Investir em imóveis geradores de renda envolve dados de mercado e um grau de subjetividade. Um dos pressupostos mais importantes que um investidor imobiliário deve fazer ao valorizar as propriedades é escolher uma taxa de capitalização apropriada, que é a taxa de retorno exigida no setor imobiliário, líquida de valor ou depreciação.

Simplificando, é a taxa aplicada ao lucro operacional líquido para determinar o valor presente de uma propriedade.

TUTORIAL : Explorando Investimentos Imobiliários

Cálculo com Taxa de Capitalização

Por exemplo, se uma propriedade que deverá gerar lucro operacional líquido (NOI) de US $ 1 milhão em relação ao os próximos dez anos são descontados a uma taxa de capitalização de 14%, o valor de mercado do imóvel será determinado em US $ 1 000, 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, onde o lucro operacional líquido dividido pela taxa de capitalização global é igual ao valor de mercado.

O valor de mercado de $ 7, 142, 857 representa um bom negócio se a propriedade estiver vendendo em US $ 6. 5 milhões e seria um negócio ruim se o preço de venda for de US $ 8 milhões.

Determinar a taxa de capitalização é uma das métricas-chave na valorização de uma propriedade geradora de renda. Existem vários métodos que os investidores podem usar para encontrar uma taxa de capitalização apropriada.

Método de extração de mercado

Este método pressupõe que há informações sobre o rendimento operacional líquido e as informações de preços de venda disponíveis em propriedades de geração de renda comparáveis. A vantagem com o método de extração de mercado é que a taxa de capitalização torna a capitalização de renda direta mais significativa.

Determinar a taxa de capitalização é relativamente simples aqui. Suponha que um investidor esteja considerando comprar um estacionamento que deverá gerar US $ 500.000 na receita operacional líquida. Na área, existem três propriedades de estacionamento de geração de renda comparáveis ​​existentes.

1. O estacionamento 1 tem uma receita operacional líquida de US $ 250 000 e um preço de venda de US $ 3 milhões. Neste caso, a taxa de capitalização é: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. O estacionamento 2 tem uma receita operacional líquida de US $ 400.000 e um preço de venda de $ 3. 95 milhões. A taxa de capitalização é: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. O estacionamento 3 tem uma receita operacional líquida de US $ 185 000 e um preço de venda de US $ 2 milhões. A taxa de capitalização é: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Com base nas taxas calculadas para estas três propriedades comparáveis ​​(8. 33, 10. 13 e 9. 25%), uma taxa de capitalização global de 9. 4% seria uma representação razoável do mercado. Usando essa taxa de capitalização, um investidor pode determinar o valor de mercado da propriedade. A oportunidade de investimento no estacionamento seria avaliada usando US $ 500 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Método de compilação

O método de compilação é um pouco mais complexo do que o método de extração de mercado. A taxa de capitalização é conseguida combinando taxa de juros, taxa de não liquidez (pelo qual é ilíquida devido à natureza do imóvel), prêmio de recuperação e taxa de risco.

Dada uma taxa de juros de 4%, uma taxa de não liquidez de 1. 5%, um prêmio de recapturação de 1. 5% e uma taxa de risco de 2. 5%, a taxa de capitalização de uma propriedade de capital seria somado como: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Se o lucro operacional líquido fosse de US $ 200.000, o valor de mercado da propriedade seria: US $ 200.000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Obviamente, realizar esse cálculo é muito direto. A complexidade consiste na avaliação de estimativas precisas para os componentes individuais da taxa de capitalização, o que pode ser um desafio. A vantagem do método de compilação é que ele tenta definir e medir com precisão os componentes individuais de uma taxa de desconto.

Método de banda de investimento

O método de banda de investimento requer os cálculos mais avançados dos três métodos. A taxa de capitalização é calculada utilizando taxas de juros individuais para propriedades que utilizam financiamento de dívida e capital. A vantagem do método de banda de investimento é que é a taxa de capitalização mais apropriada para investimentos imobiliários financiados.

O primeiro passo é calcular um fator de fundo de afundamento. Esta é a porcentagem que deve ser reservada cada período para ter uma certa quantia em um futuro no tempo. Suponha que uma propriedade com lucro operacional líquido de US $ 950 000 é financiada a 50%, utilizando dívida com juros de 7% a amortizar ao longo de 15 anos. O resto é pago com patrimônio com uma taxa de retorno exigida de 10%. O fator do fundo de amortização será calculado como:

Taxa de juros / 12 meses
{[1 + (taxa de juros / 12 meses)] ^{Número de anos x 12 meses} } - 1

Conectando os números, obtemos:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Isso calcula para. 003154 por mês. Por ano, esta porcentagem:. 003154 x 12 meses = 0. 0378. A taxa a que um credor deve ser pago é igual a este fator do fundo de amortização mais a taxa de juros. Neste exemplo, esta taxa é:. 07 +. 0378 = 10. 78%, ou. 1078.

Assim, a taxa média ponderada, ou a taxa de capitalização global, usando o peso de 50% para dívida e 50% de peso para patrimônio líquido é: (.5 x 1078) + (5 x 10) = 10 .39%. Como resultado, o valor de mercado da propriedade seria: US $ 950 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

A linha inferior

Esses métodos são especificamente projetados para propriedades geradoras de renda, como casas de apartamentos, propriedades comerciais e industriais. Deve-se notar que esses métodos não são apropriados para propriedades que são ocupadas pelos proprietários.

Adivinhar ao valor de uma propriedade geradora de renda pode levar a avaliações imprecisas e investimentos com falha. Selecionar uma taxa de capitalização apropriada aumenta a precisão de uma avaliação e, portanto, a capacidade de escolher bons investimentos de propriedade geradora de renda.(Para mais leituras relacionadas, confira Como analisar os Fideicomisos de Investimento Imobiliário , Formas simples de investir em imóveis e Principais razões para investir em imóveis .)