Quando você refinancia sua hipoteca, tudo depende da avaliação. Se o valor da sua casa for tão baixo quanto você estiver subaquático, não pode refinanciar. Se seu valor de avaliação colocar seu patrimônio na casa em menos de 20%, você ficará preso pagando pelo seguro de hipoteca particular (PMI) ou trazendo dinheiro para a mesa para fazer um refinanciamento em dinheiro. Além disso, você pode não obter a taxa de juros mais baixa, uma vez que os credores consideram os mutuários com menos equidade para serem mais arriscados. Se você está pensando em refinanciar, você deve entender o papel essencial da avaliação no processo.

O que é uma avaliação domiciliar?

Uma avaliação é uma opinião de profissional licenciado ou certificado sobre o valor de uma casa fornecida por um terceiro desinteressado. O avaliador é pago por prestar o serviço de valorização de sua casa, mas não tem nenhuma pele no jogo quando se trata de saber se você pode refinanciar como resultado do valor que ele ou ela chega. Em uma transação de refinanciamento, a avaliação protege o banco garantindo que não empresta ao mutuário mais dinheiro do que o valor da propriedade. Se a propriedade mais tarde entrar em execução de hipoteca por qualquer motivo, o credor quer ser capaz de revender o imóvel e recuperar o dinheiro.

O avaliador visita sua casa por entre 30 e 45 minutos para medir suas dimensões, examinar suas amenidades e avaliar sua condição geral, tanto dentro como fora, tirando fotos do exterior, da garagem e de todos os interiores quarto. Ele ou ela examina os registros de imóveis semelhantes aos seus - idealmente propriedades em seu bairro que venderam recentemente. Com base na visita domiciliar e nos registros, o avaliador chega a uma opinião profissional sobre o quanto sua propriedade venderia se você colocá-lo no mercado. O banco usa esse valor - juntamente com sua renda, patrimônio e histórico de crédito - para determinar quanto ele irá emprestar-lhe.

Como as avaliações domiciliares funcionam no mercado de hoje

Três tipos de operações de refinanciamento não requerem uma avaliação. Nem a Agência Federal de Habitação simplifica o refinanciamento, nem o Empréstimo de Refinanciamento de Redução de Taxa de Juros da Administração de Veteranos requer um. Em certos casos, o Programa de refinanciamento acessível local também não exige um. Todos os outros tipos de operações de refinanciamento requerem uma avaliação.

Os regulamentos federais determinam como os credores e avaliadores devem se comportar ao longo do processo de avaliação. Após a crise da habitação, o governo queria aumentar a independência do avaliador para evitar a possibilidade de empréstimos com base em valores domésticos inflados. Os Dodd-Frank e Truth in Lending Acts agora exigem que as avaliações sejam "conduzidas de forma independente e livres de influência e coerção inadequadas."

Como os requisitos federais de independência do avaliador definem um alcance limitado de interações aceitáveis ​​entre avaliadores e agentes de empréstimo, os credores temem que ter qualquer contato com os avaliadores pode ser interpretado como violando a lei tentando influenciar a opinião do avaliador antes da conclusão da avaliação . Os credores erguem o lado de cautela para evitar a possibilidade de ação disciplinar severa. Oficiais de empréstimo e corretores não podem selecionar o avaliador, nem o mutuário. Os mutuários também não podem enviar uma avaliação que foi realizada para um credor diferente, embora eles "possam dizer ao banco que outra avaliação existe, e o banco pode solicitar o laudo de avaliação diretamente da outra instituição. "

O credor geralmente pedirá a avaliação através de um terceiro chamado de uma empresa de gerenciamento de avaliação (AMC)." Usar uma AMC não é um requisito, mas essa é a abordagem comum para a independência do avaliador ", diz Joe Parsons, empréstimo sénior Diretor da PFS Funding of Dublin, Califórnia, um banqueiro regional e corretor de hipotecas.

Muitos credores - especialmente pequenos, locais - têm relações de referência direta com um pequeno painel de avaliadores e não usam um AMC. Ou o credor pode ter um departamento interno de avaliação independente. O avaliador deve ter conhecimento local da área (chamada competência do mercado). Espera-se que os avaliadores sigam os Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional emitidos pela Fundação de Avaliação, uma organização profissional, embora esses padrões não sejam lei.

