O imobiliário comercial (CRE) é um imóvel de renda que é usado exclusivamente para fins comerciais, como centros de varejo, complexos de escritórios, hotéis e apartamentos. O financiamento - incluindo a aquisição, o desenvolvimento e a construção dessas propriedades - geralmente é realizado através de empréstimos imobiliários comerciais: empréstimos hipotecários garantidos por privilégios em imóveis comerciais e não residenciais.

Assim como com os empréstimos residenciais, os bancos e os credores independentes estão ativamente envolvidos na realização de empréstimos em imóveis comerciais. Além disso, companhias de seguros, fundos de pensão, investidores privados e outras fontes de capital, incluindo o programa de Empréstimo 504 da U. S. Small Business Administration, fazem empréstimos para imóveis comerciais.

Aqui, damos uma olhada nos empréstimos imobiliários comerciais: como eles diferem dos empréstimos residenciais, suas características e o que os credores procuram.

Indivíduos vs. Entidades

Enquanto as hipotecas residenciais são tipicamente feitas para mutuários individuais, os empréstimos imobiliários comerciais são muitas vezes feitos para entidades comerciais (por exemplo, empresas, desenvolvedores, parcerias, fundos e fideicomínios) . Essas entidades geralmente são formadas com o propósito específico de possuir imóveis comerciais.

Uma entidade pode não ter um histórico financeiro ou qualquer histórico de crédito, caso em que o credor pode exigir que os diretores ou proprietários da entidade garantam o empréstimo. Isso fornece ao credor um indivíduo (ou grupo de indivíduos) com histórico de crédito e / ou histórico financeiro - e de quem eles podem se recuperar em caso de inadimplência do empréstimo. Se o tipo de garantia não for exigido pelo credor e a propriedade é o único meio de recuperação em caso de inadimplência do empréstimo, o empréstimo é chamado de empréstimo sem recurso, o que significa que o credor não possui recurso contra qualquer um ou qualquer outro do que a propriedade.

Horários de reembolso de empréstimos

Uma hipoteca residencial é um tipo de empréstimo amortizado em que a dívida é reembolsada em parcelas regulares ao longo de um período de tempo. O produto hipotecário residencial mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos.

Os compradores residenciais também possuem outras opções, incluindo hipotecas de 25 anos e 15 anos. Os períodos de amortização mais longos normalmente envolvem pagamentos mensais menores e maiores custos de juros totais durante a vida do empréstimo, enquanto os períodos de amortização mais curtos geralmente implicam pagamentos mensais maiores e custos de juros totais mais baixos. Os empréstimos residenciais são amortizados ao longo da vida do empréstimo para que o empréstimo seja totalmente reembolsado no final do prazo do empréstimo. Um mutuário com uma hipoteca de taxa fixa de US $ 200.000 em 30%, por exemplo, faria 360 pagamentos mensais de $ 1, 073. 64, após o qual o empréstimo seria totalmente reembolsado.

Ao contrário dos empréstimos residenciais, os termos dos empréstimos comerciais geralmente variam de cinco anos (ou menos) a 20 anos, e o período de amortização é muitas vezes maior do que o prazo do empréstimo. Um credor, por exemplo, pode fazer um empréstimo comercial por um período de sete anos com um período de amortização de 30 anos. Nessa situação, o investidor efetuaria pagamentos por sete anos de um montante com base no empréstimo sendo liquidado em 30 anos, seguido de um pagamento "balão" final do saldo remanescente total do empréstimo. Por exemplo, um investidor com um empréstimo comercial de US $ 1 milhão a 7% faria pagamentos mensais de US $ 6, 653. 02 por sete anos, seguido de um pagamento final global de $ 918, 127. 64 que pagaria o empréstimo na íntegra.

O prazo do empréstimo e o período de amortização afetarão a taxa que o credor cobra. Dependendo da força de crédito do investidor, esses termos podem ser negociáveis. Em geral, quanto mais longo o cronograma de reembolso do empréstimo, maior a taxa de juros.

Razões de Empréstimo a Valor

Outra forma em que os empréstimos comerciais e residenciais diferem é a relação empréstimo / valor (LTV): um valor que mede o valor de um empréstimo em relação ao valor da propriedade. Um credor calcula a LTV dividindo o valor do empréstimo pelo menor valor avaliado ou preço de compra da propriedade. Por exemplo, a LTV para um empréstimo de US $ 90.000 em uma propriedade de US $ 100.000 seria de 90% (US $ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0,9 ou 90%).

Para os empréstimos comerciais e residenciais, os mutuários com LTVs menores serão qualificados para taxas de financiamento mais favoráveis ​​do que aquelas com LTVs maiores. O motivo: eles têm mais equidade (ou participação) na propriedade, o que equivale a menor risco aos olhos do credor.

LTV altos são permitidos para determinadas hipotecas residenciais: até 100% LTV é permitido para empréstimos VA e USDA; até 96. 5% para empréstimos FHA (empréstimos que são segurados pela Administração Federal de Habitação); e até 95% para empréstimos convencionais (aqueles garantidos por Fannie Mae ou Freddie Mac).

