Muitos proprietários aguardam a compra de uma segunda casa que pode ser usada para férias, renda, investimento ou como residência principal durante a aposentadoria. As leis fiscais vigentes oferecem várias quebras de impostos que podem ajudar a tornar a propriedade da segunda casa mais acessível. Se você já possui ou está pensando em comprar uma segunda casa, será do seu melhor interesse entender as quebras de impostos e como elas funcionam. Diferentes regras fiscais aplicam-se, dependendo de como você usa a propriedade, para uso pessoal ou de aluguel, ou uma combinação dos dois.

Uso pessoal

Enquanto você usa a propriedade como uma segunda casa - e não como um aluguel - você pode deduzir o interesse da hipoteca da mesma maneira que você faria para sua casa principal. Você pode deduzir até 100% do interesse que você paga em até US $ 1. 1 milhão de dívidas garantidas por sua primeira e segunda residências (isto é o montante total - não é US $ 1. 1 milhão por cada casa). Ao comprar sua segunda propriedade use uma ferramenta como uma calculadora de hipoteca para pesquisar taxas de juros antes de fazer sua grande compra.

Nota: Você também pode deduzir os impostos sobre a propriedade em sua segunda casa e, para esse assunto, tantas propriedades como você possui. Como uma residência principal, no entanto, você geralmente não pode cancelar nenhum dos custos associados a utilitários, manutenção ou seguro (há exceções a isso, por exemplo, você pode reivindicar uma dedução do escritório em casa se parte de sua casa é usado para fins comerciais).

Uso do aluguel - A regra de 14 dias ou 10%

As regras fiscais são um pouco mais complicadas se você alugar a propriedade. São aplicáveis ​​regras diferentes, dependendo de quantos dias por ano você usar a casa para uso pessoal versus uso de aluguel. Existem três categorias nas quais você pode cair:

1. Você aluga a propriedade por 14 dias ou menos.

Sua segunda casa pode ser alugada para outra festa por até duas semanas (14 noites) por ano sem que essa renda seja relatada ao IRS. Mesmo que você alugue por US $ 10.000 por noite, você não precisa denunciar o rendimento do aluguel, desde que a casa não tenha sido alugada por mais de 14 dias. A casa ainda é considerada uma residência pessoal, para que você possa deduzir os juros da hipoteca e os impostos sobre imóveis sob as regras padrão da segunda casa.

2. Você aluga a propriedade por 15 dias ou mais e usa-a por menos de 14 dias ou 10% dos dias em que a casa foi alugada.

Esta propriedade é considerada uma propriedade de aluguel, e as atividades de aluguel são vistas como uma empresa. Se sua segunda casa for alugada por mais de 14 dias, todos os rendimentos de aluguel devem ser reportados ao IRS. Você pode deduzir as despesas de aluguel (incluindo juros de hipoteca, impostos sobre a propriedade, prémios de seguro, taxas pagas aos gerentes de imóveis, utilitários e 50% da depreciação), mas você tem que ter em conta a quantidade de tempo que o imóvel é usado para uso pessoal versus aluguel usar.E, como uma propriedade de aluguel, até $ 25.000 em perdas podem ser dedutíveis por ano. Os dias de atualização não contam como uso pessoal, para que você possa gastar mais de 14 dias na propriedade, desde que seja para fins de manutenção. Você deve ser capaz de documentar as atividades de manutenção, no entanto, com recibos para provar que você não estava usando a propriedade para fins de lazer naqueles dias.

3. Você usa a propriedade por mais de 14 dias ou 10% dos dias totais em que a casa foi alugada.

Se você usa a propriedade por mais de 14 dias, ou mais de 10% do número de dias que é alugado (o que for maior), a propriedade é considerada uma residência pessoal e a perda de aluguel não pode ser deduzida. Se um membro de sua família usa a propriedade (incluindo seu cônjuge, irmãos, pais, avós, filhos e netos), esses dias contam como dias pessoais, a menos que você esteja coletando um preço de aluguel justo.

Selling Your Second Home

As leis tributárias permitem que você tire um lucro de US $ 500.000 (US $ 250, 000 se você não é casado) isento de impostos na venda de sua residência principal. Esta exclusão de venda de casa primária não se aplica se você vender sua segunda casa: se você vende uma casa que não é sua residência principal, talvez seja necessário pagar o imposto usual sobre ganhos de capital. Se você fizer a segunda residência sua residência principal por pelo menos dois anos antes de vendê-lo, no entanto, você poderá colher alguns benefícios fiscais, mas não é tão fácil quanto costumava ser.

Antes de 1 de janeiro de 2009, você poderia passar para sua segunda casa, torná-lo sua residência principal por dois anos, vendê-lo e aproveitar a exclusão da venda de imóveis primários. Agora, como resultado de novas leis associadas à Lei de Recuperação de Habitação e Economia de 2008, você ainda pode fazer sua segunda casa uma casa principal antes de vendê-la, mas você deve impostos pelo período de tempo em que a propriedade foi uma segunda casa após 1 de janeiro de 2009. O IRS agora usa uma proporção dos anos em que você ocupou a casa como residência principal em relação aos anos em que a casa foi usada como aluguel (ou outra residência principal) para calcular o valor do ganho de capital que será excluído da venda.

Por exemplo, os Smiths compraram uma segunda casa em 2004. Eles continuaram a usá-lo como casa de aluguel durante 2009 e 2010, e então usaram a casa como residência principal durante 2011 e 2012. Apenas 50% dos ganhos de capital da venda da casa será livre de impostos (até a exclusão de US $ 500.000), uma vez que a casa era uma residência principal por apenas 50% do tempo após 1º de janeiro de 2009.

1031 Trocas

A 1031 O intercâmbio, também conhecido como troca de tipo semelhante ou troca diferida de impostos, é uma transação onde um vendedor troca uma propriedade de aluguel ou investimento para outra propriedade de aluguel ou investimento de igual ou maior valor, com base em imposto diferido. A vantagem é que o vendedor pode evitar o pagamento de imposto sobre ganhos de capital na troca. Uma propriedade deve ser considerada uma propriedade de aluguel (e não uma residência pessoal) para se qualificar para uma troca 1031. Isso significa que você deve alugar o imóvel por 15 dias ou mais e usá-lo por menos de 14 dias ou 10% dos dias em que a casa foi alugada.

A linha inferior

Se é financeiramente viável, possuir uma segunda casa pode ser um excelente investimento para fins de férias ou de aluguel, ou para usar como casa principal durante a aposentadoria. Como possuir qualquer casa traz um fardo financeiro significativo - desde hipotecas e impostos, até manutenção e reparos - é do seu melhor interesse entender as implicações tributárias da propriedade da segunda casa. Uma vez que as leis tributárias são complicadas e mudam, os proprietários e potenciais compradores devem consultar um especialista qualificado em impostos sobre imóveis para obter uma compreensão completa das implicações e leis tributárias e determinar a estratégia de propriedade mais favorável.