A compra de um encerramento (FCL) é muitas vezes considerada como uma forma de os ocupantes dos proprietários e os investidores obterem um ótimo negócio em uma propriedade. No entanto, os potenciais benefícios financeiros da compra de um encerramento não vêm sem muito trabalho. Continue lendo para aprender sobre os problemas que essas propriedades possuem comumente e as dificuldades que você pode encontrar na compra de uma. (Para obter mais informações sobre como comprar uma casa, consulte: Guia para comprar uma casa na U. S. )

Problemas com a propriedade

A coisa mais importante a entender antes de saltar para o mercado de encerramento é que essas propriedades foram abandonadas por proprietários que não podiam pagar mais os pagamentos. Nesses casos, a casa é muitas vezes mal mantida - afinal, se o dono não pode fazer os pagamentos, ele ou ela provavelmente está atrasado em pagar a manutenção regular também. Além disso, algumas pessoas que são forçadas a encerrar são amargadas por suas situações e tirar suas frustrações em sua casa antes que o banco reintegre. Isso geralmente envolve a remoção de aparelhos e acessórios e, às vezes, até o vandalismo definitivo. Depois que os ocupantes saem, as execuções de hipotecas são abandonadas, muitas vezes invitando atividades criminosas. (Se você estiver enfrentando o encerramento em sua casa, leia Salvando sua casa do encerramento para saber quais são suas opções.)

Tutorial: Explorando investimentos imobiliários

Manutenção e limpeza

A manutenção e a limpeza podem ser um problema nas propriedades de encerramento devido às circunstâncias sob as quais os proprietários anteriores se deslocaram e Por causa do tempo, a casa pode ter ficado vazia. Algumas das principais preocupações incluem:

• Falta de limpeza
  As propriedades pertencentes ao banco às vezes são desgostosas por causa do tempo passado sentado vazio, negligência intencional pelos proprietários anteriores ou ocupação por vagabundos. Quando o lugar é trancado sem circulação de ar por meses, a sujeira acumulada pode fazer com que toda a casa cheire.
• Bad Renos
  Os proprietários anteriores podem ter feito alterações na casa sem obter as licenças adequadas ou contratar um bom trabalho para economizar dinheiro. Um exemplo comum é converter a garagem em espaço vivo para que mais pessoas possam viver na casa e ajudar a pagar a hipoteca. Essas mudanças podem ser indesejáveis ​​para os futuros proprietários ou criar dores de cabeça para os novos proprietários com funcionários do governo da cidade devido à falta de licenças adequadas.

  Se os proprietários anteriores começaram a melhorar a casa, mas depois caíram em tempos difíceis, pode haver trabalho parcialmente concluído na casa. Os banheiros podem ser refeitos enquanto a cozinha não foi atualizada em 40 anos, ou pode haver novos andares na sala de estar, enquanto os quartos ainda apresentam tapetes antigos. Além disso, se os reparos foram feitos, eles podem ter sido feitos pelos próprios proprietários ou por profissionais não licenciados - em outras palavras, pessoas que talvez não tenham feito o trabalho corretamente.(Saiba como encontrar empreiteiros qualificados e outros profissionais em A correia de ferramentas do Better Business Bureau para economizar dinheiro .)
• Sem eletricidade
  Com ninguém vivendo na casa, a eletricidade pode estar desligada, a menos que o banco o tenha intencionalmente mantido. Sem eletricidade, pode ser difícil ver o que você está comprando em alguns cômodos, especialmente porões e casas de banho sem janelas.
• Water Damage
  Um pequeno vazamento sob a pia da cozinha pode levar a um problema de mofo, e um vazamento do telhado ou um tubo de explosão pode causar grandes danos causados ​​pela água. Com ninguém para cuidar de pequenos problemas à medida que ocorrem, pequenos problemas podem se transformar em grandes, e grandes problemas podem se transformar em desastres. (Saiba como você pode minimizar alguns custos importantes de manutenção em 4 Custos de propriedade residencial negligenciados .)
• Falta de manutenção básica
  Se os proprietários anteriores não pudessem pagar seus pagamentos de hipoteca, você pode apostar que eles também não conseguiu reparar vazamentos, danos causados ​​por cupins, descarte de lixo ou qualquer outra coisa. (Leia sobre quanto trabalho é necessário para manter o valor da sua casa em Você vai quebrar mesmo em sua casa? )
• Quinzela morta ou coberta
  Dependendo do clima onde a casa está localizada, O gramado e paisagismo podem estar totalmente morto ou extremamente coberto. Os bancos geralmente não pagam por jardineiros para manter o quintal.
• Propriedade pessoal deixada por trás
  Às vezes, os proprietários de casas impedidas ficam bloqueados da propriedade antes de poderem mover seus pertences e, em alguns casos, eles não aceitam tudo com eles. Muitas propriedades de propriedade imobiliária (REO) contêm móveis, lixo, roupas e outros itens que você será responsável por descartar quando você se tornar o dono da propriedade.

