas naturais).
• A propriedade deverá durar mais de um ano.

Mesmo que a propriedade atenda a todos os requisitos acima, ela não pode ser depreciada se ela foi colocada em serviço e descartada (ou não mais usada para uso comercial) no mesmo ano. Porque a terra não se desgasta, se deteriora ou se esgota, não é depreciável. E, em geral, você não pode depreciar os custos de compensação, plantação e paisagismo, uma vez que essas atividades são consideradas parte do custo da terra.

Quando a depreciação começa e termina?

Você pode começar a tomar deduções de depreciação logo que a propriedade seja "colocada em serviço" ou esteja pronta e disponível para usar como aluguel. Aqui está um exemplo: você compra uma propriedade de aluguel em 15 de maio. Depois de trabalhar na casa por vários meses, você está pronto para alugar em 15 de julho, para que você comece a anunciar online e nos jornais locais. Você encontra um inquilino e seu contrato de arrendamento começa em 1º de setembro. Desde que a casa foi colocada em serviço (ou seja, pronta para ser alugada e ocupada) em 15 de julho, você começaria a depreciar a casa em julho (não em setembro, quando você começar a cobrar aluguel).

Você continua a depreciar a propriedade até que

• tenha deduzido o custo total ou outra base na propriedade, ou
• você retirar a propriedade do serviço, mesmo que não tenha recuperado completamente o custo ou outra base. Uma propriedade é retirada do serviço quando já não é usada como propriedade produtiva de renda - ou se você vende ou troca, converte-a para uso pessoal, abandone-a ou seja destruída.

Você pode continuar a reivindicar uma dedução de depreciação para propriedades temporariamente "inativas" ou não em uso. Se você fizer reparos depois que um inquilino se desloca, por exemplo, você ainda pode depreciar a propriedade enquanto a prepara para o próximo inquilino.

Método de depreciação

Três fatores determinam o valor da depreciação que você pode deduzir a cada ano: sua base na propriedade, o período de recuperação e o método de depreciação utilizado. Qualquer imóvel residencial colocado em serviço após 1986 é depreciado usando o Sistema de Recuperação de Custos Acelerados Modificados (MACRS), uma técnica contábil que distribui os custos (e as deduções de depreciação) ao longo de 27. 5 anos, a quantidade de tempo que o IRS considera como " vida útil "de uma propriedade de aluguel.

Embora seja sempre recomendado que você trabalhe com um contador fiscal qualificado ao calcular a depreciação, as etapas básicas são as seguintes:

1. Determine a base da propriedade . A base da propriedade é o seu custo: o valor que você pagou (em dinheiro, com uma hipoteca ou de outra forma) para adquirir a propriedade. São incluídas na base algumas taxas de liquidação e custos de encerramento, incluindo taxas legais, honorários de registro, inquéritos, taxas de transferência, seguro de títulos e qualquer montante que o vendedor decida que pague (como impostos atrasados). Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento não podem ser incluídos na sua base, incluindo os prêmios de seguro de incêndio, o lote relativo à ocupação do pré-fechamento do imóvel e os encargos relacionados com a obtenção (ou refinanciamento) de um empréstimo: pontos, prêmios de seguro hipotecário, custos de relatório de crédito e taxas de avaliação.
2. Separar o custo de terrenos e edifícios . Como você só pode depreciar o custo do edifício, e não a terra, você deve determinar o valor de cada um para depreciar o valor correto. Para determinar o valor, você pode usar o valor justo de mercado de cada um no momento em que você comprou o imóvel, ou você pode basear o número nos valores fiscais avaliados. Digamos que você comprou uma casa por US $ 110.000. A avaliação de impostos imobiliários mais recente valoriza a propriedade em US $ 90.000, dos quais $ 81.000 para a casa e US $ 9.000 para a terra. Portanto, você pode alocar 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90 000) do preço de compra para a casa e 10% ($ 9 000 ÷ $ 90,000) do preço de compra para o terreno.
3. Determine sua base na casa . Agora que você conhece a base da propriedade (casa mais terra) e o valor da casa, você pode determinar sua base na casa. Usando o exemplo acima, sua base na casa - o valor que pode depreciar - seria de US $ 99.000 (90% de US $ 110.000).Sua base no terreno seria de US $ 11 000 (10% de US $ 110 000).
4. Determine a base ajustada, se necessário . Você pode ter que aumentar ou diminuir a base para determinados eventos que acontecem entre o tempo que você compra e o tempo que você está pronto para o aluguel. Exemplos de aumentos à base incluem o custo de quaisquer adições ou melhorias (que tenham uma vida útil de pelo menos um ano) feitas antes de colocar a propriedade em serviço, o dinheiro que gastou para restaurar propriedades danificadas, o custo de trazer serviços de utilidade para o propriedade e certas taxas legais.