Taxas de avaliação doméstica

As taxas de avaliação variam de acordo com o estado, mas os avaliadores devem cobrar taxas usuais e razoáveis ​​para a área. Espere pagar US $ 300 a US $ 500 para uma avaliação de uma casa unifamiliar padrão.

"As propriedades mais complexas são mais caras porque a inspeção leva mais tempo", diz Erin Benton, vice-presidente da Decorum Valuation Services, uma empresa de gerenciamento de avaliação em Ellicott City, Md.

Você deve pagar a taxa pela frente em o tempo da avaliação, não no encerramento; Independentemente de o seu empréstimo fechar, o avaliador ainda fez o trabalho. Embora a taxa possa parecer valer a pena se ela permitir que você obtenha os termos de refinanciamento que deseja, pode parecer um desperdício de dinheiro se uma baixa avaliação significa que você não pode refinanciar.

Uma vez que os credores não podem discutir o valor de uma casa ou o "valor-alvo" antecipado com um avaliador no momento da atribuição, os proprietários não podem obter uma estimativa de estimativa de estimativa sobre se sua casa provavelmente avaliará o suficiente para refinanciar antes de eles pagar pelo serviço, como poderia antes dos novos regulamentos. Na melhor das hipóteses, você pode procurar vendas comparáveis ​​recentes em sites como Zillow e Redfin, mas seus registros podem estar incompletos.

Outra opção é pedir a um agente imobiliário que faça uma análise de mercado comparativa e lhe fornecer impressões de vendas comparáveis ​​recentes do Multiple Listing Service, diz Bruce Ailion, um agente da RE / MAX Greater Atlanta. Pergunte bem, uma vez que eles estarão fazendo você um favor - ao contrário de uma venda de casa, o agente não ganhará nenhuma comissão de seu refinanciamento.

Melhorando suas chances de uma alta avaliação

O valor que o avaliador dá à sua casa depende em grande parte dos preços de vendas recentes de propriedades comparáveis, mas você está enganado se você acha que não pode fazer nada para ajudar sua casa a chegar na ponta do seu potencial valor de avaliação.

Obter a sua casa avaliada é semelhante ao de uma primeira data, diz Ailion. Embora você não tenha idéia de como seu parceiro irá gostar ou avaliar você, ser bem preparado melhora substancialmente suas chances de ser considerado atraente. "Então é com a avaliação", diz ele.

"Sua propriedade deve estar limpa, limpa e organizada e fácil de inspecionar. Qualquer animal de estimação deve ser contido e cheiros mascarados. Você não quer que o avaliador seja apressado a sair ", diz Ailion.

Veja como os avaliadores descrevem como funcionam:

"Geralmente, não importa se o gramado não é cortado ou sua casa é uma bagunça", diz o avaliador residencial certificado Ralph J. Vaccari, presidente da Vaccari & Associates em

Marblehead, Mass. "É importante perceber, porém, que uma casa suja ou descuidada pode aumentar sua aparência de desgaste além do normal, e essa condição pode, de fato, afetar o valor. "

O avaliador se preocupa com o seguinte, diz Vaccari:

• condição exterior e interior
• capacidade total
• funcionalidade, incluindo design e layout da sala interior e obsolescência funcional
• melhorias nas cozinhas e banhos , as janelas, o telhado e os sistemas da casa (aquecimento, eletricidade e encanamento) nos últimos 15 anos que tornam a casa mais atualizada, funcional e habitável pelos padrões de hoje
• e idade dos sistemas da casa > amenidades exteriores, tais como garagens, decks e varandas
• localização
• características pouco atraentes, como uma aparência exterior que é inconsistente com o resto do bairro
• É uma boa idéia apontar recursos que podem não ser imediatamente aparente que potencialmente poderia aumentar a opinião do valor do avaliador, diz Parsons.

Antes que o avaliador chegue

Preparar sua casa para a visita de um avaliador, no entanto, é diferente de prepará-lo para um potencial comprador.

"Quando você está abrindo sua casa para um potencial comprador, você quer desencadear respostas emocionais", diz Parsons. "Como vendedor, você quer que o comprador possa imaginar o quão feliz e confortável eles estarão lá. Nenhuma dessas considerações subjetivas se aplica a uma avaliação ", diz ele.

