A dedutibilidade fiscal dos juros da hipoteca é um benefício familiar para os proprietários, mas não é a única questão fiscal que os proprietários precisam saber. Alguns dos maiores desafios de possuir uma casa vêm sob a forma de regulamentos fiscais que se relacionam com base em pontos e custos. Felizmente, um pouco de conhecimento percorre um longo caminho para esclarecer os mistérios. Neste artigo, nós lhe daremos o baixo nível de pontos de base hipotecários e mostraremos como eles figuram no valor da sua casa, base de custos e, em última instância, seu passivo fiscal.

A Primer on Points

Os pontos são taxas específicas que são pagas por um mutuário para entrar em uma hipoteca. Como os pontos são considerados interesse pré-pago, um mutuário pode usá-los como deduções. No entanto, quando se trata de hipotecas, é fácil confundir-se sobre se um comprador de casa pode tomar uma dedução total de impostos por pontos, que geralmente representam 1-3% do valor do empréstimo. Geralmente, porque os pontos são de interesse pré-pago, você deve deduzi-los durante o prazo da hipoteca. No entanto, o Internal Revenue Service (IRS) afirma que os pontos são dedutíveis no ano do pagamento real, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos:

- O empréstimo é garantido pela sua residência principal (o que você vive na maior parte do tempo)

- Os pontos de pagamento são uma prática estabelecida em sua área

- Os pontos pagos foram não é mais do que o valor geralmente cobrado na sua área geográfica

- Você usa o método de contabilidade contábil, o que significa que você denunciou renda no ano em que você a recebe e deduz as despesas no ano em que as paga

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- Os pontos não foram pagos por itens que geralmente são indicados separadamente na folha de liquidação, tais como taxas de avaliação, taxas de inspeção, taxas de título, honorários advocatícios ou impostos sobre imóveis

- Você forneceu fundos em ou antes do fechamento, eram pelo menos tanto quanto os pontos cobrados, sem contar pontos pagos pelo vendedor, e você não emprestou os fundos do seu credor ou corretor de hipoteca para pagar os pontos

- Você usou seu empréstimo para comprar ou construir sua residência principal

- Os pontos foram calculados como uma porcentagem do principal da hipoteca, e o valor é claramente mostrado em sua declaração de liquidação

Em algumas circunstâncias, os pontos devem ser deduzidos ao longo da vida útil da empréstimo. Por exemplo, os pontos para um empréstimo de 30 anos seriam deduzidos a uma taxa de 1/30 por ano. Os pontos que se enquadram nesta categoria incluem os pagos:

- em uma hipoteca para uma segunda casa;

- refinanciar um empréstimo (a menos que o empréstimo seja usado para melhorar sua residência principal), que inclui os pontos pagos quando refinanciados para obter uma taxa de juros mais baixa;

- em um empréstimo home equity que não é usado para comprar, construir ou melhorar sua residência principal. Se uma parcela do empréstimo for usada para comprar, construir ou melhorar sua residência principal, a quantidade correspondente de pontos pode ser deduzida no ano em que os pontos são pagos.

Se o empréstimo for reembolsado antecipadamente, todos os pontos restantes podem ser deduzidos imediatamente. Além disso, você precisa ter em mente que o Formulário 1098 do IRS que você receberá em janeiro lista o valor dos juros dedutíveis que você pagou na sua hipoteca, mas não acompanha os pontos amortizados. Certifique-se de incluir uma explicação adequada de qualquer dedução para pontos amortizados quando você arquivar sua declaração de imposto. Se os pontos foram pagos pelo vendedor, o comprador pode deduzi-los em sua declaração de imposto, mas deve reduzir o custo do domicílio por um valor correspondente. Para uma visão abrangente sobre pontos do IRS, visite o relatório mais recente.

