Você pode ter ouvido que os "empréstimos governamentais" estão disponíveis para os possíveis proprietários que estão presos com crédito ruim e / ou histórico de falências ou execuções de hipotecas. Na realidade, porém, não é assim tão simples.

O governo federal não está no negócio de empréstimos para habitação. No entanto, no interesse de promover a propriedade da casa - especialmente para os americanos de baixa renda - pode estar disposto a garantir uma hipoteca para você se você tiver crédito menos do que otimizado. Em outras palavras, o governo promete ao credor que fará bom com o empréstimo se não o fizer.

FHA vs. HUD

A agência do governo federal encarregada de incentivar a propriedade individual da casa é o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) através de um de seus escritórios, a Administração Federal de Habitação (FHA ). Enquanto a HUD faz algumas garantias de empréstimo por conta própria, o foco está em unidades multifamiliares, e não em casas individuais (com exceção das garantias de empréstimo da seção 184 da HUD, que estão disponíveis apenas para os nativos americanos comprando casas ou outros imóveis). É apenas a FHA que assegura hipotecas para compradores de casas unifamiliares.

Qualificação para um empréstimo FHA

Para garantir uma hipoteca garantida pela FHA, você deve ir a um credor aprovado pela FHA, tipicamente um banco. Uma coisa que faz um empréstimo hipotecário garantido pela FHA particularmente atraente é que, se você tiver um índice FICO de pelo menos 580, você só precisa colocar 3. 5% do preço da compra em dinheiro.

Se o seu índice FICO for inferior a 580, no entanto, você precisará encontrar 10% do preço de compra para o pagamento inicial. Ainda assim, isso é melhor do que 14. 14.% do preço de compra que o comprador de casa médio baixou no final do ano passado. A pesquisa da RealtyTrac mostra que, no primeiro trimestre de 2015 (os dados mais recentes disponíveis), o valor médio em dólares pago no fechamento com uma hipoteca convencional era de US $ 72,590, enquanto o segurado médio da FHA baixou apenas US $ 7,09.

No entanto, não confunda os empréstimos segurados pela FHA para empréstimos de "crédito fácil", adverte o especialista em hipotecas da FHA, Dennis Geist, que é diretor de engajamento da Treliant Risk Advisors em Washington, DC "Há um equívoco que os empréstimos FHA são subprime. Nada poderia estar mais longe da verdade ", diz Geist. "Embora os empréstimos da FHA ofereçam diretrizes de qualificação flexíveis, incluindo índices de crédito mais baixos e maiores rácios dívida / renda, a capacidade demonstrada de reembolsar é um fator significativo na aprovação de qualquer empréstimo da FHA. "

Se o seu resultado FICO for inferior a 580, garantir um empréstimo garantido pela FHA pode ser difícil, acrescenta Geist. "A aprovação dos mutuários com pontuação de crédito entre 500 e 580 está sujeita a maiores requisitos de adiantamento e escrutínio de subscrição adicional", diz Geist."É importante notar que o" crédito não tradicional "não pode ser usado para compensar o crédito" tradicional "negativo. "

Ele acrescenta que, embora você possa ver informações segurando a esperança de empréstimos garantidos pela FHA para compradores potenciais com pontuação de crédito inferior a 500, as chances de que isso aconteça sejam nulas.

Outra vantagem de um empréstimo segurado pela FHA é que, ao contrário dos termos de um empréstimo bancário convencional, um empréstimo da FHA permite que você obtenha o dinheiro necessário para o pagamento como presente de amigos, familiares ou instituições de caridade. A FHA até permitirá que o vendedor pague seus custos de fechamento, embora, se o fizerem, pode aumentar a taxa de juros da sua hipoteca, uma vez que não ter dinheiro suficiente para o adiantamento torna-se menos digno de empréstimo.

Qualquer desvantagem?

