Se você está pensando em comprar uma casa, você deve, idealmente, poupar dinheiro suficiente para um antecipado de 20%. Se você não pode, é uma aposta segura de que seu credor irá forçá-lo a garantir o seguro de hipoteca particular (PMI) antes de iniciar o empréstimo. O objetivo do seguro é proteger a empresa de hipotecas se você omitismo na nota.

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O seguro de hipoteca privado parece uma ótima maneira de comprar uma casa sem ter que economizar o dinheiro por um adiantamento. Às vezes, é a única opção - ou mesmo a melhor - para novos compradores de casa. No entanto, existem várias razões pelas quais os futuros proprietários de imóveis devem tentar evitar o pagamento desse seguro. Neste artigo, examinaremos os seis problemas comuns com o PMI e exploraremos uma possível solução que permita que os compradores de imóveis o evitem completamente.

Seis boas razões para evitar PMI

1. Custo - O seguro de hipoteca particular geralmente custa entre 0. 5% a 1% do montante total do empréstimo anualmente. Em um empréstimo de US $ 100.000, isso significa que o proprietário poderia pagar tanto quanto US $ 1 000 por ano, ou US $ 83. 33 por mês - assumindo uma taxa PMI de 1%. (Calculado como: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Por si só, é uma soma bastante robusta. No entanto, o preço médio da casa, de acordo com a National Association of Realtors é de cerca de US $ 230, 000, o que significa que as famílias poderiam gastar quase US $ 200 por mês no seguro. Isso é tanto quanto um pagamento de carro!
2. Não pode ser deduzido - Os contratos de seguro de hipoteca privado são dedutíveis de impostos - mas somente se o contribuinte casado ganhar menos de US $ 110,000 por ano (na receita bruta ajustada). Para os casados ​​que classificam separadamente, esse limite é de US $ 55.000. Isso significa que muitas famílias de renda dupla com renda combinada acima do limite serão deixadas de fora no frio. Embora haja rumores de que este "limite de renda" poderia ser levantado no futuro, não há garantia de que isso aconteça. Muitos proprietários de casas (particularmente os que estão acima do limiar) podem estar melhor fazendo um pagamento inicial maior, pelo menos, terão a tranquilidade de que os juros sobre o empréstimo são dedutíveis. Para obter mais informações sobre esta importante dedução, leia Como se livrar do seguro de hipoteca privado .
3. Os seus herdeiros não obtêm nada - A maioria dos proprietários ouvir a palavra "seguro" e assumir que seu cônjuge ou seus filhos receberão algum tipo de compensação monetária se morrerem. Isso simplesmente não é verdade. A instituição de crédito é o único beneficiário de tal política, e os rendimentos são pagos diretamente ao credor (não indiretamente aos herdeiros primeiro). Se você quiser proteger seus herdeiros e fornecer-lhes dinheiro para despesas de vida após a sua morte, você precisará obter uma apólice de seguro separada. Não se deixe enganar ao pensar que o PMI ajudará alguém, exceto o seu credor hipotecário.
4. Dando Dinheiro - Os compradores de imóveis que baixaram menos de 20% do preço de venda terão que pagar um seguro de hipoteca até que o patrimônio total da casa atinja 20%. Isso pode levar anos, e isso equivale a um monte de dinheiro que o proprietário está literalmente cedendo. Para colocar o custo em uma melhor perspectiva, se um casal que possuísse uma casa de US $ 250.000 devesse receber os $ 208 por mês que estavam gastando no PMI e investir em um fundo mútuo que obteve uma taxa de retorno anual de 8%, que o dinheiro aumentaria para US $ 37, 707 (assumindo que nenhum imposto foi retirado) dentro de 10 anos.
5. Difícil de cancelar - Como mencionado acima, geralmente quando o patrimônio de um proprietário atinge 20%, ele ou ela não precisa mais pagar o PMI. No entanto, a eliminação do fardo mensal não é tão fácil como simplesmente não enviar o pagamento. Muitos credores exigem que o proprietário elabore uma carta solicitando que o PMI seja cancelado, além de receber uma avaliação formal do lar antes do cancelamento. Em suma, isso pode demorar vários meses, dependendo do credor.
6. O pagamento é iniciado e ligado - Uma questão final que merece ser mencionada é que alguns credores exigem que o proprietário mantenha um contrato PMI por um período de tempo designado. Assim, mesmo que o proprietário tenha cumprido o limite de 20%, ele ou ela ainda pode ser obrigado a continuar pagando o seguro de hipoteca. Verifique com o seu credor e leia a cópia fina de um contrato PMI para mais detalhes.

