A estimativa do valor do imóvel é necessária para uma variedade de empreendimentos, incluindo financiamento imobiliário, listagem imobiliária para venda, análise de investimentos, seguro de propriedade e tributação de imóveis. Para a maioria das pessoas, determinar o preço de compra ou compra de uma propriedade é a aplicação mais útil da avaliação imobiliária. Este artigo fornecerá uma introdução aos conceitos básicos e métodos de avaliação imobiliária, particularmente no que se refere às vendas imobiliárias.

VER: Como valorizar uma propriedade de investimento imobiliário

Conceitos de avaliação básica

Valor
Uma consideração principal na avaliação é determinar o valor de uma propriedade: o valor presente de benefícios futuros decorrentes da propriedade de imóveis. Ao contrário de muitos bens de consumo que são rapidamente utilizados, os benefícios de imóveis são geralmente realizados durante um longo período de tempo. Portanto, uma estimativa do valor de uma propriedade deve levar em consideração as tendências econômicas e sociais, bem como os controles ou regulamentos governamentais e as condições ambientais que podem influenciar os quatro elementos de valor:

• Demanda - o desejo ou a necessidade de propriedade suportada pelos meios financeiros para satisfazer o desejo;
• Utilidade - a capacidade de satisfazer os desejos e necessidades dos futuros proprietários;
• Escassez - o fornecimento finito de propriedades concorrentes e
• Transferibilidade - a facilidade com que os direitos de propriedade são transferidos.

Valor Vs. Custo e preço

O valor não é necessariamente igual ao custo ou preço . Custo refere-se a despesas reais; por exemplo, materiais e mão-de-obra. Preço, por outro lado, é o valor que alguém paga por algo. Embora o custo eo preço possam afetar o valor, eles não determinam o valor. O preço de venda de uma casa pode ser de US $ 150, 000, mas o valor pode ser significativamente maior ou menor. Por exemplo, se um novo proprietário encontrar uma falha grave na casa, como uma base defeituosa, o valor da casa poderia ser menor do que o preço.

Valor de mercado

Uma avaliação é uma opinião ou estimativa sobre o valor de uma determinada propriedade em uma data específica. Os relatórios de avaliação são utilizados por empresas, agências governamentais, indivíduos, investidores e credores hipotecários ao tomar decisões importantes sobre transações imobiliárias. O objetivo de uma avaliação é determinar o valor de mercado de uma propriedade: o preço mais provável que a propriedade trará um mercado competitivo e aberto. O preço do mercado, o preço pelo qual uma propriedade realmente vende, nem sempre representa o valor de mercado. Por exemplo, se um vendedor estiver sob coação devido à ameaça de encerramento, ou se o imóvel foi vendido em uma venda privada sem estar exposto ao mercado aberto, o imóvel pode vender abaixo seu valor de mercado.

Métodos de Avaliação

Uma avaliação precisa depende da coleta metódica de dados. São coletados e analisados ​​dados específicos, cobrindo detalhes sobre a propriedade particular e dados gerais, pertencentes à nação, região, cidade e vizinhança em que a propriedade está localizada, para obter um valor. Três abordagens básicas são usadas durante este processo para determinar o valor de uma propriedade.

Método 1 - Abordagem de comparação de vendas

A abordagem de comparação de vendas é comumente usada na valorização de casas e terrenos unifamiliares. Às vezes chamado de abordagem de dados de mercado, é uma estimativa do valor obtida pela comparação de uma propriedade com propriedades recentemente vendidas com características semelhantes. Essas propriedades semelhantes são referidas como comparáveis ​​ , e, para fornecer uma comparação válida, cada uma deve:

• Ser tão semelhante à propriedade do assunto quanto possível;
• Foram vendidos no último ano em um mercado aberto e competitivo e
• foram vendidos em condições típicas do mercado.

Comparables
Os comparáveis ​​devem ser o mais parecido possível com a propriedade do assunto, e pelo menos três ou quatro devem ser usados ​​no processo de avaliação. Os fatores mais importantes a considerar ao selecionar comparáveis ​​são o tamanho e a localização do assunto e as propriedades comparáveis. A localização é extremamente importante porque pode ter um efeito tremendo no valor de mercado de uma propriedade.

Ajustes

Uma vez que não existem duas propriedades exatamente iguais, os ajustes nos preços de venda dos comparáveis ​​serão feitos para explicar características diferentes e outros fatores que afetariam o valor, incluindo:

• Idade e condição dos edifícios;
• Data de venda, se ocorrerem mudanças econômicas entre a data de venda de uma comparação e a data da avaliação;
• Localização, uma vez que propriedades similares podem diferir no preço de um bairro para outro;
• Características físicas, incluindo o tamanho do lote, paisagismo, tipo e qualidade da construção, número e tipo de quartos, pés quadrados de espaço habitável e se uma propriedade possui ou não pisos de madeira, garagem, upgrades de cozinha, lareira, piscina , ar central, etc. e
• Termos e condições de venda, tais como se o vendedor de uma propriedade estava sob coação ou se uma propriedade fosse vendida entre parentes (a um preço com desconto).

A estimativa do valor de mercado da propriedade em questão ficará dentro do intervalo formado pelos preços de venda ajustados dos comparáveis. Uma vez que alguns dos ajustes feitos aos preços de venda dos comparáveis ​​serão mais subjetivos do que outros, a consideração ponderada é tipicamente dada às comparáveis ​​que tiveram a menor quantidade de ajuste.

