Seguro de hipoteca privado (PMI) é um tipo especial de apólice de seguro, fornecido por seguradoras privadas, para proteger um credor contra perda se um devedor inadimplente. A maioria dos credores requer o PMI quando um comprador de casa faz um adiantamento de menos de 20% do preço de compra da casa - ou, em hipoteca, o rácio de empréstimo a valor (LTV) da hipoteca é superior a 80% (maior o índice de LTV , quanto maior o perfil de risco da hipoteca). O PMI permite que os mutuários obtenham financiamento se eles só podem pagar (ou preferem) para colocar apenas 5% a 19. 99% do custo da residência, mas vem com custos mensais adicionais. Os mutuários pagam seu PMI mensalmente até que tenham acumulado equidade suficiente na casa que o credor já não os considera de alto risco.

Os custos do PMI podem variar de 0,25% a 2% (mas geralmente são de cerca de 0,5 a 1%) do saldo do seu empréstimo por ano, dependendo do tamanho do adiantamento e da hipoteca, o prazo do empréstimo e sua pontuação de crédito. Quanto maiores forem os seus fatores de risco, maior será a taxa que você paga. Além disso, como o PMI é uma porcentagem do valor do empréstimo, quanto mais você empresta, mais PMI você pagará. Existem seis grandes empresas da PMI nos Estados Unidos. Eles cobram taxas similares, que são ajustadas anualmente.

Quanto tempo você carrega o PMI?

Uma vez que a LTV da hipoteca cai para 78% - o que significa que o seu adiantamento, além do principal do empréstimo que você pagou, equivale a 22% do preço de compra da casa - o credor deve cancelar automaticamente o PMI conforme exigido pela Lei federal de proteção dos proprietários , mesmo que o valor de mercado da sua casa tenha diminuído (desde que você esteja atualizado em sua hipoteca).

Caso contrário, o período de tempo que você precisa carregar PMI depende do tipo de PMI que você escolher.

Tipos de PMI

Existem três tipos diferentes de seguro de hipoteca particular:

• PMI (BPMI) pago por mutuário: você paga um prémio mensalmente até que seu PMI seja terminou (quando o saldo da LTV estiver programado para atingir 78% do valor original da sua casa), ou quando for cancelado conforme o pedido. Quando um mutuário alcançou 20% de equidade no lar, ele pode notificar o credor por escrito que é hora de interromper os prêmios PMI. Os credores são obrigados a fornecer ao comprador uma declaração escrita ao encerrar a notificação sobre quantos anos e meses demorará para pagar 20% do principal da hipoteca, mas pode acontecer mais cedo, devido à apreciação do preço doméstico (verificado por uma avaliação) ou porque você fez pagamentos adicionais de principal. O credor deve cumprir, desde que o valor da sua casa não caiu, você tem um histórico de pagamentos no prazo e você certifica que não possui uma segunda hipoteca ou uma garantia subordinada na propriedade.Você também pode solicitar cancelamento ou quando você alcança o ponto médio do período de amortização (um empréstimo de 30 anos, por exemplo, alcançaria o ponto médio após 15 anos).
• Single Premium PMI : você paga o prêmio de seguro de hipoteca antecipadamente em um único montante fixo, eliminando a necessidade de um pagamento mensal do PMI. O único prémio pode ser pago integralmente no encerramento ou financiado pela hipoteca. Embora requer mais um desembolso antecipado, esta opção pode economizar dinheiro para proprietários de longo prazo.
• PMI pagador de credor (LPMI) : o credor paga o seguro de hipoteca particular em nome do mutuário. Isso pode fazer um menor pagamento de hipoteca mensal, mas você pode acabar pagando mais em juros ao longo da vida do empréstimo, especialmente porque as taxas geralmente são mais elevadas para esse tipo de PMI (já que seu custo está incluído na taxa de juros da hipoteca para a vida do empréstimo). Ao contrário do BPMI, você não pode cancelar o LPMI, porque é uma parte permanente do empréstimo.

