Comprar e possuir propriedade raramente é fácil ou simples. Quando a propriedade em questão se encontra em um local distante, os desafios se multiplicam. Investir em propriedades fora do estado pode parecer atraente se você mora em uma área onde o setor imobiliário é caro. Pode também parecer atraente se você já possui uma propriedade onde você mora e quer diversificar suas participações. Ou você pode querer possuir uma casa de férias. Mas antes de fazer uma oferta, considere cuidadosamente esses problemas.

Razões para comprar

Um fator que leva as pessoas a considerar a compra de imóveis longe de casa é que a propriedade pode ser mais acessível em outro estado. Talvez você viva em uma área como San Francisco ou New York City, onde os custos de propriedade são altos. Se você simplesmente não pode se dar ao luxo de comprar um lugar onde você mora ou se o fizer, seria necessário investir a maior parte do seu dinheiro no setor imobiliário e preferencialmente diversificar seus investimentos, você pode querer olhar para outras cidades onde os fundamentos do mercado são som, mas os custos de propriedade são significativamente menores.

As pessoas que vivem em áreas deprimidas, mas que não querem se mudar para o trabalho ou razões pessoais, podem ser melhores para alugar em sua cidade natal e investir em imóveis onde a economia é mais forte. Por exemplo, se você morasse em Las Vegas, a cidade com a maior taxa de encerramento durante o corte de moradia, você poderia querer comprar imóveis em um mercado onde os preços médios de venda permaneceram relativamente estáveis, como Charlotte, Carolina do Norte.

Talvez a principal razão pela qual as pessoas decidem investir em propriedades fora do estado é que o retorno sobre o investimento (ROI) pode estar melhor do que em casa. Os preços de compra, as taxas de apreciação, as despesas de hipoteca (se houver), impostos, regulamentos de habitação, condições de mercado de aluguel e muito mais são fatores que podem ser mais favoráveis ​​em outro estado e contribuirão para o ROI potencial de uma propriedade.

Desafios a considerar

Quando você investe fora do estado, você deve superar sua falta de familiaridade com o mercado imobiliário fora do estado e com suas condições econômicas locais, tanto no nível da cidade como no nível do bairro. Você não terá o mesmo conhecimento íntimo do dia a dia de um mercado distante que você tem do mercado onde você mora. Você não tem uma compreensão aprofundada dos melhores bairros - ou o pior. Você terá que confiar no boca a boca, na pesquisa, nos instintos intestinais e nas opiniões de qualquer profissional que você contratar.

O entendimento de todas as leis e regulamentos relativos à propriedade e aos impostos sobre a propriedade em um lugar onde você não vive é outro grande desafio. Mesmo que você leia todas as linhas dos códigos e ordenanças locais, o que ele diz no papel e o que acontece, na realidade, nem sempre correspondem. É crucial conversar com os proprietários da área para obter uma verdadeira compreensão das regulamentações locais.

Você precisará de bons contatos na área para tornar o seu plano de investimento bem sucedido, mas quando se lida com uma cidade distante, você pode começar do zero para encontrar profissionais de qualidade, como agentes imobiliários, gerentes de propriedade e locutores - o pessoas que serão a chave para o seu sucesso ou fracasso.

Comprar fora do Estado

O segredo para o sucesso de muitos investidores fora do estado é encontrar e contratar uma excelente empresa de administração de imóveis. Você vai precisar deles para ajudá-lo a preencher vagas, coletar aluguel, fazer reparos e lidar com emergências. Se você morava na área, você pode optar por administrar a propriedade você mesmo, mas se você mora longe, o gerenciamento de propriedades profissionais é uma despesa extra que você simplesmente deve incorrer para proteger seu investimento. Como o construtor experiente e gerente de propriedades Rusty Meador aconselha, "Não importa o quão bom de um negócio imobiliário você encontrar, é tão bom quanto sua capacidade de ser bem gerenciado."

Esteja ciente de que mesmo com uma empresa de gerenciamento de propriedades em sua folha de pagamento, você ainda precisará fazer visitas ocasionais à sua propriedade para se certificar de que o que os gerentes e inquilinos lhe dizem coincidir com a realidade. Este é um custo adicional de tempo e dinheiro que deve ser considerado.

Além disso, ao comprar uma propriedade de aluguel, especialmente a propriedade de aluguel fora do estado, é provável que encontre taxas de seguro de imóveis mais altas, taxas de juros mais altas e maiores requisitos de pagamento, uma vez que os credores consideram você um mutuário mais arriscado do que um proprietário -ocupante. Você também irá complicar sua situação fiscal ao possuir propriedades de aluguel e ganhar renda em mais de um estado. Você pode precisar contratar um profissional de imposto de renda para mantê-lo nas boas graças das autoridades fiscais.

Ao considerar todos esses fatores, você pode achar que ser um proprietário-ocupante ou comprar uma propriedade de investimento em casa é uma proposição muito mais simples e menos dispendiosa do que comprar fora do estado.

Antes de comprar fora do estado

Se você ainda está tentando comprar fora do estado, não deixe de atender a esses avisos adicionais.