Não é tudo ruim

Para muitos americanos, o PMI é dedutível. As famílias que detalham suas deduções e ganham menos de US $ 110.000 por ano, acharão que o PMI é dedutível. Para um casal com um empréstimo de US $ 250.000 e um pagamento anual PMI de US $ 2 500 (1% do empréstimo em dívida), esta dedução poderia se traduzir em poupança de US $ 300 a US $ 400 ou mais (dependendo do suporte fiscal do casal).

Também o seguro de hipoteca privado muitas vezes pode ser pago pela frente. Para as pessoas que não querem trabalhar o custo do PMI em seus orçamentos mensais, alguns credores permitirão que o pagamento seja feito na frente, em dinheiro, no momento da originação da hipoteca. Em alguns casos, o credor vai mesmo oferecer ao proprietário um desconto para pagar a frente. Outra opção oferecida por muitos credores é adicionar a taxa inicial única ao saldo do empréstimo pendente. A vantagem disso é que, amortizada durante um período de 25 ou 30 anos, o custo mensal é bastante baixo.

Um "benefício" final da PMI é que, uma vez que você terminou de pagar sua apólice de seguro, a própria hipoteca pode parecer mais fácil de pagar. Claro, isso é mais um benefício psicológico do que um financeiro, mas pode ser um sentimento agradável de repente ter um par de cem dólares extras chegando a cada mês. Proprietários experientes seriam sábios para reinvestir o dinheiro que eles estão acostumados a orçamentar para PMI ou aplicar os fundos para o saldo principal do empréstimo. Lembre-se do exemplo de fundo mútuo composto anteriormente.

Como evitar o PMI

Em algumas circunstâncias, o PMI pode ser evitado usando algo chamado hipoteca piggy-back.Funciona assim: suponha que um proprietário em potencial quer comprar uma casa por US $ 200.000, mas ele ou ela só tem dinheiro suficiente economizado por um adiantamento de 10% (não é suficiente para evitar PMI). Ao entrar no que se conhece como um acordo "80/10/10", o indivíduo retirará um empréstimo que totaliza 80% do valor total da propriedade, ou US $ 160 000. Um segundo empréstimo, referido como um "piggyback" também serão retirados no total de US $ 20 000 (ou 10% do valor). Finalmente, como parte da transação, o comprador coloca o 10% final, ou US $ 20.000.

Ao dividir os empréstimos, o proprietário poderá deduzir os juros em ambos os empréstimos e evitar o PMI no total. Claro, há uma captura. Muitas vezes, os termos do empréstimo de risco são arriscados. Muitos são empréstimos de taxa ajustável, podem conter provisões de balão e são devidos em 15 ou 20 anos (em oposição a empréstimos mais convencionais, que são devidos em 30 anos).

Aliás, muitos credores também oferecem um acordo de empréstimo semelhante para os compradores que só podem baixar 5% em relação ao pagamento inicial. É chamado de arranjo "80/15/5". Isso funciona exatamente da mesma maneira.

A linha inferior

O seguro de hipoteca particular é caro. A menos que você pense que você será capaz de atingir 20% de capital na casa dentro de alguns anos, provavelmente faz sentido fazer um adiantamento maior ou considerar um empréstimo de "piggyback". Embora, muitas vezes, sejam mais arriscados do que uma hipoteca convencional, os empréstimos de renda são dedutíveis e são uma alternativa útil para aqueles que não conseguem pagar um adiantamento maior.

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