Empréstimos comerciais LTVs, em contraste, geralmente se enquadram na faixa de 65% a 80%. Embora alguns empréstimos possam ser feitos em LTVs maiores, eles são menos comuns. O LTV específico geralmente depende da categoria de empréstimo. Por exemplo, um LTV máximo de 65% pode ser permitido para terras cruas, enquanto uma LTV de até 80% pode ser aceitável para uma construção multifamiliar. Não há programas VA ou FHA em empréstimos comerciais e nenhum seguro hipotecário privado. Portanto, os credores não têm seguro para cobrir o inadimplente do mutuário e devem contar com os bens imóveis prometidos como segurança.

Nota: O seguro de hipoteca particular (PMI) é um tipo de apólice de seguro que protege os credores do risco de incumprimento e encerramento, permitindo aos compradores que não conseguem fazer um adiantamento significativo (ou optar por não) obter financiamento hipotecário a preços acessíveis. Se um mutuário adquire uma propriedade residencial e derrubar menos de 20%, o credor minimizará seu risco exigindo que o mutuário compre o seguro de uma empresa do PMI. Veja Como se livrar do seguro de hipoteca particular .

Razão da cobertura do serviço da dívida

Os credores comerciais também analisam o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR), que compara a receita operacional líquida anual (NOI) de um imóvel com seu serviço de dívida hipotecária anual (incluindo principal e juros) medindo a capacidade da propriedade de atender a sua dívida. É calculado dividindo o NOI pelo serviço anual da dívida. Por exemplo, uma propriedade com US $ 140 000 no NOI e US $ 100 000 no serviço de dívida hipotecária anual teria um DSCR de 1. 40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4). A proporção ajuda os credores a determinar o tamanho máximo do empréstimo com base no fluxo de caixa gerado pela propriedade.

Um DSCR de menos de 1 indica um fluxo de caixa negativo. Por exemplo, um DSCR de. 92 significa que há apenas NOI suficiente para cobrir 92% do serviço anual da dívida. Em geral, os credores comerciais procuram DSCRs de pelo menos 1. 25 para garantir fluxo de caixa adequado. Um DSCR mais baixo pode ser aceitável para empréstimos com períodos de amortização mais curtos e / ou propriedades com fluxos de caixa estáveis. Rácios mais altos podem ser necessários para propriedades com fluxos de caixa voláteis - por exemplo, hotéis, que não possuem arrendamentos de inquilinos a longo prazo (e, portanto, mais previsíveis) comuns a outros tipos de imóveis comerciais.

Taxas de juros e taxas

As taxas de juros sobre empréstimos comerciais geralmente são maiores que em empréstimos residenciais. Além disso, os empréstimos imobiliários comerciais geralmente envolvem taxas que aumentam o custo total do empréstimo, incluindo avaliação, legal, pedido de empréstimo, originação de empréstimos e / ou taxas de pesquisa. Alguns custos devem ser pagos antes que o empréstimo seja aprovado (ou rejeitado), enquanto outros são aplicados anualmente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa única de originação de empréstimo de 1%, devido no momento do fechamento, e uma taxa anual de um quarto de um por cento (0.25%) até que o empréstimo seja totalmente pago. Um empréstimo de US $ 1 milhão, por exemplo, pode exigir uma taxa de originação de empréstimo de 1% igual a US $ 10 000 para ser paga na frente, com uma taxa de 0,25% de US $ 2 500 pago anualmente (além de juros).

Pagamento antecipado

Um empréstimo imobiliário comercial pode ter restrições sobre pagamento antecipado, destinadas a preservar o rendimento antecipado do credor sobre um empréstimo. Se os investidores liquidarem uma dívida antes da data de vencimento do empréstimo, provavelmente terão que pagar penalidades de pré-pagamento. Existem quatro tipos principais de penalidades de "saída" para pagar antecipadamente um empréstimo:

• Pena de pré-pagamento . Esta é a penalidade de pagamento antecipado mais básica, calculada multiplicando o saldo pendente atual por uma penalidade de pré-pagamento especificada.

• Garantia de juros . O credor tem direito a um montante específico de juros, mesmo que o empréstimo seja liquidado antecipadamente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa de juros de 10% garantida por 60 meses, com uma taxa de saída de 5% depois disso.

• Bloqueio . O mutuário não pode pagar o empréstimo antes de um período especificado, como um bloqueio de 5 anos.

• Defeasance . Uma substituição de garantias. Em vez de pagar dinheiro ao credor, o mutuário troca novas garantias (geralmente títulos do Tesouro) para a garantia de empréstimo original.Podem ser aplicadas sanções elevadas a este método de pagamento de um empréstimo.

Os termos de pré-pagamento são identificados nos documentos de empréstimo e podem ser negociados junto com outros termos de empréstimo em empréstimos imobiliários comerciais. As opções devem ser compreendidas antecipadamente e avaliadas antes de pagar um empréstimo antecipadamente.

A linha inferior

Com imóveis comerciais, geralmente é um investidor (muitas vezes uma entidade comercial) que compra a propriedade, aluga espaço e coleta aluguel dos negócios que operam dentro da propriedade: o investimento destina-se a seja uma propriedade que produza renda.

Ao avaliar os empréstimos imobiliários comerciais, os credores consideram a garantia do empréstimo; a credibilidade da entidade (ou diretores / proprietários), incluindo três a cinco anos de demonstrações financeiras e declarações de imposto de renda; e os índices financeiros, como a relação empréstimo / valor e o índice de cobertura do serviço da dívida. Para obter mais informações, leia 7 Passos para um negócio de imóveis comerciais baratos e Encontre Fortune em imóveis comerciais .