Houve um tempo em que os empréstimos da Administração de Veteranos (VA) demorassem muito para obter que os credores não queriam processá-los e os vendedores domésticos provavelmente rejeitariam ofertas de compradores que planejavam financiar com VA empréstimos. Graças às mudanças no sistema, tornou-se muito mais fácil aproveitar os benefícios exclusivos oferecidos pelos empréstimos da VA.

Antecedentes Os empréstimos de VA são oferecidos através da Administração de Veteranos, uma organização governamental da U. S. que oferece benefícios e serviços aos veteranos elegíveis, a serviço ativo, reservistas e membros da Guarda Nacional, juntamente com suas famílias. Embora a VA não encoraje os credores a oferecer esses empréstimos garantindo a devolução de uma porcentagem significativa de qualquer empréstimo que ocorra em inadimplência, os empréstimos de VA são realmente feitos por credores privados e não pelo próprio VA. Isso significa que o credor, e não o VA, determina se um mutuário é elegível para um empréstimo e quais os termos de empréstimo pelo qual o mutuário se qualifica. Como tal, ainda é importante comprar o melhor negócio em uma hipoteca VA.

Características únicas: sem adiantamento, sem PMI Alguns anos atrás, muitos credores estavam oferecendo 0% de empréstimos a prazo. Depois que o mercado imobiliário caiu, essa opção desapareceu. O programa de empréstimo VA, no entanto, ainda oferece a opção de comprar uma casa sem adiantamento. Não ter que fazer um adiantamento irá ajudá-lo a manter seu fundo de emergência, o que é crucial quando você é proprietário. E se você já tem muito dinheiro em seu fundo de emergência, não ter que fazer um pagamento inicial pode permitir que você faça reparos ou reformas que você não poderia pagar. (Descubra como encontrar a melhor hipoteca possível, leia Marque uma hipoteca barata .)

Aqui está uma ilustração de quanto dinheiro você pode aguentar no curto prazo com um empréstimo de redução de débito:

Pagamento de adiantamento tradicional	Empréstimo convencional	Suporte FHA < Empréstimo VA	Porcentagem de adiantamento
20%	10%	3. 50%	0%	Preço de compra
$ 200, 000	$ 200, 000	$ 200, 000	$ 200, 000	Valor de adiantamento
$ 40 000 > $ 20 000	$ 7 000	$ 0		Além disso, ao contrário dos empréstimos da FHA e outras hipotecas de baixo pagamento, não existe um requisito de seguro de hipoteca privado (PMI) com um empréstimo VA. Não ter que pagar O PMI não irá ajudá-lo com os custos iniciais da compra de uma casa, mas ajudará significativamente com seu fluxo de caixa mensal e também diminuirá o custo de longo prazo de possuir sua casa.

Benefícios exclusivos trazem desvantagens únicas

Infelizmente, os empréstimos de VA não estão disponíveis para todos. Eles são limitados aos veteranos elegíveis, a serviço ativo, reservistas e membros da Guarda Nacional, e alguns cônjuges sobreviventes, todos os quais devem provar que estão qualificados obtendo um certificado de elegibilidade do VA (o credor pode muitas vezes completar este passo para o mutuário).Você pode aprender mais sobre quem é elegível no site do Departamento de Assuntos de Veteranos dos Estados Unidos.

Os empréstimos VA só são permitidos para residências primárias ocupadas pelos proprietários, portanto, não planeje usar um se você estiver olhando para financiar um imóvel de investimento ou de férias. Além disso, os credores não financiarão empréstimos de construção VA de acordo com o livro Seu Guia de Empréstimos VA

por David Reed. Talvez a maior desvantagem de um empréstimo de VA para aqueles que são elegíveis é que exige uma taxa de financiamento. Para os compradores de imóveis que tomam um empréstimo de VA pela primeira vez e não fazem um adiantamento, a taxa de financiamento é de 2. 15% do montante do empréstimo para veteranos militares regulares e 2. 4% para os membros das reservas ou da Guarda Nacional. Se não é sua primeira vez usando seu direito de VA, a taxa de financiamento vai para 3. 3%. Uma vez que este custo é uma taxa, não contribui para o seu patrimônio. É essencialmente um custo de fechamento. O VA usa essas taxas de financiamento para ajudar a pagar as garantias sobre empréstimos de VA que são ruins. Poucas pessoas estarão isentas da taxa de financiamento. Os mutuários que não querem pagar por isso podem tentar pedir ao vendedor para pagar, assim como eles podem pedir ao vendedor para pagar qualquer outro custo de fechamento. Também é possível rolar a taxa de financiamento para o empréstimo, que é uma boa solução de curto prazo para compradores em dinheiro, mas uma solução a longo prazo ruim, pois o mutuário deve pagar juros sobre a taxa de financiamento durante a vida do empréstimo.

VA vs. FHA vs. Convencional

Como eles são as duas opções de pagamento mais baixas disponíveis, muitos mutuários que são elegíveis para empréstimos de VA também podem considerar os empréstimos da FHA - um empréstimo segurado pela Administração Federal de Habitação. Se você qualificar para ambos, qual você deve escolher e por quê? (Saiba mais em

Comprar uma casa: Obter pré-aprovado para um empréstimo .) As hipotecas da FHA exigem uma taxa semelhante à taxa de financiamento do empréstimo do VA. É chamado de seguro de hipoteca inicial e custa 2. 25% do valor do empréstimo a partir de maio de 2010. As hipotecas da FHA também exigem que os mutuários paguem o seguro de hipoteca privado mensal a uma taxa de cerca de 0. 5% ao ano do montante do empréstimo até o o mutuário acumula 22% de capital próprio. Em uma casa de US $ 200.000, então, um empréstimo da FHA exigiria que você baixasse US $ 7.000, pague uma taxa de US $ 4, 243. 50 (0. 0225 x $ 193, 000) e pague US $ 965 adicionais ( 005 x $ 193, 000) por ano para o PMI. Se você rolou essa taxa de financiamento em seu empréstimo, seu pagamento de hipoteca mensal e PMI aumentariam um pouco.

Um empréstimo de VA, por outro lado, exigiria $ 0 para baixo, uma taxa de US $ 4, 300 a US $ 4, 800 e nenhum PMI. Se a taxa de juros da sua hipoteca fosse de 6% e seu prazo de 30 anos, seu principal mensal e juros sobre o empréstimo da FHA de US $ 193 000 seria de US $ 1 157. 13; no empréstimo VA de US $ 200.000, seria $ 1, 199. 10, uma diferença de US $ 41. 97 por mês ou US $ 503. 64 por ano.

Se você tiver um pagamento inicial significativo, sua melhor opção pode ser uma hipoteca convencional. Você evitará a taxa de financiamento de 1. 25% a 1. 5% que a VA cobra, mesmo quando os mutuários tiverem um adiantamento de 10% ou mais.Em uma casa de US $ 200.000, com um adiantamento de 10%, a taxa de financiamento do VA seria de US $ 2, 250 ou US $ 2, 700 (0125 x $ 180, 000 ou .015 x $ 180, 000).

Conclusão

Apesar da taxa de financiamento, a falta de um requisito de adiantamento e do PMI tornam os empréstimos de VA uma opção muito atraente para compradores de casas qualificados.