O seguro de hipoteca particular (PMI) é um tipo de apólice de seguro que protege os credores do risco que o comprador irá inadimplente e empurrará a hipoteca para o encerramento. Também permite que os compradores que não podem - ou opten por não fazer - façam um pagamento significativo para obter financiamento hipotecário a preços acessíveis. Se você comprar uma casa e colocar menos de 20%, seu credor provavelmente minimizará seu risco exigindo que você compre um seguro de uma empresa PMI antes de assinar o empréstimo.

O PMI beneficia o credor (o único beneficiário do PMI), mas pode adicionar um pedaço considerável ao pagamento mensal da sua casa: normalmente custa cerca de 0. 5 - para 1% do valor do empréstimo anualmente . O PMI em um empréstimo de US $ 200.000, por exemplo, pode custar até US $ 2 000 por ano, ou US $ 166. 67 por mês, assumindo uma taxa PMI de 1%.

Não confunda o PMI com o seguro de vida da hipoteca, que é para você (ou seus beneficiários) para pagar sua hipoteca se você morrer ou se tornar desativado. Veja Como posso evitar o pagamento do seguro de hipoteca particular (PMI)? para mais informações sobre PMI.

Como os prêmios são caros (e uma política PMI beneficia o credor, não você), é importante entender quando - e como - você pode se livrar de seu PMI.

Lei de Proteção de Proprietários

A Lei de Proteção de Proprietários de 1998 (a "Lei de Cancelamento de PMI") entrou em vigor em 29 de julho de 1999. A Lei abordou as dificuldades que os proprietários experimentavam ao cancelar a cobertura do PMI depois de terem atingido o nível de equivalência exigido , e estabeleceu procedimentos uniformes para cancelar e encerrar políticas PMI. A Lei aplica-se principalmente a hipotecas residenciais originadas após 29 de julho de 1999 (se seu empréstimo foi emitido antes dessa data, você terá que entrar em contato com seu credor para obter mais informações).

A Lei descreve três situações em que o PMI pago pelo mutuário pode ser eliminado: rescisão automática, cancelamento solicitado pelo mutuário e término final quando o empréstimo atinge seu ponto médio.

Término automático

De acordo com a Lei de Proteção de Proprietários, seu credor deve encerrar o PMI na data em que seu saldo do empréstimo está programado para atingir 78% do valor original de sua casa (ou seja, quando o seu capital atinge 22 %), desde que você esteja atualizado em seus pagamentos de hipoteca. Se você não estiver atualizado em seus pagamentos na data em que sua hipoteca estiver agendada para atingir o limite de 78%, o credor deve encerrar automaticamente o PMI no primeiro dia do primeiro mês após a data em que você se tornar atual. Uma vez que o PMI foi encerrado, o credor não pode exigir pagamentos PMI adicionais mais de 30 dias após a data de rescisão ou - se você estiver atrasado em pagamentos - a data após a rescisão que você atualiza nos pagamentos, o que ocorrer mais cedo.

É importante reconhecer que o limite de 78% é baseado na data em que o empréstimo está agendado para atingir 78%, de acordo com seu cronograma de amortização, e não em seus pagamentos reais. Isso significa que, se você efetuou pagamentos extras e atingiu o limite de 78% antes do cronograma, seu credor não precisará encerrar o PMI até a data originalmente programada, o que poderia deixar você fazer meses ou até anos de pagamentos PMI desnecessários. Para evitar pagamentos excessivos, você pode solicitar o cancelamento da cobertura PMI (veja a próxima seção). Observe também que os requisitos de hipoteca da FHA diferem dos empréstimos convencionais e dependem de quando seu empréstimo se originou e quanto dinheiro você colocou. Verifique com seu credor para descobrir como e quando você pode soltar o prémio de seguro de hipoteca (PMI).

cancelamento solicitado pelo mutuário.