Cancelando o PMI

Com o BPMI, é importante acompanhar os pagamentos de sua hipoteca e seu acúmulo de equivalência patrimonial. Esse limite de 78% para a rescisão automática é baseado na data em que a LTV está agendada para atingir 78%, de acordo com seu cronograma de amortização, e não em seus pagamentos reais. Isso significa que, se você efetuou pagamentos extras e atingiu o limite de 78% antes do cronograma, seu credor não precisará encerrar o PMI até a data originalmente programada, o que poderia deixar você fazer meses ou até anos de pagamentos PMI desnecessários. (Por lei, os credores são obrigados a informá-lo sobre o seu direito geral de cancelamento do PMI, mas não quando você, em particular, pode.)

Também não deve contar com o credor para estar ciente de que seu patrimônio na propriedade atingiu 20% do seu preço de compra original ou valor avaliado atual. Se tiver, então o ônus é sobre você para solicitar o cancelamento. Para solicitar o cancelamento, você deve estar atualizado sobre seus pagamentos de hipoteca e ter um bom registro de pagamento; especificamente, que você tenha:

• não efetuou um pagamento que tenha sido 60 dias ou mais devido nos primeiros 12 meses dos últimos dois anos antes da data de cancelamento (ou a data em que você solicitar o cancelamento, o que ocorrer mais tarde) ; ou
• não efetuou um pagamento de 30 dias ou mais devido nos 12 meses anteriores à data de cancelamento (ou a data em que solicitar o cancelamento, o que ocorrer mais tarde).

Pagar sua hipoteca não é a única maneira de construir o patrimônio que permite que você solicite um cancelamento. Fazer melhorias que agregam valor suficiente à sua casa também pode levá-lo ao mínimo necessário. Se você está fazendo uma grande renovação - uma remodelação importante da cozinha, por exemplo - reveja os números para ver se você agora se qualifica para um pedido de cancelamento de PMI por escrito.

Uma vez que o PMI foi cancelado, o credor não pode exigir mais pagamentos de PMI mais de 30 dias após a data em que foi recebida a solicitação por escrito, ou a data em que você tenha preenchido as provas e os requisitos de certificação, o que ocorrer mais tarde.

PMI vs. MIP: a diferença entre o seguro de hipoteca privado e o prémio de seguro de hipoteca

Tecnicamente, o PMI aplica-se apenas a empréstimos convencionais.Os empréstimos da Administração Federal de Habitação têm seu próprio seguro de hipoteca com diferentes requisitos.

Os empréstimos da FHA são semelhantes aos empréstimos do PMI na medida em que exigem que o mutuário pague um seguro de hipoteca, além dos pagamentos regulares da hipoteca. Mas este seguro, conhecido como prémio de seguro hipotecário (MIP), exige uma taxa inicial no encerramento, bem como um prémio mensal, por um número definido de anos; é pago diretamente ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano da U. S. (HUD). Os empréstimos da FHA também diferem em que estão disponíveis para os mutuários com crédito menos do que perfeito, permitem pagamentos baixos de apenas 5% do preço de compra de uma casa e não podem ser usados ​​para investimento ou residências secundárias.

Os MIPs geralmente são descontinuados nas mesmas condições que os PMIs. No entanto, seu credor pode ter legalmente o direito de continuar exigindo isso em seu empréstimo FHA em várias circunstâncias:

• Quando você fez pagamentos com mais de 30 dias de atraso no ano anterior e com mais de 60 dias de atraso nos últimos dois anos, seu credor pode continuar para considerá-lo um mutuário de alto risco. Seu credor pode chegar à mesma conclusão quando sua pontuação de crédito atual é muito baixa.
• Se você tiver uma segunda hipoteca, como um empréstimo de capital próprio, em sua propriedade. O pensamento é que, se você tiver uma relação dívida / empréstimo mais alta, é mais provável que você defina suas obrigações.
• O valor da sua casa diminuiu drasticamente quando o empréstimo da FHA foi emitido pela primeira vez, de modo que sua LTV permaneça 80% ou mais usando seu valor de mercado atual.

O que influencia as taxas PMI?

