Uma hipoteca reversa é um veículo de financiamento complexo, um pouco controverso. Talvez seja por isso que o Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), a variedade mais popular, é regulado tanto pelo Departamento Federal de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), cujo objetivo é "criar comunidades fortes, sustentáveis ​​e inclusivas e casas econômicas de qualidade para todos "E o Departamento de Proteção Financeira do Consumidor (CFPB). O CFPB, como regulador dos produtos e serviços financeiros do consumidor, aceita e investiga as reclamações dos consumidores sobre hipotecas reversas e conduz estudos sobre o quanto as hipotecas reversas estão servindo os consumidores. A Administração Federal de Habitação (FHA), que assegura os HECMs, é parte do HUD. Os governos estaduais impor regulamentos sobre mutuantes hipotecários reversos e mutuários, também.

Vamos dar uma olhada nos principais regulamentos que irão afetá-lo se você quiser obter um HECM. (Primeiro, leia Como funciona uma hipoteca reversa? para um escoamento sobre o básico.)

Montantes do empréstimo

A lei federal limita o valor que um proprietário pode emprestar através de um HECM para US $ 625, 500 ou o valor avaliado da casa, o que for menor. O tamanho do empréstimo também é baseado na idade do (s) mutuário (s) ou seu cônjuge "elegível sem empréstimo", quem é mais novo e na taxa de juros do empréstimo. O valor total que você pode emprestar imediatamente após o encerramento é chamado de limite principal. O limite principal aumenta a cada mês, após ter avaliado a taxa de juros da hipoteca e o prémio mensal do seguro hipotecário.

Você não pode emprestar além de seu limite, obviamente, mas você pode ficar em sua casa até ocorrer um dos eventos que torna a hipoteca reversa devida e a pagar. Um proprietário de casa de 75 anos com uma taxa de juros de 7,75% esperada e uma casa avaliada em US $ 165,000 (embora o limite de hipoteca local seja de US $ 151,725) teria um principal inicial afetado por esse valor de $ 151, 725 e portanto, tem um limite inicial inicial de $ 84, 055. 65, de acordo com HUD. A taxa de juros é "esperada", uma vez que a maioria das hipotecas reversas possuem taxas ajustáveis, tornando difícil saber antecipadamente quais serão os interesses reais ao longo do tempo.

O credor, em seguida, reduz o montante do capital inicial por quaisquer taxas de empréstimo que o mutuário esteja pagando com o produto da hipoteca reversa, como a taxa de originação e o prêmio de seguro de hipoteca inicial. Se o empréstimo estiver sendo usado para reparos imediatos em casa ou requer uma expectativa de vida reservada (ou seja, fundos destinados a pagar seus impostos sobre a propriedade e seguro de imóveis, se seus ativos não forem suficientes), o limite principal inicial é reduzido por estes montantes também. Os proprietários não podem emprestar mais de 60% do limite no primeiro ano do empréstimo.

Planos de pagamento

Os mutuários podem escolher como receber os pagamentos do empréstimo a partir do limite do limite inicial inicial.A única opção com uma taxa de juros fixa é uma única quantia de desembolso, um grande pagamento único. Este curso pode ser arriscado se o mutuário não for bom em administrar o dinheiro, especialmente porque também pode fazer com que ele ou ela seja alvo de golpes (veja Cuidado com estes fraudes de hipoteca reversa ).

Existem cinco planos de pagamento com taxa de juros ajustável:

• Planos de pagamento de tenacidade fornecem pagamentos mensais iguais, desde que pelo menos um mutuário viva no imóvel como residência principal. O cálculo do pagamento mensal pressupõe que o mutuário viverá para 100, mas se o mutuário viver mais, ele ou ela continuará recebendo os mesmos pagamentos mensais.
• Os planos de pagamento a prazo também fornecem pagamentos mensais iguais, mas eles têm uma data de parada predeterminada. Os mutuários podem exceder o limite principal com um plano de prazo se a taxa de juros real do empréstimo acabar sendo maior que a taxa esperada que foi calculada no fechamento.
• A linha de crédito cresce ao longo do tempo e permite que os proprietários acessem fundos reversíveis da hipoteca conforme necessário, o que também significa que eles apenas pagam juros sobre os montantes que realmente acabam emprestando.
• A posse modificada combina pagamentos mensais fixos menores para a vida com uma linha de crédito menor.
• Termo modificado combina pagamentos de prazo mensais menores com uma menor linha de crédito (menor em comparação com a obtenção de um pagamento de prazo ou uma linha de crédito por si só).

