Historicamente, o setor imobiliário teve uma baixa correlação com os investimentos em ações e títulos, mas comprar e vender propriedades físicas não é tão simples.

Digite derivativos imobiliários ou derivativos de propriedades. Esses instrumentos permitem que os investidores adquiram exposição à classe de ativos imobiliários, sem ter que comprar ou vender imóveis substituindo o imóvel por desempenho de um índice de retorno imobiliário. Esses derivativos são baseados em swaps, onde uma parte troca uma exposição para outra. Desta forma, os investidores podem obter exposições ao patrimônio imobiliário ou à dívida, sem nunca comprar um ativo imobiliário ou emprestar capital com imóveis como garantia. Leia mais para descobrir como eles funcionam.

Introdução aos Derivados
O Núcleo Nacional de Investimentos Imobiliários (NCREIF) é o índice aceito criado para fornecer um instrumento para avaliar o desempenho de investimento do mercado imobiliário comercial. Originalmente desenvolvido em 1982, o índice desalavancado é composto por mais de 7, 200 propriedades, no valor de cerca de US $ 315 bilhões (a partir do terceiro trimestre de 2012) de todas as regiões da U. S. e usos da terra imobiliária.

Embora este índice tenha existido há mais de 20 anos, é apenas recentemente que os dados se tornaram transparentes o suficiente para permitir que ele acompanhe com precisão e adequação o desempenho do patrimônio real. Com os dados imobiliários tornando-se mais transparentes e as informações de transações tornando-se mais fáceis e menos onerosas para obter, os índices imobiliários se tornaram mais relevantes, levando à criação de um mercado de derivativos cada vez mais eficiente.

Os derivados imobiliários são uma forma de os investidores obterem exposição à classe de ativos sem a necessidade de comprar ou vender imóveis substituindo a exposição do imóvel ao desempenho de um índice de retorno imobiliário. Isso permite que um investidor reduza seu requisito de capital inicial e abrigue as carteiras de imóveis em detrimento, enquanto prevê estratégias alternativas de gerenciamento de riscos.
Os investimentos imobiliários comerciais são categorizados nos seguintes tipos de investimento:

• Private equity
  

• Dívida privada
  

• Capital público
  

• Dívida pública

A introdução de swaps baseados no NPI foi desenvolvida para o setor de private equity. Eles foram o precursor do resto dos derivados imobiliários desenvolvidos até o momento. Os derivativos oferecidos até o momento no índice NCREIF são "swaps" que vêm em várias formas, permitindo que os investidores troquem a exposição na avaliação ou no retorno total do próprio índice ou trocando exposições de um uso de terra para outro.

Um método é "ir longo" (replicando a exposição das propriedades de compra) ou "ficar curto" (replicando a exposição das propriedades de venda).Outro método é trocar o retorno total do índice NCREIF dividido pelo setor imobiliário, permitindo que os investidores ocupem um cargo em um setor de propriedade alternativo em que eles não podem possuir propriedades, permitindo que os investidores troquem os retornos de imóveis relacionados ao escritório para varejo imobiliário.

O swap de retorno permite que dois investidores de ambos os lados do swap executem estratégias imobiliárias que não podem ser realizadas no mercado imobiliário privado. Para fazer isso, seria necessário comprar ou vender ativos com diferentes exposições com poucas possibilidades de garantir os mesmos ativos na mesma base de investimento para reverter a estratégia. Os swaps permitem aos investidores mudar ou reequilibrar suas carteiras por um período de tempo específico sem ter que transferir títulos para os ativos atualmente no balanço patrimonial. Contratos por até três anos geralmente são administrados por um banco de investimento, que atua como a câmara de compensação para os fundos.

No caso de um investidor passar o retorno total do índice NCREIF, ele ou ela aceitaria o retorno total no NPI (pago trimestralmente) em um valor nocional predeterminado e concorda em pagar a taxa LIBOR, além de um spread no mesmo valor nocional. A outra parte no swap receberia os mesmos fluxos de caixa no reverso, pagaria o retorno do índice trimestral e receberia LIBOR mais o spread.

