Se você tira o tipo mais popular de hipoteca reversa, uma hipoteca de conversão de ações (HECM), seu empréstimo e sua casa terão que cumprir os requisitos da Administração Federal de Habitação (FHA) porque a FHA assegura essas hipotecas. Aqui está uma visão geral das diretrizes mais importantes que você deve estar ciente. (Para saber mais sobre os requisitos do mutuário, leia Você se qualifica para uma hipoteca reversa? )

Propriedades elegíveis

Você pode contratar uma hipoteca reversa apenas em certos tipos de propriedades. A casa deve ser uma casa unifamiliar ou uma casa de duas a quatro unidades onde você ocupa uma unidade. Condomínios aprovados pelo HUD também são elegíveis, assim como casas fabricadas que atendem aos requisitos da FHA. A área de chão da casa fabricada deve ser de pelo menos 400 pés quadrados e deve cumprir os padrões federais de construção e segurança doméstica. O imóvel a ser hipotecado reverso também deve ser classificado e tributado como imobiliário. Então, enquanto você pode viver no seu veículo recreativo, não pode hipotecar-se, porque não se qualifica como imobiliário. Além disso, para obter e manter uma hipoteca reversa em sua propriedade, você deve morar lá como sua residência principal.

Avaliação doméstica

Obter uma hipoteca reversa requer uma avaliação profissional em casa. O valor da sua casa será baseado em sua condição e os valores das propriedades na vizinhança circundante. Os credores querem certificar-se de que o montante do montante da hipoteca reversa que eles estendem aos proprietários está de acordo com o que eles obterão quando a casa for vendida para pagar o empréstimo. Uma avaliação é normalmente válida por 120 dias, o que deve ser mais que tempo suficiente para fechar seu empréstimo.

A casa também deve cumprir os padrões mínimos de propriedade da FHA para segurança, segurança e solidez. Se a casa não atender a esses padrões, o credor pode aprovar a hipoteca reversa sob a condição de que parte do produto se destine a fazer os reparos necessários para levar a propriedade até esses padrões. Um escritório HUD local irá rever uma propriedade que um avaliador acha que requer reparos custando 30% ou mais do que vale a pena a casa. O HUD pode ou não permitir que tais propriedades sejam hipotecadas inversamente. (Saiba mais em O que você deve saber sobre as avaliações domiciliares .)

Finanças do mutuário

De acordo com uma regulamentação federal que se tornou efetiva no início deste ano, os credores devem realizar uma avaliação financeira dos mutuários antes de aprová-los para uma hipoteca reversa. O objetivo desta avaliação é garantir que o proprietário tenha a disposição e a capacidade de acompanhar o seguro dos proprietários e os pagamentos do imposto de propriedade. No entanto, os principais critérios para se qualificar para uma hipoteca reversa e para determinar o quanto o empresário pode emprestar ainda são a idade do proprietário, a taxa de juros do empréstimo e o valor avaliado da propriedade, não o rendimento, o crédito e os ativos do proprietário, como com uma hipoteca a termo .(Saiba mais sobre as diferenças em Comparação de hipotecas reversas versus hipotecas antecipadas .)

Se a avaliação financeira mostrar que você não pode ter a renda ou os ativos líquidos que você precisa para manter o seguro e os impostos, não significa necessariamente que você não poderá obter uma hipoteca reversa. Os credores podem reservar parte do seu produto de hipoteca reversa para cobrir essas despesas usando um processo semelhante à conta de depósito que você poderia ter tido com sua hipoteca de frente. Para as hipotecas reversas, esta conta é chamada de "reserva de expectativa de vida".

Para a avaliação financeira, o credor irá rever os relatórios de crédito do mutuário, histórico de emprego, histórico de moradia em relação ao ano anterior, histórico de pagamento de imposto de propriedade, proprietários status do seguro, estado do seguro de inundação (leia Compreender o seguro de inundação exigido pelo credor ) e o histórico de pagamento da taxa da associação de proprietário (se o imóvel pertence a uma associação). Olhe para a página 82 desta amostra da folha de cálculo de avaliação financeira reversa da hipoteca para ver o que os credores de informações considerarão.

Prêmios de seguro de hipoteca

HECMs tem dois tipos de prémios de seguro de hipoteca: antecipados e em curso. O prêmio inicial é cobrado quando você tira o empréstimo. É uma porcentagem baseada em quanto do produto do empréstimo você decide receber no primeiro ano. A idéia é que quanto mais você tira no primeiro ano, mais risco é seu empréstimo, então seu seguro hipotecário custa mais como resultado.

O cálculo é simples: se você emprestar menos de 60% do limite inicial inicial no primeiro ano, o prémio inicial é 0. 5% do valor avaliado da sua casa. Se você emprestar mais de 60%, é 2. 5%. Você pode financiar esse prêmio se você não quiser pagar do seu bolso, mas isso significa que você estará pagando juros sobre ele enquanto você tiver o empréstimo. Uma vez que o quanto você pode pedir emprestado baseia-se, em parte, no montante de juros que você acumulará ao longo da vida do empréstimo, o financiamento do prêmio reduzirá o quanto você pode pedir emprestado em mais do que o valor do prêmio.

Você também tem que pagar prémios de seguro hipotecário anuais (MIPs) durante o tempo que você tiver o empréstimo. Esta taxa é de 1. 25% do saldo hipotecário pendente por ano. Os MIP também são adicionados ao saldo do seu empréstimo e reduzem o valor que você pode pedir emprestado.

Você não pode mais do que o lar vale

Se você vende sua casa ou se mora enquanto estiver com vida, sua hipoteca reversa será devida e a pagar. O mesmo é verdade se você morre enquanto você ainda vive na casa. Se a casa vender por menos do que você deve na hipoteca reversa, você não precisa compensar a diferença. E se seus herdeiros querem comprar a casa depois da morte ou se mudar para que possam mantê-la na família, os credores não podem pedir que paguem mais do que você deve.

Um HECM é um empréstimo sem recurso, e o seguro hipotecário da FHA cobre qualquer déficit. A única exceção é que você não pode vender sua casa por menos de 95% do que vale a pena e ficar fora do alcance. Tem que haver uma restrição como essa para evitar pessoas sem escrúpulos de fazer coisas como vender a casa a um parente por um valor inferior ao de mercado e a menos do saldo da hipoteca reversa e, em seguida, esperar que o emprestador atinja o sucesso financeiro.

A linha inferior

O setor de hipotecas está fortemente regulamentado e a FHA estabeleceu muitas diretrizes para proteger os mutuários de cometer grandes erros, para evitar que os credores se aproveitem dos mutuários e incentivar os credores a oferecer hipotecas reversas. Esses regulamentos e sua execução não são perfeitos, no entanto, então você ainda precisa ser cauteloso ao considerar uma hipoteca reversa. (Para ler mais, veja Guia para Impostos e Hipotecas Reversas e Encontre as Empresas Top Reverse Mortgage .)