As altas taxas de juros afetam os investidores imobiliários independentemente de o investimento imobiliário estar no mercado privado ou no mercado público. A diferença entre o investimento imobiliário no mercado privado versus o mercado público é que o mercado privado inclui um investidor que adquire um imóvel mesmo, enquanto o mercado imobiliário público inclui o investidor que compra um título em uma empresa imobiliária de capital aberto, mais tipicamente como fundos de investimento imobiliário, ou REITs.

Com exceção do mercado imobiliário em 2010, onde as taxas de juros e os preços da habitação eram baixos, caracteristicamente, as taxas de juros e os valores das propriedades têm uma relação inversa. Por exemplo, quando os preços da habitação são altos, as taxas de juros são baixas e quando os preços da habitação são baixos, as taxas de juros são altas. Para os compradores de imóveis ou investidores imobiliários privados que planejam manter a propriedade por pelo menos sete anos, é aconselhável comprar imóveis quando as taxas de juros são mais baixas e os valores das propriedades mais elevados, porque os valores das propriedades geralmente apreciam ao longo do tempo. Além disso, uma taxa de juros mais baixa com uma hipoteca fixa de 15 ou 30 anos mantém o pagamento mensal da hipoteca acessível. No entanto, para um investidor imobiliário privado que pode pagar um adiantamento maior na propriedade e pagar a hipoteca com pagamentos maiores, é aconselhável comprar imóveis com valores de propriedade mais baixos e altas taxas de juros. Isso ocorre porque o investidor pode refinanciar a propriedade quando as taxas de juros diminuem ou optam por uma hipoteca de taxa ajustável, onde a taxa de juros da hipoteca está abaixo da taxa de mercado.

REÍVEIS

Quando se trata de REITs, as taxas de juros mais altas prejudicam o preço do REIT, alavancagem e seu rendimento. Como os valores das propriedades tendem a diminuir com o aumento das taxas de juros, o preço dos REIT tende a diminuir, resultando em depreciação dos pagamentos de dividendos. Como os REITs são obrigados a desembolsar 90% de seu lucro tributável como dividendos, pagamentos de dividendos reduzidos e valores de REIT mais baixos geralmente resultam em investidores retirarem seus investimentos.

A partir de 2015, mesmo que os rácios de dívida dos REITS se mantiveram abaixo de 55% nos últimos 10 anos, com um alto valor patrimonial líquido, um REIT pode alavancar mais linhas de crédito ou acumular mais dívidas , crescer. No entanto, à medida que os valores das propriedades diminuem com altas taxas de juros, o valor do patrimônio líquido do FPI também se deprecia, reduzindo a alavancagem do REIT, o que limita a quantidade de crédito apropriada.

O rendimento de um REIT é diretamente proporcional à capacidade de um REIT para aumentar a receita. A receita geralmente é acumulada de renda, receita de serviços relacionados e fundos de operações, ou FFOs.Se o REIT possuir algum imóvel garantido por um contrato de arrendamento longo, o REIT não pode aumentar as rendas nesses imóveis. Por outro lado, o inverso também se aplica; se o aluguel puder ser levantado em propriedades em um REIT que agora tenha um menor valor de propriedade, devido a taxas de juros mais elevadas, um REIT não apenas acompanha a inflação, mas também continua a ser lucrativo sem qualquer consumo ou expansão adicional de recursos quando enfrenta um mercado com alta taxa de juros.

O alto potencial de uma perda financeira enfrentada por um REIT em uma economia com taxas de juros altas às vezes é atenuado com swaps de taxa de juros, onde o credor cobre a taxa de juros com uma contraparte de swap. O REIT é obrigado a fazer um pagamento antecipado antecipado maior com os pagamentos de empréstimos subsequentes estabelecidos a uma taxa de juros fixa determinada a aumentar ao longo da vida do swap de empréstimo. O swap protege o REIT de cair no preço e permite calcular a alavanca futura. No entanto, o REIT só pode manter seu rendimento se não enfrentar uma queda em seus FFOs ou rendas de aluguel, o que aumenta a relação custo-benefício geral do REIT.