Sua taxa dependerá de vários fatores, incluindo:

• Tamanho do seu adiantamento. O PMI custará menos se você tiver um adiantamento maior (e vice-versa).
• Sua pontuação de crédito. Quanto maior a sua pontuação de crédito, menor será o seu PMI premium.
• Potencial de valorização da propriedade. Se você mora em um mercado com valores de propriedade em declínio, seu prémio PMI pode ser maior.
• Tipo de empréstimo. As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) exigem pagamentos PMI mais altos que as hipotecas de taxa fixa.
• ocupação do mutuário. Se a propriedade financiada for ocupada pelo proprietário (você estará morando lá), seu prêmio PMI será menor do que se for um imóvel de aluguel ou investimento.

Suponha que você tenha uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos 4. 5% por US $ 200.000. Seu pagamento de hipoteca mensal (principal mais juros) seria de US $ 1, 013. Se PMI custa 0. 5%, você pagaria uma adicional de US $ 1 000 por ano, ou US $ 83. 33 a cada mês, trazendo seu pagamento mensal da casa até $ 1, 096. 70.

Em muitos casos, o PMI premium único é a opção mais acessível, desde que você planeje ficar em casa por pelo menos três anos. Para o mesmo empréstimo de US $ 200.000, você pode pagar cerca de 1. 4% antecipadamente, ou $ 2, 800 (em comparação com US $ 3 000 após três anos com pagamentos mensais de PMI).

Como evitar o seguro de hipoteca particular

Seja qual for o tipo que você escolher, o PMI não é barato. (E não confunda isso com o seguro de vida da hipoteca, que vai para você, ou seus herdeiros, para pagar sua hipoteca se você se tornar desativado ou morrer.O credor é o único beneficiário do PMI.) Mas existem maneiras de evitá-lo.

Uma alternativa para pagar o PMI é usar um segundo empréstimo hipotecário ou de repouso. Ao fazê-lo, o mutuário toma uma primeira hipoteca com um valor igual a 80% do valor da casa, evitando assim o PMI e, em seguida, leva uma segunda hipoteca com um valor igual ao preço de venda da casa menos o montante do adiantamento e o montante da primeira hipoteca. Com uma hipoteca "80-10-10", por exemplo, 80% do preço de compra é coberto pela primeira hipoteca, 10% é coberto pelo segundo empréstimo, e os 10% finais são cobertos pelo seu adiantamento. Isso diminui o empréstimo para valor (LTV) da primeira hipoteca para menos de 80%, eliminando a necessidade de PMI. Por exemplo, se sua nova casa custa US $ 180.000, sua primeira hipoteca seria de US $ 144.000, a segunda hipoteca seria de US $ 18.000 e seu adiantamento seria de US $ 18.000.

Claro, há uma desvantagem : Uma segunda hipoteca na maioria dos casos terá uma taxa de juros mais alta do que a primeira hipoteca.

PMI Strategies

Como decidir entre essas duas opções básicas - usar uma primeira hipoteca "autônoma" e pagar PMI ou usar uma segunda hipoteca? Existem várias variáveis ​​que podem ser interpretadas nesta decisão, incluindo:

• Os números mensais: os pagamentos combinados da primeira e segunda hipoteca são inferiores aos pagamentos da primeira hipoteca mais PMI?
• As economias de impostos associadas ao pagamento de PMI versam as economias de impostos associadas ao pagamento de juros sobre uma segunda hipoteca. A legislação tributária nos Estados Unidos permite a dedução do PMI apenas para níveis de renda específicos, como famílias que ganham menos de US $ 100.000. Por outro lado, geralmente não há restrições na dedução do interesse regular da hipoteca.
• As diferentes taxas de redução principal das duas opções.
• O valor do tempo do dinheiro.

No entanto, a variável mais importante na decisão é:

• A taxa esperada de apreciação do preço da casa

Por exemplo, se o mutuário optar por usar uma primeira hipoteca autônoma e pagar o PMI versus usar uma segunda hipoteca para eliminar o PMI, com que rapidez o lar pode apreciar o valor até o ponto em que o LTV é de 78% e o PMI pode ser eliminado? Este é o principal fator decisivo.

