Quando você começa a ver os serviços de rastreamento imobiliário, como o Curbed reportando o deslizamento do segundo trimestre do trimestre anterior no Hamptons, é hora de se dirigir para as colinas, dobrar ou diminuir?

Investir em imóveis no Hamptons é um pouco como investir em estoques de P / E muito altos que não são susceptíveis de análise pelos sinais e portentos usuais descritos por Graham e Dodd em Análise de Segurança , o Bíblia analítica de Wall Street. Nós todos os vimos: a relação preço / lucro médio da Dow Jones Industrials está na faixa de 16-17, e aqui está esse estoque com 95 ou mais porque alguém acha que os ganhos futuros serão ótimos! A Era Dourada tinha Newport, onde uma das amenidades desejáveis ​​era a profundidade de ancoragem da costa de Rhode Island, o suficiente para acomodar a quilha de um iate oceânico na maré baixa. Os poucos dourados da nossa idade são os Hamptons, e também há uma ancoragem de águas profundas.

Cidades dos Hamptons

"Os Hamptons" compreendem uma coleção de cerca de 20 cidades, vilas e aldeias localizadas no extremo leste de Long Island; no South Fork, é claro, ao longo do Atlântico. As cidades maiores são East Hampton, Westhampton, Southampton e Sag Harbor, somando cerca de 100 000 pessoas, talvez 130 000 no verão .

Padrão dos últimos anos

Vamos voltar alguns anos e descompactar o Curbed. com manchetes trimestrais junto com o preço associado e dados de vendas:

2013	Preço médio de venda	Média Q / Q	Preço de venda mediano	Média / Média	Q / Q mediana	Vendido	Listado
Q1: Aumento de volume, preços baixos no primeiro trimestre de 2013	$ 1, 218, 594	-42. 8%	$ 740, 000	60. 7%	-18. 4%	347	1437
Q2: Segundo trimestre de 2013 Primavera mais activa Desde 2006	$ 1, 696, 879	39. 2%	$ 920, 000	54. 2%	24. 3%	675	1573
Q3: Terceiro trimestre de 2013 Vê ganhos de preços modestos, aumento de volume	$ 1, 470, 565	-13. 3%	$ 768, 000	52. 2%	-16. 5%	534	1656
Q4: Q4 2013 mostra estabilidade do mercado	$ 1, 574, 327	7. 1%	$ 770, 500	48. 9%	0. 3%	496	1569
2014
Q1: Em Q1, A Retornar para Normalcy	$ 1, 708, 925	8. 5%	$ 880, 000	51. 5%	14. 2%	528	1696
Q2: Q2 viu vendas rápidas, preços ligeiramente mais baixos	$ 1, 539, 646	-9. 9%	$ 908, 500	59. 0%	3. 2%	700	1647
Q3: Preços Saltam no 3T de 2014	$ 1, 765, 463	14. 7%	$ 865, 000	49. 0%	-4. 8%	701	1712
Q4: Preços da habitação de Hamptons atingiram sete anos de alta no 4T de 2014	$ 2, 062, 072	16. 8%	$ 975, 000	47.3%	12. 7%	734	1575
2015
Q1: Os preços da habitação de Hamptons continuam fortes no 1T de 2015	$ 1, 761, 028	-14. 6%	$ 920, 500	52. 3%	-5. 6%	541	1636
Q2: Preços da habitação Hamptons deslizam no 2T de 2015	$ 1, 577, 944	-10. 4%	$ 849, 000	53. 8%	-7. 8%	590	1694

A primeira coisa que salta da tabela acima é o preço médio alto. O segundo é a grande diferença entre os preços médio e médio. A mediana, lembre-se, é o ponto em que metade das vendas está abaixo e metade acima, então, se houver uma diferença de 50-60% entre a média e a média, isso significa que o mercado está realmente distorcido por alguns muito, muito grandes vendas entre as casas comuns de milhões de dólares que venderiam pela metade em outras partes do país. Essas vendas também diminuem as mudanças de quarto para trimestre. Mas é o que acontece quando há um parque de campo verdadeiramente amável ao alcance de um importante motor de riqueza como a cidade de Nova York. As medidas usuais de investimento imobiliário sólido também são suspensas nos parques infantis de Boston, Cape Cod e Newport, e o Marin County de San Francisco e Napa Valley.

Ainda é um bom investimento?

Wall Street tem sua teoria do Grande Fool: não importa o quanto você pague por algo, um grande idiota virá no futuro para tirar suas mãos a um preço mais alto. As pessoas que investem em tais lugares são em grande parte imunes às flutuações trimestrais porque já são ricas e famosas, ou porque aspiram a uma ou a outra delas e querem jogar entre suas próprias pessoas. Em outras palavras, as razões para investir nos Hamptons transcendem a economia de investimento usual.

A linha inferior

É impossível fazer uma tendência de dados de vendas tão erráticos. Portanto, na ausência de uma recessão econômica verdadeiramente catastrófica, os investidores imobiliários nos Hamptons provavelmente estarão bem se puderem controlar o tempo de suas vendas. Em outras palavras, abaixe-se. Por outro lado, tenha pena da família comum que tem que viver lá por causa de empregos e raízes familiares. Se eles já possuem, seus impostos podem ser ruinosos, mas sua aposentadoria é segura. Se quiserem comprar, haverá poucas escolhas abertas para pessoas com empregos "normais" e renda familiar.

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