Exemplos de reduções à base incluem pagamentos de seguros que você recebe como resultado de danos ou roubo, perda de acidentes não cobertas pelo seu seguro pelo qual você tomou uma dedução e dinheiro que você recebe para a concessão de uma servidão.

Qual sistema usar

Os próximos passos envolvem determinar qual dos dois sistemas modificados de recuperação de custos acelerados (MACRS) se aplica: o Sistema de Depreciação Geral (GDS) ou o Sistema de Depreciação Alternativa (ADS). O GDS é o mais comum e, em geral, você deve usá-lo, a menos que você faça uma eleição irrevogável para ADS, ou a lei exige que você utilize ADS. O ADS é obrigatório quando a propriedade:

• tem um uso comercial qualificado 50% do tempo ou menos
• tem um uso isento de impostos
• é financiado por títulos isentos de impostos
• é usado principalmente na agricultura < Depois de saber qual é o sistema MACRS, você pode determinar o período de recuperação da propriedade. O período de recuperação usando GDS é de 27. 5 anos para propriedades residenciais; se você estiver usando ADS, o período de recuperação para o mesmo tipo de propriedade é de 40 anos.

Agora, você precisa determinar o valor que pode ser depreciado a cada ano. Como a maioria das propriedades de aluguel residencial usa o GDS, nos concentraremos nesse cálculo.

Para cada ano completo, uma propriedade está em serviço, você depreciaria um valor igual: 3. 636% ao ano, desde que você continue depreciando a propriedade. Se o imóvel estiver em serviço por menos de um ano (por exemplo, você comprou uma casa em maio e começou a alugar em julho), você depreciaria uma porcentagem menor desse ano, dependendo de quando foi posto em serviço. De acordo com o IRS Residential Rental Property - tabela GDS:

janeiro

3. 485%	fevereiro
3. 182%	março
2. 879%	abril
2. 576%	maio
2. 273%	junho
1. 970%	julho
1. 667%	agosto
1. 364%	setembro
1. 061%	outubro
0. 758%	novembro
0. 455%	dezembro
0. 152%	Por exemplo, pegue essa casa com uma base de US $ 99 000 e que foi posta em serviço em 15 de julho. Para o primeiro ano, depreciaríamos 1. 667%, ou US $ 1 650 (US $ 99 000 x 1. 667%). Para cada ano, a partir de então, depreciaríamos a uma taxa de 3. 636%, ou US $ 3, 599. 64, desde que o aluguel esteja em serviço durante todo o ano. Note-se que este valor é essencialmente equivalente a tomar a base e dividir pelo período de recuperação de 27. 5: $ 99 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. A diferença decorre do primeiro ano de serviço parcial.

A linha inferior

A depreciação pode ser uma ferramenta valiosa se você investir em propriedades de aluguel porque permite que você espalhe o custo de comprar a propriedade ao longo de décadas, reduzindo assim a obrigação fiscal de cada ano. Claro, se você depreciar uma propriedade e depois vendê-la por mais do que seu valor depreciado, você deve imposto sobre esse ganho através do Imposto de Recuperação de Depreciação.

Como as leis de impostos sobre o arrendamento são complicadas e mudam periodicamente, recomenda-se que você trabalhe com um contador de imposto qualificado ao estabelecer, operar e vender seu negócio de propriedade de aluguel. Isso garante que você receberá o tratamento fiscal mais favorável - e também ajudará você a evitar surpresas no tempo de imposto.