Muitos proprietários de imóveis pela primeira vez e investidores imobiliários experientes parecem se concentrar na funcionalidade e estilo de suas compras propostas, esperando que essas características levem ao aumento do valor da propriedade. Muitos não conseguem lembrar o slogan do setor imobiliário - "localização, localização, localização" - ao tentar encontrar a propriedade que será um grande investimento.

(Para obter mais informações sobre como comprar uma casa, consulte: Guia para comprar uma casa na U. S.)

A realidade é que a estrutura física se deprecia ao longo do tempo. É a terra embaixo da estrutura que aprecia em valor. Esta é uma distinção significativa, considerando que a compra de uma casa é o único investimento maior que a maioria dos investidores de varejo fará em suas vidas. Falhar em olhar para a casa de alguém como um investimento e entender os fatores de valor, ou se concentrar na funcionalidade e acomodação, pode limitar o desempenho geral da propriedade e oportunidades para maximizar a riqueza. (Para ir além de comprar uma casa e aprender como o setor imobiliário pode fazer lucro, leia Investir em imóveis .)

Terra como um bem de apreciação

Fazer a distinção entre a porção melhorada de uma propriedade e a terra em que se senta pode parecer trivial. Mas não é até o investidor imobiliário se concentrar nessas diferenças que se torna mais fácil encontrar investimentos mais eficientes que proporcionem o maior retorno para o valor do risco ou do capital investido. Como os preços dos imóveis são uma função da oferta e da demanda local, a aparência, a funcionalidade e a manutenção da estrutura física certamente afetarão o valor, mas esses fatores têm menos impacto do que se pode pensar. Compreender como a localização e as perspectivas de futuro dos valores da terra influenciam os retornos das propriedades permitem que os investidores façam melhores escolhas entre os ativos concorrentes. (Para saber mais, leia Cinco coisas que todo investidor imobiliário deve saber .)

A razão pela qual a terra é um bem apreciador é simples. Está em oferta limitada, e ninguém está produzindo mais. A demanda por terra cresce constantemente à medida que a população aumenta e, como a oferta é limitada, seu preço deve aumentar ao longo do tempo. A menos que algo limite para limitar a demanda por uma determinada área ou torná-la inutilizável, espera-se que os motivos aumentem em valor ao longo do tempo. (Para leitura relacionada, veja Noções básicas de economia: Demanda e oferta e Lucro com especulação de terra de imóveis .)

A questão é o quanto a terra apreciará e quanto as melhorias aumentará ou degradará o valor total. A estrutura física de uma propriedade é um recurso depreciador. À medida que envelhece, requer infusões de capital para manutenção, atualização para impedir a obsolescência funcional e, dependendo do seu projeto, atualização para evitar que ele caia fora do estilo.Mesmo o Internal Revenue Service (IRS) reconhece esse fato, permitindo a depreciação da estrutura física para as obrigações fiscais. O terreno abaixo da estrutura, no entanto, não é depreciado … (Para descobrir quais melhorias de casa valem a pena e quais são um desperdício de dinheiro, leia Adicionar valor aos investimentos imobiliários e Do-It- Projetos para aumentar o valor de casa .)

O grau de depreciação ou obsolescência física será específico para cada propriedade, mas é justo dizer que se deixado sozinho, uma propriedade continuará a perder valor até que não mais acrescenta valor à terra, ou mesmo reduz seu valor. Algumas parcelas de terra com estruturas inferiores, em comparação com as propriedades circundantes, realmente valerão mais não melhoradas. Os proprietários frequentemente criarão a estrutura física para maximizar o valor do pacote. Então, por que os conselheiros sempre sugerem que os proprietários comprometem o capital para atualizar suas casas? A razão é contrariar algumas ou todas as depreciações que reduzem lentamente o valor da estrutura. Investidores imobiliários experientes percebem que esta classe de ativos é intensiva em capital, exigindo entrada de capital periódica para maximizar o valor. (Saiba como calcular o valor da sua propriedade para apreciar para cobrir os custos de possuí-la em Você vai quebrar mesmo em sua casa? )

Implicações para o investimento

Uma vez que um investidor entende o impacto do valor da terra na apreciação total, o mantra do mercado de "localização, localização, localização" faz mais sentido. A implicação é que os compradores de casas têm que olhar além dos atributos físicos da casa e focar como sua localização no mercado afetará o retorno geral. Isso é extremamente difícil para os compradores de casas que esperam viver em suas casas por um longo período de tempo. No entanto, mesmo as compras mais desquitadas podem ser melhoradas ao longo do tempo e criar riqueza significativa se estiverem localizadas em uma área de alta demanda. A seguir, algumas considerações para os compradores de casas novas considerar:

• Casas menores ou menos atraentes podem fornecer maiores retornos de investimento.