Você pode alterar seu plano de pagamento durante a vida do empréstimo, desde que você permaneça dentro do limite principal. Note-se que, se apenas um membro de um casal é o mutuário, um cônjuge sobrevivente não pode receber pagamentos após a morte do mutuário. Esta pode ser uma razão para escolher a opção de pagamento fixo (veja Hipoteca reversa: sua viúva perdeu a casa? ).

Taxas de empréstimo

Qualquer credor que quer oferecer hipotecas HECM deve receber a aprovação da FHA - e deve obedecer as normas federais relativas às taxas de empréstimo.

A taxa máxima de originação, que é a forma como os credores ganham dinheiro com as hipotecas, é baseada em uma escala móvel para casas no valor de até US $ 400. 000. A taxa pode ser de US $ 2, 500 ou 2% dos primeiros US $ 200 000 da sua O valor avaliado da propriedade (o que for maior) e 1% dos próximos $ 200, 000. A taxa não pode exceder US $ 6 000, mesmo para casas com valor superior a US $ 400 000. Portanto, se o valor avaliado de sua casa for de US $ 300,000, você deve pagar não mais de US $ 5 000 em taxas de originação. Se o valor avaliado da sua casa for de US $ 100.000, você não deve pagar mais do que US $ 2.000.

O governo não limita o que os credores podem cobrar em custos de liquidação, também denominados custos de fechamento, que incluem pagamentos para a avaliação, seguro de título e inspeção domiciliar. Alguns credores irão oferecer esses custos para você, mas depois cobrar-lhe uma taxa de juros mais elevada. Nessa situação, pergunte ao credor para lhe dar duas cotações, uma com base em você pagando os custos de fechamento e outra com base no credor que os paga.

O governo também não limita taxas de terceiros, como taxas de gravação e impostos sobre hipotecas, mas você pode entrar em contato com seu avaliador de imposto de propriedade local para se certificar de que as cobranças do credor são precisas.

O governo limita as taxas de serviço mensais que os credores podem cobrar de US $ 30 ou US $ 35 por mês, dependendo do tipo de empréstimo. Esta taxa deve cobrir os custos do credor para lhe enviar declarações de conta e os rendimentos do empréstimo, e certificando-se de que pagou o seu seguro de imóveis e os impostos sobre a propriedade conforme necessário. O credor acrescenta esta taxa mensal ao saldo do seu empréstimo mensalmente; Também é levado em conta o quanto você pode emprestar (o limite principal). Se um credor não cobrar uma taxa de serviço, ele pode cobrar uma taxa de juros mais alta para cobrir seus custos de manutenção.

Quando você empresta, você pode usar a ferramenta de busca do governo para encontrar empresas aprovadas pela FHA (e ler mais sobre elas em Encontrar as empresas de Top Mortgage Reverse ).

Cold Feet

As hipotecas reversas têm um período de reflexão de três dias úteis durante o qual os proprietários podem cancelar a transação sem penalidade. Este direito também é chamado de "direito a cancelar" ou "direito de rescisão". "Se você exercer esse direito, o credor deve reembolsar os montantes que gastou no financiamento do empréstimo. Certifique-se de cancelar por escrito e enviar seu aviso por um método que permite que você prove quando você o enviou e quando o credor o recebeu.

A linha inferior

As hipotecas inversas são um produto complexo, e as regras que os governam são complicadas também. (Para mais detalhes, veja Diretrizes para hipotecas de reversão da FHA.) Tenha em mente que, se você receber uma hipoteca reversa patenteada ou única em vez da hipoteca mais comum de HECM discutida aqui, os regulamentos serão um pouco diferente; leia sobre aqueles com Quais são os diferentes tipos de hipotecas reversas?