Uma das medidas de risco que os credores usam na subscrição de uma hipoteca é o valor do empréstimo da hipoteca para o valor (LTV). O índice LTV de uma hipoteca é um cálculo simples feito dividindo o valor do empréstimo pelo valor da casa. Quanto maior a relação LTV, maior o perfil de risco da hipoteca. A maioria das hipotecas com uma relação LTV superior a 80% exige que o mutuário pague o seguro hipotecário privado (PMI). E o PMI não é barato. Use uma ferramenta como uma calculadora de hipoteca para comparar os credores e continue lendo para descobrir se você pode evitar o PMI em sua hipoteca.

TUTORIAL: Fundamentos da hipoteca

PMI Em profundidade

Vamos dar uma olhada em um exemplo.

Vamos assumir que o preço de uma casa é de US $ 300.000, e o montante do empréstimo é de US $ 270.000 (o que significa que o mutuário efetuou um adiantamento de US $ 30.000) eo índice LTV é de 90%. Dependendo do tipo de hipoteca, o pagamento mensal do PMI seria entre US $ 117 e US $ 150. As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) exigem pagamentos PMI mais altos que as hipotecas de taxa fixa. (Para saber mais sobre ARMs, veja ARMed E Dangerous ou Mortgages: Taxa Fixa versus Taxa Ajustável .)

No entanto, o PMI não é necessariamente um requisito permanente. Os credores são obrigados a soltar o PMI quando o índice de LTV de uma hipoteca atinge 78% através de uma combinação de redução de principal na hipoteca e valorização do preço da casa. Se parte da redução da relação LTV for realizada através da apreciação do preço da casa, será necessária uma nova avaliação, paga pelo mutuário, para verificar o valor da apreciação.

Easy Way Out

Uma alternativa para pagar o PMI é usar um segundo empréstimo hipotecário ou piggyback. Ao fazê-lo, o mutuário toma uma primeira hipoteca com um valor igual a 80% do valor da casa, evitando assim o PMI e, em seguida, leva uma segunda hipoteca com um valor igual ao preço de venda da casa menos o montante do adiantamento e o montante da primeira hipoteca. Usando os números do exemplo acima, o mutuário levaria uma primeira hipoteca por US $ 240.000, efetuaria um adiantamento de US $ 30.000 e receberia uma segunda hipoteca por US $ 30.000. O mutuário eliminou a necessidade de pagar PMI porque o índice LTV da primeira hipoteca é de 80%, mas o mutuário também possui uma segunda hipoteca que, na maioria dos casos, terá uma taxa de juros mais elevada do que a primeira hipoteca. Existem muitos tipos de segundas hipotecas disponíveis, mas a taxa de juros mais alta ainda é equivalente ao curso. Ainda assim, os pagamentos combinados da primeira e segunda hipoteca são geralmente inferiores aos pagamentos da primeira hipoteca mais PMI.

O Tradeoff

Quando se trata do PMI, um mutuário que tem menos de 20% do preço de venda ou valor de uma casa para colocar como um adiantamento tem duas opções básicas:

1. Use um "stand "única" primeira hipoteca e pague PMI até que a LTV da hipoteca atinja 78%, momento em que o PMI pode ser eliminado.
2. Use uma segunda hipoteca. Isso provavelmente resultará em menores despesas hipotecárias iniciais do que pagar o PMI, mas, ao mesmo tempo, uma segunda hipoteca traz uma taxa de juros mais elevada que a primeira hipoteca, e só pode ser eliminada pagando ou refinanciando tanto o primeiro quanto o segundo. hipotecar em uma nova hipoteca autônoma, presumivelmente quando a LTV atinge 80% ou abaixo (então nenhum PMI será necessário).

Existem também várias variáveis ​​que podem desempenhar nesta decisão, incluindo:

• As economias de impostos associadas ao pagamento de PMI versam as economias de impostos associadas ao pagamento de juros sobre uma segunda hipoteca. A legislação tributária nos Estados Unidos permite a dedução do PMI para níveis de renda específicos, como famílias que ganham menos de US $ 100.000.
• O custo de uma nova avaliação para eliminar o PMI versus os custos de refinanciamento de uma primeira e segunda hipoteca em uma única hipoteca autônoma.
• O risco de que as taxas de juros possam aumentar entre o momento da decisão hipotecária inicial e o momento em que a primeira e a segunda hipotecas seriam refinanciadas.
• As diferentes taxas de redução principal das duas opções.
• O valor do tempo do dinheiro. (Explorar este ponto ainda mais em Compreender o valor do tempo do dinheiro .)