De acordo com a lei, os mutuários com um bom histórico de pagamentos podem solicitar que o PMI seja cancelado quando seu patrimônio na propriedade atingir 20% do preço de compra ou o valor avaliado. Você tem um "bom histórico de pagamentos" se você tiver:

• não efetuou um pagamento que tenha sido 60 dias ou mais devido nos primeiros 12 meses dos últimos dois anos antes da data de cancelamento (ou a data em que você solicitar o cancelamento, o que ocorrer mais tarde); ou
• não efetuou um pagamento de 30 dias ou mais devido nos 12 meses anteriores à data de cancelamento (ou a data em que solicitar o cancelamento, o que ocorrer mais tarde).

Por lei, os credores são obrigados a informá-lo sobre o seu direito de cancelamento do PMI. Não surpreendentemente, antes que a lei fosse promulgada, os credores poderiam (e muitas vezes) continuar a exigir pagamentos mensais do PMI muito depois de os mutuários terem construído um patrimônio substancial em suas casas e o credor já não estava em risco de perda do padrão do mutuário. Isso agora é ilegal.

Para solicitar cancelamento, você deve:

• Enviar uma solicitação de cancelamento por escrito;
• Tenha um bom histórico de pagamentos;
• Seja atual em seus pagamentos de hipoteca;
• Satisfaça os requisitos do credor para evidenciar que o valor da propriedade não caiu abaixo do valor original (como uma avaliação); e
• Fornecer a certificação de que seu patrimônio na propriedade não está sujeito a uma garantia subordinada (como uma segunda hipoteca).

Uma vez que o PMI foi cancelado, o credor não pode exigir mais pagamentos de PMI mais de 30 dias após a data em que foi recebida a solicitação por escrito, ou a data em que você tenha preenchido as provas e os requisitos de certificação, o que ocorrer mais tarde.

Pagar sua hipoteca não é a única maneira de construir o patrimônio que permite que você solicite um cancelamento. Fazer melhorias que agregam valor suficiente à sua casa também pode levá-lo ao mínimo necessário. Se você está fazendo uma grande renovação - uma remodelação importante da cozinha, por exemplo - reveja os números para ver se você agora se qualifica para um pedido de cancelamento de PMI por escrito.

Término final

Se ainda não atingiu o limite de 78%, você ainda poderá eliminar os pagamentos do PMI. De acordo com a lei, seu credor deve encerrar o PMI no primeiro dia do mês seguinte à data em que seu empréstimo atinja o ponto médio de seu cronograma de amortização.Esse "ponto médio" é a metade do período entre a data de originação do empréstimo e a data em que a hipoteca está programada para ser amortizada. Um empréstimo de 30 anos, por exemplo, alcançaria o ponto médio após 15 anos.

Mais uma vez, você deve estar atual em seus pagamentos para a rescisão final para entrar em vigor. Se você não estiver, o PMI será encerrado quando você se tornar atualizado. Seu credor não pode exigir pagamentos por mais de 30 dias após a conclusão do PMI.

Uma opção mais: Refinanciamento

Os proprietários podem ter outra opção para se livrar do PMI: refinanciamento. Se você acha que o valor da sua casa foi apreciado, um novo empréstimo pode representar menos de 80% do valor da casa, o que significa que você não terá que pagar o PMI. Embora isso possa ajudar os proprietários, é importante fazer um certo número de crunching de antemão para garantir que o refinanciamento tenha sentido financeiro. Em geral, se você pode refinanciar a uma taxa de juros favorável e menor e se livrar do PMI ao mesmo tempo, pode ser uma boa jogada.

A linha inferior

Se você não pode colocar 20% do preço quando compra uma casa, seu credor exigirá que você compre um seguro de hipoteca particular. PMI protege o credor no caso de você parar de fazer pagamentos; não protege você. O ponto mais importante a lembrar: Acompanhar o quanto você é elegível para se livrar do PMI e garantir que seu emprestador elimine isso pode economizar dinheiro significativo. Vale a pena o esforço.