As hipotecas de interesse único (IO) são populares entre credores e mutuários devido à sua capacidade de permitir que os proprietários financiem casas com hipotecas que de outra forma não poderiam se qualificar. Esses empréstimos, que exigem pagamentos de empréstimos mensais menores do que os empréstimos convencionais, de reembolso de capital, podem ser um grande benefício para os proprietários ou mutuários pela primeira vez esperando aumentos significativos em sua renda disponível. No entanto, esses empréstimos também podem se tornar arriscados para os mutuários que gerenciam mal suas finanças.

Neste artigo, vamos discutir como esse tipo de financiamento pode afetar a situação fiscal do mutuário e compará-lo com o financiamento convencional.

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Justificativas para os credores

As hipotecas de taxa ajustável (ARMs), que têm pagamentos iniciais que são muitas vezes significativamente menores que os pagamentos futuros de taxa fixa, desempenharam um papel importante nas taxas crescentes de inadimplência do empréstimo ocorridas durante a crise do subprime de 2007. Os mutuários que apostam que seus rendimentos crescerão pelo menos tão rápido quanto o aumento nos pagamentos de hipoteca podem achar que não podem pagar os ajustes da taxa anual ou os pagamentos de taxa fixa mais elevados.

Os pagamentos mensais das hipotecas de IO são inferiores aos de hipotecas de reembolso de principal comparáveis ​​porque não requerem pagamento de principal durante uma parcela do período de empréstimo. O produto do empréstimo pode ser aumentado pelos credores para permitir que os mutuários se qualificem para empréstimos que são muito maiores do que uma hipoteca convencional comparável. Nos Estados Unidos, as hipotecas de IO tendem a ser estruturadas como empréstimos de 30 anos com cinco ou 10 anos de pagamentos somente para juros. Em seguida, os pagamentos amortizam integralmente a vida restante do empréstimo. As taxas de juros normalmente flutuam durante o período apenas de interesse e muitas vezes se ajustam em reação às mudanças nas taxas de juros do mercado.

A taxa de juros em uma hipoteca de IO é muitas vezes superior às taxas de uma hipoteca convencional. Os empréstimos somente para juros também tendem a estar sujeitos a maior risco de inadimplência do que os empréstimos convencionais. Além disso, os credores podem ter mais a perder se um devedor defaults em uma hipoteca IO em comparação com uma hipoteca convencional porque o mutuário paga o principal de volta ao credor. No pior dos casos, qualquer redução no valor da casa poderia tornar o mutuário incapaz de fazer pagamentos, mesmo depois de vender a propriedade. Também manterá os mutuários capazes de refinanciar o imóvel quando o empréstimo venha a maturar. Portanto, para compensar os credores por esse risco de inadimplência, o mutuário está sujeito a um prêmio de risco em relação aos empréstimos convencionais de reembolso do principal. Este prémio de risco assume a forma de taxas de juro mais elevadas.

Este risco de inadimplência pode ser compensado pelo potencial deste empréstimo para reduzir o risco de pagamento antecipado. Quando o mercado acredita que as inadimplências futuras estão em declínio, alguns credores, especialmente aqueles que titulizam essas hipotecas, oferecerão os empréstimos em spreads reduzidos devido à sua capacidade de aumentar o rendimento até o vencimento (YTM) e afetar o valor de "A" avaliado as tranches de vínculo com rendimentos que são são diretamente impactadas pelo pré-pagamento.

Apenas interesse. Hipotecas convencionais

É importante entender como a estrutura de pagamento da IO se compara à sua principal alternativa de reembolso. Considere dois empréstimos com os seguintes termos. Para fins comparativos, será utilizado um empréstimo de IO que exclui um período de reembolso principal.

Um empréstimo de pagamento de principal convencional de US $ 200.000, 30 anos, com uma taxa de juros de 5%, em comparação com um empréstimo sem amortização de US $ 200.000 para 30 anos, com a mesma taxa de juros, produziria os seguintes resultados financeiros:

Item	Empréstimo IO (A)	Empréstimo convencional (B)	Diferença (AB )
Pagamento mensal (principal e juros)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
Total de juros pagos	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Total de recursos pagos	$ 0. 00	$ 200, 000	- $ 200, 000
Saldo principal no vencimento	$ 200, 000	$ 0. 00	$ 200, 000

Nesse cenário, uma pessoa que aproveita a opção somente para juros pagaria US $ 240. 31 menos por mês, um adicional de $ 113, 488. 43 de juros sobre a vida do empréstimo e, no final de 30 anos, ainda deveriam os $ 200,000 originais que foram inicialmente emprestados. O saldo principal de um empréstimo amortizante diminui ao longo do tempo, e porque os custos com juros são baseados no saldo do principal em circulação, o mutuário de um empréstimo somente para juros enfrenta a possibilidade de pagar uma quantia significativa de juros adicionais sobre o empréstimo.