No entanto, a variável mais importante na decisão é:

• A taxa esperada de apreciação do preço da casa

Por exemplo, se o mutuário optar por usar uma primeira hipoteca autônoma e pagar o PMI versus usar uma segunda hipoteca para eliminar o PMI, com que rapidez a casa pode apreciar o valor até o ponto em que o LTV é de 78% e o PMI pode ser eliminado? Este é o principal fator decisivo. Para simplificação e os propósitos desta discussão, vamos ignorar a outra variável listada acima, uma vez que a valorização dos preços domina isso.

Apreciação: a chave para a tomada de decisões

A chave para a decisão é que, uma vez que o PMI seja eliminado da primeira hipoteca autônoma, o pagamento mensal será menor do que os pagamentos combinados na primeira e segunda hipotecas. Então, fazemos as perguntas: "quanto tempo será antes que o PMI possa ser eliminado?" e "Quais são as economias associadas a cada opção?"

Abaixo estão dois exemplos baseados em diferentes estimativas da taxa de apreciação do preço do domicílio.

Exemplo 1: Uma taxa de avaliação de preços de casa lenta

As tabelas abaixo comparam os pagamentos mensais de uma hipoteca autônoma de 30 anos com taxa fixa com o PMI versus uma hipoteca de primeira linha fixa de 30 anos combinada com uma hipoteca de 30 anos / devido-em-15 anos.

As hipotecas possuem as seguintes características:

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Figura 1

Na Figura 2, as taxas anuais de estimativa do preço do domicílio são estimadas.

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Figura 2

Observe que o pagamento de US $ 120 PMI é retirado do pagamento mensal total da primeira hipoteca autônoma no mês 60, como mostrado na Figura 3, quando a LTV atinge 78% através de uma combinação de redução de principal e apreciação do preço da casa.

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Figura 3

A tabela da Figura 4 mostra os pagamentos mensais combinados da primeira e segunda hipotecas. Observe que o pagamento mensal é constante. A taxa de juros é uma média ponderada. A LTV é apenas a primeira hipoteca.

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Figura 4

Usando a primeira e segunda hipoteca, US $ 85 dólares podem ser salvos por mês durante os primeiros 60 meses. Isso equivale a uma poupança total de $ 5, 100. A partir do mês 61, a primeira hipoteca autônoma ganha uma vantagem de US $ 35 por mês pelos demais termos das hipotecas. Se dividirmos US $ 5, 100 em US $ 35, obtemos 145. Em outras palavras, neste cenário de redução lenta do preço da casa, a partir do mês 61, levaria mais 145 meses antes da vantagem de pagamento da primeira hipoteca autônoma sem PMI poderia recuperar a vantagem inicial da primeira e segunda hipotecas combinadas. (Este período de tempo seria alongado se o valor do tempo do dinheiro fosse considerado.)

Exemplo 2: Uma taxa rápida de avaliação do preço de casa

O exemplo abaixo é baseado nas mesmas hipotecas conforme demonstrado acima. No entanto, as seguintes estimativas de estimativa de preço de casa são usadas.

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Figura 5

Neste exemplo, mostramos apenas uma única tabela de pagamentos mensais para as duas opções (veja a Figura 6). Observe que o PMI caiu neste caso no mês 13 devido à rápida valorização do preço da casa, que reduz rapidamente a LTV para 78%.

Figura 6

Com a rápida valorização do preço da casa, o PMI pode ser eliminado com relativa rapidez. As hipotecas combinadas apenas possuem uma vantagem de pagamento de US $ 85 por 12 meses. Isso equivale a uma economia total de US $ 1, 020. A partir do mês 13, a hipoteca autônoma possui uma vantagem de US $ 35. Se dividirmos US $ 1, 020 em 35, podemos determinar que levaria 29 meses para compensar as economias iniciais das primeiras e segundas hipotecas combinadas. Em outras palavras, a partir do mês 41, o mutuário seria financeiramente melhor escolhendo a primeira hipoteca autônoma com o PMI. (Este período de tempo seria alongado se o valor do tempo do dinheiro fosse considerado.)

A linha inferior

Para os mutuários com menos de 20% de adiantamento, a decisão de usar um primeiro "autônomo" "hipoteca e PMI ou usar uma combinação de uma primeira e segunda hipoteca é em grande parte uma função da rapidez com que eles esperam que o valor de sua casa aumente. Se eles optarem por pagar o PMI, ele pode ser eliminado através de uma avaliação uma vez que a LTV atinge 78%. Se eles optarem por usar uma combinação de primeira e segunda hipotecas, é provável que tenham poupanças iniciais de pagamento, mas a única maneira de eliminar a segunda hipoteca, que provavelmente terá uma taxa de juros mais elevada do que a primeira hipoteca, é pagá-la ou refinanciar o primeiro e o segundo em uma nova hipoteca autônoma. Uma análise pensativa deve ser realizada para analisar suas opções com base em seu horizonte temporal.