Antes de decidir prosseguir um empréstimo garantido pela FHA, considere algumas das desvantagens. Primeiro, suas opções são mais limitadas do que com uma hipoteca convencional, porque você só pode fazer negócios com um credor aprovado pela FHA. Isso limita sua capacidade de comprar as taxas e os termos mais favoráveis. "Uma comparação cuidadosa e completa de produtos de empréstimo, taxas e seguro de hipoteca é um passo importante para determinar qual produto de empréstimo é o melhor para você", observa Geist.

Os empréstimos segurados pela FHA têm limites sobre o valor do empréstimo que variam de acordo com a região. O valor máximo absoluto que a FHA assegurará é de US $ 625 000, o que nas principais áreas metropolitanas pode ser limitado. Além disso, muitos desenvolvimentos de condomínios não são aprovados pela FHA, então algumas opções de habitação menos dispendiosas estão fora da mesa para você com um empréstimo da FHA.

Considere também que, embora o dinheiro necessário na frente pode ser baixo, os prêmios de seguro FHA necessários aumentarão consideravelmente os pagamentos mensais da hipoteca, já que você está contribuindo para um fundo de reserva HUD que é usado para pagar os bancos quando uma FHA A hipoteca garantida é ruim. E os pagamentos do seguro hipotecário nem sempre podem ser dedutíveis, dependendo da sua renda.

Na frente, você pagará um prêmio de seguro hipotecário (UFMIP) de 1. 75% do valor do empréstimo base. Em seguida, em uma hipoteca de 30 anos, que é o termo de empréstimo FHA mais comum, o prémio anual pode ser tão alto quanto. 85% do valor do empréstimo se você escolher a opção de adiantamento mais baixa. No extremo oposto, em um empréstimo de 15 anos com 10% ou mais para baixo, o prémio cai para. 45%.

É por isso que alguns beneficiários da garantia de empréstimos da FHA mais tarde buscam refinanciar suas propriedades com um empréstimo bancário convencional, uma vez que seu histórico de crédito melhorou. Para fazer isso e despedir-se dos pagamentos do seguro hipotecário da FHA, você terá que obter a aprovação da FHA. "O seguro de hipoteca da FHA continua pelo prazo total do empréstimo", diz Geist, "então a principal razão para refinanciar um empréstimo segurado pela FHA com um empréstimo convencional seria eliminar o seguro hipotecário e / ou reduzir o prazo do empréstimo . "No final, no entanto, é o fato de que as hipotecas seguradas pela FHA são assumíveis, o que significa que quem compra sua propriedade em seguida pode levá-lo de você, enquanto as hipotecas convencionais geralmente não são.

"Um empréstimo FHA assumível poderia criar uma vantagem competitiva quando é hora de vender, especialmente se as taxas de juros atuais forem superiores à taxa existente no empréstimo FHA", diz Geist. "Os custos de suposição também são inferiores aos custos associados a um novo empréstimo. "Então, seu empréstimo da FHA poderia potencialmente ser um incentivo se você se encontrar vendendo em um mercado de compradores com taxas de juros crescentes.

Os empréstimos garantidos da Bottom Line

FHA fazem parte do mandato da HUD para incentivar a propriedade da casa. O próprio HUD não faz garantias de empréstimos para casas individuais, com exceção das garantias de empréstimo da seção 184 da HUD, que estão disponíveis apenas para os nativos americanos comprando casas ou outros imóveis. Se você tem um crédito razoavelmente bom, mas é curto em fundos para um adiantamento, um empréstimo segurado pela FHA pode ajudá-lo a se tornar um proprietário. Mas devido aos limites do preço da propriedade, do tipo de habitação e das opções de empréstimo - além do custo adicional do seguro de hipoteca - você provavelmente estará melhor com uma hipoteca convencional se você tiver dinheiro suficiente na mão. Tudo se resume a explorar suas opções totalmente e a fazer o cálculo do custo inicial e vitalício de cada empréstimo que você está considerando.

Para saber mais, veja

7 coisas a serem conhecidas sobre os empréstimos em casa da FHA, os padrões mínimos de propriedade da FHA

e Principais razões para se candidatar a um empréstimo da FHA.