NOVA A volatilidade crescente do mercado de ações, combinada com taxas de juros historicamente baixas, levou muitos investidores a buscar caminhos alternativos que possam fornecer uma taxa de retorno decente. Um nicho de investimento que muitas vezes é negligenciado é o imposto sobre a propriedade. Esta oportunidade única pode fornecer investidores experientes com excelentes taxas de retorno em alguns casos, mas também podem suportar riscos substanciais, e os compradores principiantes precisam entender as regras e potenciais dificuldades que vêm com esse mercado.

O que é um embargo fiscal?

Quando um proprietário não paga os impostos sobre sua propriedade, a cidade ou o município em que a propriedade está localizada tem a autoridade para colocar uma garantia sobre a propriedade. Uma garantia é uma reclamação legal contra o imóvel pelo montante não pago que é devido. A propriedade que tem uma garantia anexada a ela não pode ser vendida ou refinanciada até que os impostos sejam pagos e a garantia seja removida. Semelhante à forma como as propriedades reais podem ser compradas / vendidas em leilões, esses ônus de imposto de propriedade também podem ser adquiridos. A CNBC informou que, de acordo com a Associação Nacional de Imposto Fiscal, aproximadamente US $ 14 bilhões em impostos sobre a propriedade não são pagos a cada ano, e cerca de um terço desse valor é posteriormente vendido a investidores privados. Os governos locais se beneficiam das vendas privadas porque recuperam imediatamente os impostos devidos sobre o imóvel em questão.

Como posso investir neles?

Quando uma garantia é emitida, um certificado de retenção de imposto é criado pelo município que reflete o valor que é devido no imóvel mais os juros ou penalidades devidos. Esses certificados são então leiloados e posteriormente emitidos para o maior investidor de licitação. Os privilégios fiscais podem ser comprados por apenas algumas centenas de dólares para propriedades muito pequenas, mas a maioria muito mais.

Os leilões podem ser mantidos em uma configuração física ou on-line, e os investidores podem licitar a taxa de juros sobre a garantia ou oferecer um prêmio que pagará por ela. O investidor que está disposto a aceitar a menor taxa de juros ou pagar o prêmio mais alto receberá a garantia. Deve-se notar que os compradores costumam entrar em guerras de licitação sobre uma determinada propriedade, o que diminuirá a taxa de retorno que o comprador vencedor colheu. O relatório da CNBC também afirmou que, embora a taxa de encerramento nacional sobre imóveis com ônus fiscais seja apenas de cerca de 6%, os compradores precisam estar cientes dos custos de reparos e outras incógnitas que podem precisar pagar se assumirem a propriedade do imóvel. Aqueles que então possuem essas propriedades podem ter que lidar com tarefas desagradáveis, como despejar os ocupantes atuais, o que pode exigir uma assistência cara de um gerente de propriedade ou advogado.

Aqueles que estão interessados ​​em comprar uma garantia fiscal podem começar por decidir qual o tipo de propriedade que eles gostariam de manter uma garantia, como residencial ou comercial, ou terra subdesenvolvida versus propriedade com melhorias.Eles podem então contatar sua tesoureira da cidade ou do condado para descobrir quando, onde e como o próximo leilão será realizado. O escritório do tesoureiro pode dizer ao investidor onde obter uma lista de privilégios de propriedade que estão programados para serem leiloados, bem como as regras de como a venda será realizada. Essas regras descreverão quaisquer requisitos de pré-inscrição, métodos de pagamento aceitos e outros detalhes pertinentes.

Os compradores também precisam fazer a devida diligência em propriedades que estão disponíveis porque, em alguns casos, o valor atual da propriedade pode ser inferior ao valor da garantia. O NLTA aconselha a dividir o valor nominal da retenção de imposto inadimplente pelo valor de mercado do imóvel. Se a proporção for superior a 4%, os potenciais compradores devem ficar longe dessa propriedade. Além disso, também pode haver outros ônus na propriedade que impedirão que o licitante se aproprie.