Compra e venda: uma análise mais detalhada da base

A base do custo, que é o valor original de um ativo para fins fiscais, é muitas vezes a última coisa na maioria das mentes dos compradores quando compram uma nova casa. Embora você não esteja pensando nisso, o método pelo qual você adquiriu a propriedade eo que você faz com ela após a aquisição afetaram a determinação da base e, em última análise, o ganho sobre o qual qualquer imposto deve eventualmente ser pago.

Compreendendo o imposto

Se você possuir e morou em sua casa (residência principal) por pelo menos dois dos cinco anos antes da venda, você não precisará pagar qualquer imposto, graças ao Auxílio ao Contribuinte Ato de 1997. Antes de 7 de maio de 1997, os proprietários eram obrigados a pagar o imposto sobre ganhos de capital sobre os lucros da venda de uma casa, a menos que o produto fosse usado para comprar uma residência principal mais cara dentro de dois anos, ou o proprietário fosse pelo menos 55 anos e reivindicou uma isenção de imposto única na vida em até US $ 125 mil em lucros da venda.

Hoje, uma única pessoa não paga nenhum imposto em até US $ 250.000 em ganhos de capital gerados pela venda de uma residência primária e casais não pagam impostos em até US $ 500.000, desde que você tenha morado em sua casa por não menos de dois anos no período de cinco anos antes da venda. Se você vendeu uma casa antes de 1997 e aprovou o lucro na sua nova residência principal, você deve incluir a quantidade de lucro de rolagem ao calcular sua base de imposto. Em circunstâncias especiais, como a diminuição da saúde, uma mudança no emprego ou o divórcio, o requisito de dois anos é dispensado, e a isenção de imposto é baseada no número de meses vividos no lar. Por exemplo, se o vendedor morasse em casa por 12 meses, o número de meses vividos na casa é dividido por 24 (o número de meses em dois anos). O resultado é 0. 5, que habilita o proprietário a uma isenção de 50% sobre os ganhos de capital gerados pela venda do imóvel. O pessoal militar que se desloca devido a uma redistribuição obrigatória está isento da regra de dois anos.

Embora US $ 250, 000 de ganhos de capital (US $ 500, 000 para casais) possam parecer uma isenção significativa, os mercados imobiliários em alta área em muitas áreas do país durante a última década, causaram que as casas modestas apreciassem significativamente ao longo do tempo . Uma vez que você nunca sabe o que o futuro trará no seu mercado imobiliário local, é importante acompanhar a base do seu custo e entender o que, se for caso disso, o imposto sobre a responsabilidade será gerado quando você vender.

Base de cálculo

Para determinar a base de custos em sua casa, você precisa adicionar o custo de qualquer melhoria de capital que você fez no domicílio ao preço que pagou pela casa. As melhorias de capital são geralmente definidas como qualquer coisa que aumenta o valor da sua propriedade e sua expectativa de vida. Essas melhorias podem incluir a ampliação de uma cozinha, a instalação de uma piscina ou a adição de um quarto extra. Em seguida, você precisa subtrair a quantidade de pontos pagos, depreciações e perdas pagas pelo vendedor.

Exemplo: Cálculo da base de custo Preço de compra de casa: $ 300, 000 Pontos pagos pelo vendedor: $ 6,000 Piscina: $ 20 000 < Base de custo ajustado: US $ 314 000 < The Bottom Line

Embora os preços da habitação tenham tido um grande sucesso na crise das hipotecas que ocorreu em 2007, se a história continuar a repetir-se de forma semelhante a booms de habitação anteriores, muitos proprietários verão o valor de suas casas apreciar mais a longo prazo. Da mesma forma, as probabilidades são boas de que as leis fiscais de ganhos de capital mudarão novamente. Porque ninguém pode dizer com certeza o que o futuro trará, é melhor ter uma compreensão completa do valor, base e responsabilidade fiscal de sua casa em todos os momentos. Algum dia, quando você precisar da informação, você terá prazer em tê-la próxima.