Não compre a visão invisível - a propriedade pode não ser o que você acha que é. As informações on-line em uma propriedade podem ser desatualizadas, e um agente imobiliário local ou proprietário da propriedade que não está atento aos seus melhores interesses pode mentir para fechar uma venda. Se você não for o proprietário de uma propriedade incômoda que viole as leis de saúde e / ou segurança, você pode encontrar-se no gancho para várias violações de código que serão demoradas e dispendiosas de consertar. Se uma propriedade estiver vaga por tempo suficiente, ela pode desenvolver problemas de manutenção que causam um problema tão ruim que a cidade considera um risco para a segurança e o arrasa. Você pode até acabar no gancho para a conta de demolição.

Alguns investidores imobiliários encontraram percevejos, térmitas, baratas, camundongos ou outras pragas para serem sua queda. Sem uma visita em pessoa à propriedade e uma inspeção profissional para verificar essas questões, você pode se tornar o proprietário de uma propriedade que não é habitável.Scott Paxton, da Agência de Proteção de Aluguel, aconselha que as queixas de percevejos se tornaram cada vez mais comuns e este problema pode ser muito caro para se livrar.

Encontrar inquilinos de qualidade é muito importante para proprietários ausentes. Você não estará lá para acompanhar de perto o comportamento de seus inquilinos ou seu tratamento da propriedade, nem estará lá para pressioná-los a pagar se a renda está atrasada. Além de contratar uma empresa de gerenciamento de propriedades de alto nível, você quer ter inquilinos que não causem dores de cabeça ou a sua empresa de gestão.

Além disso, fazer uma visita pessoal na localização permite que você se familiarize melhor com os profissionais que irão ajudá-lo no processo de compra de casa, como seu advogado, agente imobiliário e credor. Enquanto você visita, demore algum tempo para se encontrar com vários credores e pesquisar os vários tipos de hipotecas e taxas de juros disponíveis localmente. Também é benéfico obter pré-aprovado para uma hipoteca, pois isso reduzirá o tempo que levará para fechar o negócio, uma vez que você finalmente encontrou seu sonho fora de casa do estado.

Finalmente, se você nunca possuía propriedade, comprar sua propriedade de punho fora do estado é mais arriscado. Não importa quantos livros você lê na propriedade, não há substituto para a experiência da vida real. Sem qualquer experiência em propriedade e sem o conhecimento de primeira mão que vem de viver em uma propriedade dia após dia, você pode perder importantes considerações de manutenção de propriedade em sua propriedade fora do estado.

Alternativas fora do estado

Se você não pensa que deseja comprar uma propriedade onde vive por qualquer motivo, existem outras maneiras de entrar no mercado imobiliário que são muito mais simples do que investir fora do estado . Uma opção é a confiança de investimento imobiliário (REIT). Investir em um FPI ou REIT ETF é semelhante ao investimento em ações, e você pode escolher um REIT com um perfil de risco / retorno que se ajuste ao que você está procurando. E assim como quando você possui um estoque, e você não é responsável por tomar decisões sobre como executar essa empresa quando você possui partes de um REIT, você não terá nenhuma das dores de cabeça que estão associadas a possuir uma propriedade.

Você também pode dar uma segunda olhada na compra de imóveis onde você mora - mesmo que não queira viver nele. Talvez você tenha alugado em San Francisco porque não está interessado em viver no único lugar que você pode comprar - um condomínio de 250 pés quadrados. Mas você estaria disposto a possuir esse condomínio como uma propriedade de aluguel? É provável que seja mais fácil comprar e possuir um lugar perto de sua casa. Poderia ser mais caro ou menos lucrativo, mas você pode achar o custo extra ou menor ROI vale a pena o aborrecimento reduzido.

Como fazê-lo funcionar

Se você vai comprar fora do estado, compre uma área com a qual você conhece - talvez onde você foi para a faculdade ou onde cresceu. É melhor ter algum conhecimento da área do que nenhum. Como um bônus, se você comprar em uma área que você normalmente visita de qualquer maneira, suas viagens de lazer podem se tornar, pelo menos parcialmente, dedutíveis por impostos, porque você estará adicionando um componente de negócios a essas viagens para verificar sua propriedade.

Compre em uma área com algumas semelhanças com a área onde você mora, como clima, dados demográficos ou idade da propriedade, de modo que você tenha uma idéia do que você está lidando. Se você viveu em um subúrbio da década de 1960 da Califórnia durante toda a sua vida, não compre uma propriedade de 120 anos em Boston.

Não compre uma propriedade de alto risco. Compre em um bairro principalmente ocupado por proprietários para atrair os inquilinos que são um menor risco econômico, diz Ryan L. Hinricher, sócio fundador da empresa de vendas de investimento Investor Nation. Uma propriedade de alta qualidade "normalmente terá menos manutenção e manutenção. Essas propriedades também alugam mais rapidamente, pois geralmente possuem layouts modernos e uma contagem adequada de quartos e banheiros", ele observa.

Finalmente, como mencionado anteriormente, é crucial construir uma ótima rede de profissionais para ajudá-lo e ocasionalmente visitar sua propriedade você mesmo.

A linha inferior

Investir na propriedade fora do estado é uma proposta de alto risco e um grande compromisso. Antes de fazê-lo, verifique se você realmente entende o que está entrando e que está preparado para enfrentar todos os desafios relacionados.