Para entender este ponto, vislumbra duas casas funcionalmente sonoras em parcelas de terra iguais no mesmo bairro, uma valorada perto do máximo para casas nesse bairro e outra negociando a metade desse preço. Como os fatores locais de oferta e demanda impulsionam os valores da terra, as casas em um bairro tendem a apreciar aproximadamente a mesma quantidade por ano. Se a casa mais cara se valorizar em 10% (não incluindo qualquer melhoria específica ou projetos de capital), isso equivaleria a um retorno de 20% para o outro - um uso muito mais eficiente do capital de investimento.

• Os locais dentro dos bairros afetarão os valores da terra.

Locais, como o cul-de-sacs, devido à sua restrição ao trânsito e segurança implícita para as crianças, geralmente são mais exigentes do que as casas nas estradas mais utilizadas.

A valorização dos valores da terra ressalta a importância de escolher entre bairros.A maioria dos bairros de casas individuais e de classe média já limitam novas construções quando os desenvolvedores compram a maioria dos terrenos disponíveis para construir bairros residenciais e subdivisões. Por isso, a maioria dos bairros desenvolve suas próprias características sociais, culturais e demográficas que afetam a demanda por casas lá.

• A idade média dos vizinhos pode fornecer indícios de apreciação.

Muitos investidores não consideram isso ao selecionar locais. Os compradores de casas novas com crianças pequenas, muitas vezes, evitarão locais com proprietários de casas mais antigos que não fornecerão companheiros de brincadeira para seus filhos. Além disso, a maioria dos proprietários estão conscientes da influência que as escolas públicas específicas têm na demanda por casas nesse distrito escolar particular. Uma vez que as casas na área não são homogêneas, a apreciação é toda devido à localização e ao valor da terra.

• O desenvolvimento futuro pode alterar o valor da sua propriedade para o melhor ou o pior.

Os proprietários de casas devem ser conscientes não apenas do estado atual das amenidades locais, mas também das perspectivas futuras de desenvolvimento comercial e governamental na área. Os planos governamentais relativos a escolas, hospitais, padrões de tráfego e outras infra-estruturas públicas terão tanta influência sobre os valores da terra como o desenvolvimento presente e futuro de amenidades comerciais em um local específico. (Para leitura relacionada, veja Cinco erros Investidores imobiliários devem evitar .)

Os investidores imobiliários de propriedade única devem influenciar suas ofertas de compra o efeito potencial de terras vagas ou desenvolvíveis em preços futuros de fornecimento e casa. Este é um risco contínuo suportado pelos compradores de condomínios. Os preços do condomínio são afetados pelos mesmos fatores de demanda que as casas unifamiliares e a valorização da terra em que seu prédio está em andamento.

Uma questão única para os proprietários de condomínios é o fornecimento. Ao contrário da maioria das residências unifamiliares, que são construídas em locais de preenchimento, um número significativo de condomínios pode ser construído em pequenas parcelas de terra e em curtos períodos de tempo, aumentando a oferta e potencialmente diminuindo os preços. É difícil para os proprietários de condomínio avaliar o potencial de novos desenvolvimentos e valores da terra, uma vez que as estruturas de múltiplas unidades e elevadas elevadas podem ser facilmente construídas em parcelas que inicialmente abrigavam outros tipos de imóveis residenciais ou comerciais. (Para ler mais sobre os problemas enfrentados pelos proprietários de condomínios, leia Comprar um condomínio .)

A linha inferior

O investidor imobiliário bem-sucedido aprende a olhar além do estilo e os atributos físicos das compras prospectivas e concentra-se no potencial da propriedade para apreciação da terra. Isso exige negligenciar as casas mais atraentes em um local alvo e concentrar-se naqueles que oferecem oportunidades de melhoria que irão aumentar o valor da terra. Compreender os valores da terra mudará a visão de investimento da casa de fazenda sub-mantida de "pouco atraente" para "gerador de dinheiro". Os investidores interessados ​​em avaliar o rastreamento devem visitar o site da Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA), que permite verificar a valorização da moradia em sua área.

Uma vez que você encontrou uma propriedade de investimento atraente e pesquisou seu valor de terra, é hora de aplicar essas habilidades de pesquisa para comprar uma hipoteca. Ao pesquisar o valor da terra de uma casa pode fazer milhares de pessoas; fazer sua lição de casa pode economizar milhares de dólares em juros e taxas.