Pergunte a qualquer profissional imobiliário sobre os benefícios de investir em imóveis comerciais, e você provavelmente irá desencadear um monólogo sobre como tais propriedades são um negócio melhor do que imóveis residenciais. Os donos de imóveis comerciais adotam o fluxo de caixa adicional, as economias de escala benéficas, o campo de jogo relativamente aberto, o mercado abundante para gerentes de propriedade bons e acessíveis e o maior retorno de imóveis comerciais.

Mas como você avalia as melhores propriedades? E o que separa os grandes negócios dos insultos?

Como a maioria das propriedades imobiliárias, o sucesso começa com um bom plano. Aqui é um para ajudá-lo a avaliar um bom negócio comercial.

Saiba o que os Insiders sabem

Para ser um jogador em imóveis comerciais, aprenda a pensar como um profissional. Por exemplo, saiba que a propriedade comercial é avaliada de forma diferente da propriedade residencial. O rendimento em imóveis comerciais está diretamente relacionado à sua metragem utilizável. Esse não é o caso das casas individuais. Você também verá um maior fluxo de caixa com propriedade comercial. A matemática é simples: você ganhará mais renda em habitações multifamiliares, por exemplo, do que em uma casa unifamiliar. Saiba também que os arrendamentos de imóveis comerciais são mais longos do que em residências unifamiliares. Isso abre o caminho para um maior fluxo de caixa. Por último, se você estiver em um ambiente de crédito mais apertado, certifique-se de vir a bater com dinheiro na mão. Os credores de imóveis comerciais gostam de ver pelo menos 30% de redução antes de darem um empréstimo à luz verde.

Mapear um Plano de Ação

Definir parâmetros é uma prioridade máxima em um negócio imobiliário comercial. Por exemplo, pergunte-se o quanto você pode pagar e depois comprar as hipotecas para saber o quanto você pagará durante a vida da hipoteca. O uso de ferramentas como calculadoras de hipotecas pode ajudá-lo a desenvolver boas estimativas do custo total da sua casa.

Outras questões-chave para se perguntar incluem: quanto você espera fazer no negócio? Quem são os principais jogadores? Quantos inquilinos já estão a bordo e pagam o aluguel? Quanto espaço de aluguel você precisa preencher?

Aprenda a reconhecer um bom negócio

Os melhores profissionais de imóveis sabem muito quando vêem um. Qual é o segredo dele? Primeiro, eles têm uma estratégia de saída - as melhores promoções são as que você conhece, você pode se afastar. Isso ajuda a ter um olho afiado, terrível - sempre estar à procura de danos que requer reparos, saber como avaliar o risco e certificar-se de quebrar a calculadora para garantir que a propriedade atenda suas metas financeiras.

Familiarize-se com as Principais Métricas de Imóveis Comerciais

As métricas-chave comuns a serem usadas para a avaliação de imóveis incluem:

Resultado Operacional Líquido (NOI)
O NOI de uma propriedade imobiliária comercial é calculado pela avaliação da receita operacional bruta do primeiro ano da propriedade e, em seguida, subtraindo as despesas operacionais do primeiro ano.Você quer ter NOI positivo.

Taxa de Cap
A taxa de "capitalização" de uma propriedade imobiliária - ou taxa de capitalização - é usada para calcular o valor de propriedades produtoras de renda. Por exemplo, um complexo de apartamentos de cinco unidades ou mais, edifícios de escritórios comerciais e pequenos shoppings são todos bons candidatos para uma determinação da taxa de cap. As taxas de cap são utilizadas para estimar o valor presente líquido de lucros futuros ou fluxo de caixa; O processo também é chamado de capitalização de ganhos.

Cash on Cash
Os investidores imobiliários comerciais que contam com financiamento para comprar seus imóveis aderem freqüentemente à fórmula de caixa em dinheiro para comparar o desempenho do primeiro ano de propriedades concorrentes. Cash-on-cash leva o fato de que o investidor em questão não exige 100% de dinheiro para comprar a propriedade, mas também explica o fato de que o investidor não manterá o NOI porque ele ou ela deve usar alguns para fazer pagamentos de hipoteca. Para descobrir dinheiro em dinheiro, os investidores imobiliários devem determinar o montante necessário para investir para comprar o imóvel ou o investimento inicial.

Procure por vendedores motivados

Como qualquer empresa, os clientes dirigem imóveis. Seu trabalho é encontrá-los - especificamente aqueles que estão prontos e ansiosos para vender abaixo do valor de mercado. O fato é que nada acontece - ou mesmo importa - no setor imobiliário até encontrar um acordo, que geralmente é acompanhado por um vendedor motivado. Este é alguém com uma razão premente para vender abaixo do valor de mercado. Se o seu vendedor não estiver motivado, ele ou ela não estará tão disposto a negociar.

Descubra as Belas Artes do Bairro "Agricultura"

Uma excelente maneira de avaliar uma propriedade comercial é estudar o bairro em que está localizado, indo para casas abertas, conversando com outros proprietários do bairro e procurando vagas.

Use uma abordagem "Three-Pronged" para avaliar propriedades

Seja adaptável ao procurar ofertas excelentes. Use a internet, leia os anúncios classificados e contratar cães para pássaros para encontrar as melhores propriedades. Os cães de pássaros de imóveis podem ajudá-lo a encontrar leads de investimentos valiosos em troca de uma taxa de referência.

A linha inferior

Em geral, encontrar e avaliar imóveis comerciais não é apenas sobre bairros agrícolas, obter um ótimo preço ou enviar sinais de fumaça para trazer vendedores para você. O núcleo da ação é a comunicação humana básica. Trata-se de construir relacionamentos e relacionamentos com os donos de imóveis, então eles se sentem à vontade para falar sobre os bons negócios e fazer negócios com você.