Supondo que existem investidores para ambos os lados do comércio, dois investidores que desejem trocar uma exposição de propriedade por outra poderiam negociar o retorno do NPI para esse tipo de propriedade particular para outro. Por exemplo, um gerente de carteira que sente que seu fundo está sobrecarregado para propriedades de escritórios e sub-alocado para industrial pode trocar uma parte da exposição do escritório para industrial sem realmente comprar ou vender propriedades.

Patrimônio Público
Em vez do NPI, os derivativos para exposição ao setor de patrimônio público do mercado imobiliário comercial usam o retorno total da Associação Nacional de Fideicomisos de Investimento Imobiliário (NAREIT) para calcular os fluxos de caixa aceito (para o investidor comprado) ou pago (pelo investidor curto).

Este índice fornece o retorno de desempenho para o mercado de títulos públicos garantidos por imóveis comerciais. O receptor de troca paga LIBOR mais um spread para entrar em um swap de índice de um ano com um valor nocional de US $ 50 milhões, e ele ou ela receberia pagamentos trimestrais do índice NAREIT em US $ 50 milhões. Mais uma vez, o investidor pode obter uma exposição imobiliária pública totalmente diversificada sem comprar um único ativo.

Dívida Imobiliária
Devido à amplitude e profundidade das tranches de diferentes perfis de risco do pool subjacente de hipotecas imobiliárias comerciais encontradas no mercado de títulos hipotecários comerciais (CMBS), os derivados imobiliários também estão disponíveis em posições de dívida imobiliária. Os swaps para dívida pública pública são baseados em índices do mercado CMBS. Esses índices, ao contrário daqueles para patrimônio imobiliário, têm existido desde o final da década de 1990.

Graças à amplitude e profundidade dos dados de um grande número de transações (em relação ao patrimônio real), os índices CMBS são um indicador de desempenho muito melhor para seus respectivos mercados do que os dos seus equivalentes patrimoniais. A diferença mais notável entre os swaps de capital e os swaps de dívida é que os receptores dos pagamentos baseados na LIBOR recebem LIBOR menos um spread, em oposição aos swaps de capital próprio, que geralmente são baseados em LIBOR mais um spread. Isso ocorre porque os títulos subjacentes geralmente são financiados por dívidas a prazo de retomada rotativa de curto prazo, que geralmente é em LIBOR menos um spread. Essa é a exposição passada para as contrapartes de swap.

Os derivados da dívida de imóveis privados, como os swaps de inadimplência de crédito (CDSs), geralmente são usados ​​para proteger o risco de crédito. Derivados, tais como swaps de empréstimos, fornecem ao grupo swap tanto a taxa de juros como o risco de crédito, enquanto o ativo (um empréstimo imobiliário comercial) permanece no balanço da contraparte. Assim, um credor hipotecário pode proteger porções de sua carteira de dívida por vários termos de investimento sem ter que vender o próprio empréstimo. Desta forma, o investidor pode mudar de certos setores do mercado imobiliário quando sente que o retorno não é compatível com o risco e depois recupera a exposição quando o mercado desse setor particular for melhorado.

A linha inferior
Como os ativos imobiliários comerciais são intensivos em capital e relativamente ilíquidos, os investidores imobiliários têm dificuldade em proteger sua exposição ou executar estratégias alfa. Os bens imobiliários caracterizados por altos custos de transação e um mercado menos eficiente do que ações e títulos aumentaram a dificuldade em reequilibrar as carteiras em resposta às mudanças no mercado.

Os derivados imobiliários alteraram o mercado imobiliário comercial ao permitir que os investidores mudem tàcticamente suas exposições para riscos e oportunidades específicas sem a necessidade de comprar e vender ativos. Esses derivativos permitem a exposição a um setor diferente do mercado imobiliário ou negociando uma exposição imobiliária para uma taxa de juros variável mais ou menos um prêmio.

A capacidade de trocar exposições permite que o investidor imobiliário se torne mais tático ao investir. Agora, eles podem entrar e sair dos quatro quadrantes do mercado imobiliário, o que permite uma maior gestão de risco e o potencial de adicionar maior retorno à sua alocação de ativos imobiliários existentes em um horizonte de investimento de curto prazo ou longo prazo.