Vandalismo e negligência

O dano não é incomum em propriedades de encerramento, e pode ser causado por vândalos ou os antigos proprietários.

• Vandalismo aleatório
  Às vezes, quando uma propriedade fica vago, especialmente se estiver em uma área de crime de moderada a alta, os novos proprietários terão que lidar com graffiti, janelas quebradas e outros danos. (O vandalismo pode ser uma bandeira vermelha em uma propriedade potencial. Leia Foreclosure abre Windows For Investors para saber mais.)
• Proprietário Vandalism
  As janelas quebradas podem ser comuns em REOs por vários motivos. Como mencionado anteriormente, o vandalismo poderia ser uma causa. Além disso, quando os bancos bloqueiam os proprietários enquanto se apropriam da propriedade, os antigos proprietários podem quebrar uma janela para voltar e recuperar seus pertences. Os proprietários anteriores também podem causar danos intencionalmente a expensas do banco, colocando buracos nas paredes e / ou arrancando os rodapés e a moldagem da coroa.
• Remoção de itens valiosos
  Para se vingar contra o banco e para ganhar dinheiro extra, os proprietários de imóveis anteriores podem remover itens que tiveram valor, incluindo eletrodomesticos, acessórios, pia de cozinha, portas de quarto, portas de armário, tubos de cobre e mais. Qualquer coisa que os proprietários não tomem pode ser tomada por ladrões. De qualquer forma, muitas propriedades pertencentes ao banco estão faltando coisas que geralmente vêm com propriedades de propriedade do vendedor.

Problemas com a compra

Apesar de todos esses problemas potenciais, as execuções hipotecárias ainda podem ser um bom negócio. Se você está disposto a resolver problemas que a maioria das pessoas não quer lidar, você pode comprar uma casa com um desconto significativo. No entanto, você pode encontrar problemas adicionais quando se trata de realmente comprar a propriedade e obtê-la em condições de mudança. (Para saber mais, leia Foreclosure Investing Not A Get-Rich-Quick Venture .)

Problemas com credores

Comprar uma casa de um credor tem seus problemas como resultado do aumento do nível de burocracia e a limitada transparência oferecida àqueles que compram execuções hipotecárias.

• Financiamento
  Os credores não lhe dão dinheiro para uma casa que consideram inabitável ou que avalie abaixo do preço de compra. Se você é um investidor pagando dinheiro, é claro, isso não será um problema.
• Atrasos de tempo com o Banco do Proprietário
  O senso comum diz que os bancos devem querer descarregar REOs o mais rápido possível, mas na realidade, os bancos às vezes arrastam os calcanhares ao considerar as ofertas e ao longo do processo de depósito. (Saiba mais sobre as etapas que antecedem o fechamento em Compreendendo o processo de depósito de garantia .)
• Nenhuma revelação do vendedor
  Uma vez que ninguém do banco já viveu na casa, é improvável que tenham qualquer conhecimento de problemas existentes com a propriedade. Você terá que descobrir tudo você mesmo, tanto durante a inspeção da casa, perguntando aos vizinhos ou através da experiência depois de se tornar o proprietário. (Leia mais sobre o valor da contratação de um profissional em Você precisa de uma inspeção de casa? )
• Competição
  Como as execuções hipotecárias podem ser ótimas promoções, são atraentes para os investidores que procuram virar propriedades ou usar eles como aluguel. Uma vez que os investidores podem fazer ofertas em dinheiro com poucas ou nenhuma contingência e fechamentos rápidos, suas ofertas podem ser mais atraentes para o banco do que as de proprietários-ocupantes potenciais. (Leia mais em Investir em imóveis .)

A linha inferior

Há dinheiro a ser feito em execuções hipotecárias, mas você deve saber o que está recebendo antes do tempo e escolher sua propriedade cuidadosamente. Não negligencie os fundamentos que tornam a propriedade desejável apenas porque o preço da compra é uma pechincha. Além disso, as opções de financiamento da pesquisa para casas encerradas extensivamente.

Enquanto você pode seguir a rota tradicional de usar um credor privado como você faria para uma casa convencional, os credores às vezes podem ser relutantes em oferecer financiamento para uma casa encerrada, por isso vale a pena procurar empréstimos da FHA ou Freddie Mac ( Para mais informações, consulte: Opções de financiamento para casas encerradas). E para ler mais sobre como evitar as armadilhas das execuções hipotecárias, veja Evitando esquemas de encerramento .