Vaccari acrescenta que um proprietário não faria uma mudança, como rasgar o tapete antigo para revelar pisos de madeira, para uma avaliação, como ele ou ela pode para um vendedor. Mas refrescar a pintura da casa, tanto dentro como fora, pode ajudar, como pode limpar a confusão para permitir o acesso total e visualização de todas as áreas da casa, incluindo o porão.

Finalmente, "Se os registros de impostos estiverem incorretos, indique isso", diz Ailion.

Caso contrário, é responsabilidade do avaliador descobrir problemas e fazer perguntas quando justificadas, diz Vaccari.

Se você garantir uma boa avaliação

Parabéns! Você completou um passo importante no refinanciamento da sua hipoteca. Agora é hora de passar pela próxima série de etapas com seu oficial de empréstimo. Se você obteve uma avaliação favorável, use uma ferramenta como a calculadora de hipoteca da Investopedia para pesquisar taxas de juros em uma hipoteca refinanciada para uma casa de seu valor. Ser armado com esses números pode ajudá-lo com algum poder de barganha quando você se encontra com seu credor.

Obtendo uma segunda opinião em uma avaliação baixa

Às vezes, o valor do avaliador não é apenas menor do que você gostaria, mas menor do que você acha que sua casa vale.

"Uma avaliação é apenas a opinião de uma pessoa", diz Ailion. "Embora esta seja uma opinião treinada e educada, como com todas as profissões, existem bons e mal praticantes. "

Dado os regulamentos federais rígidos que regem o processo, existe alguma coisa que você possa fazer sobre uma baixa avaliação?

"Se o proprietário não gosta do valor da avaliação, eles podem escrever uma carta de recurso para o credor ou AMC, mas a chance de um avaliador mudar sua opinião é muito magro, a menos que o proprietário tenha evidências esmagadoras que o valor está desligado ", diz Benton.

Seu recurso só será bem-sucedido se você mostrar que o avaliador cometeu um erro significativo, como listar a metragem quadrada ou a contagem de salas incorretamente; desconsiderando uma amenidade importante, como uma piscina ou um spa; ou desconsiderando uma venda comparável que pode suportar um valor mais elevado, enquanto "escolha de cereja" um comparável menos adequado que indicaria um valor menor, diz Parsons.

Você também pode fazer um caso, ressaltando que os comps utilizados estavam em um distrito escolar inferior ou uma subdivisão inferior que não possuía uma HOA com piscinas e campos de ténis, que todos os comparáveis ​​estavam angustiados ou as vendas da REO, ou que eles têm outras externalidades negativas que influenciam o valor, como estar em uma rua movimentada, diz Ailion. "Explique por que eles são diferentes e não iguais aos seus. Você deve provar que algo está em erro com as comparações selecionadas. "

Suas opções quando a avaliação for baixa

Se você não pode desafiar com sucesso uma baixa avaliação, como você assegura o refinanciamento? Se a avaliação o coloca em menos de 80% de equivalência patrimonial, o que significa que o credor exigirá que você pague pelo seguro de hipoteca particular - você pode fazer um refinanciamento em dinheiro e trazer vários milhares de dólares para fechar para chegar a esse empréstimo mágico de 80% - taxa de valor e evitar PMI. Você também pode optar por pagar o PMI por enquanto. Se os valores domésticos continuam a aumentar, você pode fornecer vendas comparáveis ​​ao seu administrador de hipoteca e pedir que ele seja removido do PMI, mesmo que você ainda não pagou muito do seu principal. Se a avaliação revelar que você está subaquático, no entanto, tudo o que você pode fazer é esperar que o mercado melhore, a menos que você seja qualificado para um programa de assistência governamental, como HARP.

A linha inferior

Compreender como funciona o processo de avaliação você terá a melhor chance de obter um avaliador para atribuir o maior valor possível à sua propriedade.As estimativas nem sempre chegam aos valores que os mutuários esperam e são um processo humano com espaço para a subjetividade e os erros. Você pode apelar uma baixa avaliação, mas você só terá sucesso com dados fortes para apoiá-lo.