Método 2 - Abordagem de custo

A abordagem de custo pode ser usada para estimar o valor das propriedades que foram melhoradas por um ou mais prédios. Este método envolve estimativas separadas de valor para o (s) edifício (s) e a terra, levando em consideração a depreciação. As estimativas são adicionadas para calcular o valor de toda a propriedade melhorada.A abordagem de custos faz a suposição de que um comprador razoável não pagaria mais por uma propriedade melhorada do que custaria comprar um lote comparável e construir um edifício que seja comparável em termos de desejabilidade e utilidade. Esta abordagem é útil quando a propriedade que está sendo avaliada é um tipo de propriedade que não é vendida com freqüência e não é uma propriedade que produz renda. Exemplos incluem escolas, igrejas, hospitais e edifícios governamentais.

Custos de construção

Os custos de construção podem ser estimados de várias maneiras, incluindo o método de pé quadrado, onde o custo por pé quadrado de um compartimento compartilhado recentemente é multiplicado pelo número de pés quadrados no prédio em questão; o método da unidade no local onde os custos são estimados com base no custo de construção por unidade de medida dos componentes de construção individuais, incluindo mão-de-obra e materiais e o método de levantamento de quantidade que estima as quantidades de matérias-primas que serão necessárias para substituir a edifício do assunto, juntamente com o preço atual dos materiais e os custos de instalação associados.

Depreciação

Para fins de avaliação, a depreciação refere-se a qualquer condição que afete negativamente o valor de uma melhoria de propriedade real e leva em consideração:

• A deterioração física, incluindo a deterioração curavel, como a pintura e a substituição do telhado e deterioração incurável, como problemas estruturais;
• Obsolescência funcional, que se refere a características físicas ou de design que não são mais consideradas desejáveis ​​pelos proprietários, como tetos baixos, acessórios desatualizados ou casas com quatro quartos, mas apenas um banho e
• Obsolescência econômica, causada por fatores que são externos à propriedade, como estar localizado perto de um aeroporto barulhento ou de uma fábrica poluente.

A abordagem de custo para valorização imobiliária envolve cinco etapas básicas:

• Estimar o valor da terra como se estivesse vazio e disponível para ser colocado no seu melhor e melhor uso, usando a abordagem de comparação de vendas, uma vez que a terra não pode ser depreciado.
• Estimar o custo atual da construção do (s) edifício (s) e melhorias do site.
• Estimar a quantidade de depreciação das melhorias resultantes de deterioração, obsolescência funcional ou obsolescência econômica.
• Deduzem a depreciação dos custos de construção estimados.
• Adicione o valor estimado do terreno ao custo depreciado do (s) edifício (s) e melhorias do site para determinar o valor total da propriedade.

Método 3 - Abordagem de capitalização de renda

A abordagem de renda é o terceiro método de avaliação imobiliária e é baseada na relação entre a taxa de retorno que um investidor requer e o lucro líquido que uma propriedade produz. Ele é usado para estimar o valor das propriedades produtoras de renda, como complexos de apartamentos, escritórios e centros comerciais. As avaliações usando a abordagem de capitalização de renda podem ser bastante diretas quando a propriedade do assunto pode ser esperada para ter uma renda futura e quando suas despesas são previsíveis e estáveis.

Capitalização direta

Os avaliadores realizarão as seguintes etapas ao usar a abordagem de capitalização direta:

• Estimar a renda bruta potencial anual;
• Considere as perdas de cobrança de aluguéis e aluguel para determinar a renda bruta efetiva;
• Deduz as despesas operacionais anuais para calcular o lucro operacional líquido anual;
• Estimar o preço que um investidor típico pagaria pelo rendimento produzido pelo tipo e a classe de propriedade. Isto é conseguido estimando a taxa de retorno, ou a taxa de capitalização e
• Aplicar a taxa de capitalização ao lucro líquido anual da propriedade para formar uma estimativa do valor da propriedade.

Multiplicadores de renda bruta

O método do multiplicador de renda bruta (GIM) pode ser usado para avaliar outras propriedades que normalmente não são compradas como propriedades de renda, mas que podem ser alugadas, como casas de uma e duas famílias. O método GRM relaciona o preço de venda de uma propriedade com a renda esperada de aluguel. Para propriedades residenciais, a renda mensal bruta é normalmente utilizada; Para propriedades comerciais e industriais, a renda bruta anual seria usada. O método do multiplicador de renda bruta pode ser calculado da seguinte forma:

Preço de venda / Rendimento de renda = Multiplicador de renda bruta

As vendas recentes e os dados de aluguel de pelo menos três propriedades similares podem ser usados ​​para estabelecer um GIM preciso. O GIM pode então ser aplicado ao aluguel estimado de mercado justo da propriedade em questão para determinar o seu valor de mercado, que pode ser calculado da seguinte forma:

Rendimento do aluguel X GIM = Valor estimado do mercado

A linha inferior

Precisa A avaliação imobiliária é importante para credores hipotecários, investidores, seguradoras e compradores e vendedores de imóveis. Embora as avaliações sejam geralmente realizadas por profissionais qualificados, qualquer pessoa envolvida em uma transação real pode se beneficiar de obter uma compreensão básica dos diferentes métodos de avaliação imobiliária.