Benefícios para os mutuários

A vantagem deste tipo de financiamento é que permite aos mutuários, e não ao credor, determinar o valor apropriado e realizável do patrimônio a ser acumulado durante o período de empréstimo. Graças à dedutibilidade do interesse da hipoteca, os empréstimos hipotecários são uma das fontes de capital mais baratas. No entanto, o alto desembolso mensal para atender esses empréstimos pode, ocasionalmente, forçar alguns proprietários a usar empréstimos emprestados de curto prazo mais caros, como cartões de crédito e facilidades de crédito de varejo, para chegar ao fim. Ao usar uma hipoteca de IO como parte de um plano financeiro global, os proprietários podem usar a principal flexibilidade de pagamento para reduzir periodicamente a despesa de empréstimos de curto prazo. A palavra-chave aqui é "periodicamente", porque suspender o pagamento planejado de principal em uma base regular pode facilmente se tornar uma desculpa para consumir e potencialmente se aprofundar em dívidas. (Para leitura relacionada, veja A dedução fiscal de juros de hipoteca .)

Outra vantagem do empréstimo de juros é que ele pode ajudar a suavizar o impacto de mudanças de vida que afetam negativamente o rendimento disponível. As hipotecas convencionais podem ser um fardo significativo para as pessoas quando o dinheiro disponível é reduzido.Exemplos disso são a perda de um emprego, uma interrupção de negócios ou uma grande despesa imprevista. Se ocorrer uma redução temporária do rendimento disponível, os hipotecários apenas em juros podem suspender os principais pagamentos de uma hipoteca, liberando dinheiro para ajudá-los a obter os proprietários através de uma desaceleração. Alguém com auto disciplina financeira suficiente para seguir um plano financeiro bem pensado pode pré-pagar uma quantidade adequada de capital ao longo do tempo para acumular a quantidade de capital desejada e realizável em uma casa, mas para outros, a má administração dessa estratégia provavelmente levará a mais instabilidade financeira.

Riscos para os mutuários

Apenas confiar em uma hipoteca de IO impedirá a acumulação de patrimônio em sua casa, que pode ser uma fonte de riqueza e um componente para a independência financeira quando alguém se aproxima da idade de aposentadoria. O mutuário indisciplinado que planeja fazer pagamentos de capital cada vez maiores ao longo da vida do empréstimo verifica que a incapacidade de permanecer com um plano de pagamento pode levar a um pagamento excessivo da quantidade desejada de juros. Quando a hipoteca vence, o mutuário corre o risco de pagar um balão maior do que o previsto inicialmente. O financiamento da IO requer introspecção para obter uma compreensão das habilidades de gestão financeira. É este tipo de due diligence ao entrar em um empréstimo somente para juros ou qualquer outro financiamento, que manterá um seguro contra armadilhas financeiras.

Mutuários ideais

Que tipo de mutuário deve considerar empréstimos de IO? Um jovem proprietário de casa pela primeira vez provavelmente usará um empréstimo hipotecário exclusivo de juros, mas também é o mais provável de ter problemas se os ganhos não crescerem em conjunto com os aumentos nos custos de hipoteca. Um profissional com renda ou ganhos imprevisíveis com um grande componente variável pode ser adequadamente adequado para esse tipo de empréstimo. Por exemplo, os profissionais que ganham grandes bônus como parte de sua remuneração anual beneficiam de pagamentos mensais mais baixos e podem usar a grande distribuição de montante fixo como o capital para pagar o montante planejado do principal. Profissionais como os corretores que trabalham em uma estrutura de comissão e cujos rendimentos podem flutuar drasticamente de ano para ano certamente podem beneficiar da flexibilidade para pagar o principal quando a renda estiver disponível.

Há uma situação em que um mutuário pode considerar entrar em uma hipoteca de IO sem a intenção de fazer um pagamento de principal antes do vencimento. Para investidores / especuladores imobiliários, os empréstimos de IO podem ser uma maneira excepcional de usar o dinheiro de outras pessoas para aproveitar o fortalecimento do mercado imobiliário. (Para saber mais sobre o investimento imobiliário, veja Explorando o Tutorial de Investimento Imobiliário , Investir em imóveis e Cinco coisas que todo investidor imobiliário deve saber .) < Ao usar empréstimos de IO para projetos de habitação, os investidores mantêm os custos operacionais atuais o mais baixos possível e maximizam seus lucros. O dinheiro que de outra forma teria sido usado para o reembolso do principal é usado para outras despesas ou usado para atualizar a propriedade para maximizar o valor quando o mercado imobiliário nessa área atingir seu pico.Ao vender o imóvel no valor máximo e, em seguida, reembolsar o empréstimo nesse momento, os investidores podem potencialmente obter taxas de retorno pendentes devido aos valores relativamente baixos de seu próprio capital investido no negócio. No entanto, toda a estratégia pode entrar em colapso se o mercado imobiliário para essa área entrar em uma desaceleração. O especulador pode ficar sem dinheiro para pagar os pagamentos mensais antes de conseguir vender o imóvel a um preço decente.

A linha inferior

Os empréstimos de IO são um tipo de financiamento que exige que os credores sejam mais prudentes em sua subscrição para garantir que as recompensas superam os riscos de inadimplência. Para os mutuários, a capacidade de suspender os pagamentos principais periodicamente para auxiliar na qualificação inicial de um empréstimo hipotecário ou para isolá-los de reduções inesperadas de renda são benefícios que levarão muitos a considerar empréstimos somente para juros. No entanto, com exceção dos investidores imobiliários que usarão o capital do credor para tirar proveito de picos locais em valores imobiliários, os mutuários que usam este financiamento específico devem certificar-se de avaliar suas habilidades para permanecer dentro de um plano financeiro e não usar seus empréstimos habitacionais como uma maneira barata de financiar hábitos de gastos excessivos.