Cada peça de imobiliário em um determinado município com uma garantia fiscal recebe um número dentro de seu respectivo pacote. Os compradores podem procurar estes privilégios por número, a fim de obter informações sobre eles do município (isso muitas vezes pode ser feito on-line). Para cada número, o município possui o endereço da propriedade, o nome do proprietário, o valor avaliado da propriedade, a descrição legal e a repartição da condição do imóvel e das estruturas localizadas nas instalações.

Colhendo o Lucro do Lien

Os investidores que adquirem ônus de imposto de propriedade normalmente são obrigados a pagar imediatamente o valor da garantia em total volta ao município emissor. Em todos os estados, exceto dois, o emissor de retenção fiscal cobra o principal e os juros (e as penalidades devidas) e paga o detentor do certificado de garantia e cobra o certificado de garantia, se não estiver no arquivo. O dono da propriedade deve reembolsar ao investidor o montante total da garantia mais os juros, que podem variar entre 5% e 36% (a taxa variará de um estado para outro). Se o investidor pagou um prêmio pela garantia, isso pode ser adicionado ao valor que é reembolsado em alguns casos.

O cronograma de reembolso geralmente dura de seis meses a três anos; na maioria dos casos, o proprietário pode pagar a garantia na íntegra. Se o proprietário não puder pagar a garantia até o prazo, o investidor tem a autoridade para excluir o imóvel exatamente como o município teria (embora esta seja uma ocorrência bastante rara).

Desvantagens de Investir em Impostos sobre Impostos sobre Propriedade

Embora os privilégios de impostos sobre a propriedade possam render taxas de juros substanciais, os investidores precisam fazer sua lição de casa antes de entrarem nessa arena. Os privilégios fiscais geralmente são inadequados para investidores novatos ou com pouca experiência ou conhecimento de imóveis.

Os investidores também precisam estar familiarizados com a propriedade real sobre a qual a garantia foi colocada para garantir que eles possam coletar o dinheiro do proprietário. Uma propriedade em ruínas localizado no coração de um bairro de favelas provavelmente não é uma boa compra, independentemente da taxa de juros prometida, porque o dono da propriedade pode ser completamente incapaz ou não disposto a pagar o imposto que é devido.As propriedades que sofreram qualquer tipo de dano ambiental, como produtos químicos ou materiais perigosos que foram depositados lá, também são geralmente indesejáveis.

Os proprietários de Lien também precisam saber quais são suas responsabilidades depois de receberem seus certificados. Eles geralmente devem notificar o proprietário da propriedade por escrito da sua compra dentro de um período de tempo indicado. Em seguida, eles devem enviar uma segunda carta de notificação para eles perto do final do período de resgate se o pagamento não tiver sido feito na íntegra no momento.

Os privilégios fiscais também não são instrumentos eternos; muitos têm uma data de validade após um certo período de tempo decorrido após o final do período de resgate. Uma vez que o privilégio expira, o detentor do direito de garantia torna-se incapaz de cobrar qualquer saldo não pago que anteriormente era devido. Se a propriedade entrar em execução, o detentor da garantia pode descobrir que existem outros privilégios sobre a propriedade, o que pode tornar impossível obter o título.

Muitas instituições comerciais, como bancos e hedge funds, também estão entrando em ação e conseguiram superar a concorrência e diminuir os rendimentos. Isso tornou mais difícil para os investidores individuais encontrar privilégios rentáveis ​​e alguns desistiram como resultado. No entanto, também existem alguns fundos disponíveis que investem em privilégios, e isso pode ser uma boa maneira para um investidor novato entrar nesta arena com um menor grau de risco.

A Bottom Line

Os privilégios de imposto de propriedade podem ser uma alternativa de investimento viável para investidores experientes familiarizados com o mercado imobiliário. Aqueles que sabem o que estão fazendo e aproveitam o tempo para pesquisar os imóveis sobre os quais eles compram engenhos podem gerar lucros substanciais ao longo do tempo. No entanto, os riscos potenciais tornam esta arena inadequada para investidores pouco sofisticados. Para obter mais informações sobre os privilégios fiscais de propriedade, consulte seu agente imobiliário ou consultor financeiro e confira Como posso investir em ônus fiscais?