Apreciação: a chave para a tomada de decisões

A chave para a decisão é que, uma vez que o PMI seja eliminado da primeira hipoteca autônoma, o pagamento mensal será menor do que os pagamentos combinados na primeira e segunda hipotecas. Então, fazemos as perguntas: "quanto tempo será antes que o PMI possa ser eliminado?" e "Quais são as economias associadas a cada opção?"

Abaixo estão dois exemplos baseados em diferentes estimativas da taxa de apreciação do preço do domicílio.

Exemplo 1: Uma taxa de avaliação de preços de casa lenta
As tabelas abaixo comparam os pagamentos mensais de uma hipoteca autônoma de 30 anos com taxa fixa com o PMI versus uma hipoteca de primeira linha fixa de 30 anos combinada com uma hipoteca de 30 anos / devido-em-15 anos.

As hipotecas possuem as seguintes características:

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Figura 1

Na Figura 2, as taxas anuais de estimativa do preço do domicílio são estimadas.

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Figura 2

Observe que o pagamento de US $ 120 PMI é retirado do pagamento mensal total da primeira hipoteca autônoma no mês 60, conforme mostrado na Figura 3, quando a LTV atinge 78% através de uma combinação de principal redução e apreciação do preço do domicílio.

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Figura 3

A tabela da Figura 4 mostra os pagamentos mensais combinados da primeira e segunda hipotecas. Observe que o pagamento mensal é constante. A taxa de juros é uma média ponderada. A LTV é apenas a primeira hipoteca.

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Figura 4

Usando a primeira e segunda hipoteca, US $ 85 dólares podem ser salvos por mês durante os primeiros 60 meses. Isso equivale a uma poupança total de $ 5, 100. A partir do mês 61, a primeira hipoteca autônoma ganha uma vantagem de US $ 35 por mês pelos demais termos das hipotecas. Se dividirmos US $ 5, 100 em US $ 35, obtemos 145. Em outras palavras, neste cenário de redução lenta do preço da casa, a partir do mês 61, levaria mais 145 meses antes da vantagem de pagamento da primeira hipoteca autônoma sem PMI poderia recuperar a vantagem inicial da primeira e segunda hipotecas combinadas. (Este período de tempo seria alongado se o valor do tempo do dinheiro fosse considerado.)

Exemplo 2: Uma taxa rápida de avaliação do preço de casa
O exemplo abaixo é baseado nas mesmas hipotecas conforme demonstrado acima. No entanto, as seguintes estimativas de estimativa de preço de casa são usadas.

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Figura 5

Neste exemplo, mostramos apenas uma única tabela de pagamentos mensais para as duas opções (veja a Figura 6). Observe que o PMI caiu neste caso no mês 13 devido à rápida valorização do preço da casa, que reduz rapidamente a LTV para 78%.

Figura 6

Com a rápida valorização do preço da casa, o PMI pode ser eliminado com relativa rapidez. As hipotecas combinadas apenas possuem uma vantagem de pagamento de US $ 85 por 12 meses. Isso equivale a uma economia total de US $ 1, 020. A partir do mês 13, a hipoteca autônoma possui uma vantagem de US $ 35. Se dividirmos US $ 1, 020 em 35, podemos determinar que levaria 29 meses para compensar as economias iniciais das primeiras e segundas hipotecas combinadas. Em outras palavras, a partir do mês 41, o mutuário seria financeiramente melhor escolhendo a primeira hipoteca autônoma com o PMI. (Este período de tempo seria alongado se o valor de tempo do dinheiro fosse considerado.)

Uma opção mais: Refinanciamento

Após alguns anos, os proprietários podem ter outra opção para se livrar do PMI: refinanciamento. Se você acha que o valor da sua casa foi apreciado, um novo empréstimo pode representar menos de 80% do valor da casa, o que significa que você não terá que pagar o PMI. Embora isso possa ajudar os proprietários, é importante fazer um certo número de crunching de antemão para garantir que o refinanciamento tenha sentido financeiro. As taxas de juros podem ter aumentado substancialmente desde a sua compra, por exemplo.Em geral, se você pode refinanciar a uma taxa de juros favorável e menor e se livrar do PMI ao mesmo tempo, pode ser uma boa jogada.