No setor imobiliário, uma venda curta significa vender uma casa por menos do que a hipoteca pendente sobre ela.

Diga que o Sr. e Sra. Smith emprestaram US $ 400.000 para comprar uma casa há sete anos. A casa foi avaliada em US $ 400.000 no momento em que foi comprada. O Sr. Smith perde seu emprego e o casal está atrasado em seus pagamentos de hipoteca. Ao analisar uma análise de mercado comparativa, os Smiths descobriram que o valor de sua casa caiu e agora vale apenas US $ 310.000. Ante os US $ 385 000 em seu empréstimo, os Smith preferem vender sua casa ao invés de buscar opções de refinanciamento do governo, como o Programa Federal de Desenvolvimento de Affordable Home e pedir ao seu credor permissão para vendê-lo por US $ 310.000. Quando a casa vende, o banco receberá menos do que o valor total que os Smith emprestaram; na maioria dos casos, no entanto, o credor considerará sua hipoteca paga na íntegra.

A transação beneficia o banco, permitindo que ele evite recuperar a casa no encerramento, o que é caro e demorado, e beneficia o vendedor, permitindo que ele ou ela evite as ramificações de crédito negativas do encerramento (e a falência que às vezes acompanha).

Venda curta vs. Foreclosure

As vendas curtas e as execuções hipotecárias são opções financeiras disponíveis para os proprietários que são mutuários em dificuldades: por trás de seus pagamentos de hipoteca, tenha uma casa que esteja subaquática (ou seja, vale a pena menos do saldo devedor da hipoteca) ou ambos. O proprietário é obrigado a se separar da casa em ambos os casos, mas a cronologia e outras conseqüências são diferentes em cada situação.

Existem diferentes razões pelas quais um proprietário opta por uma venda curta versus um encerramento.

Venda curta

As vendas curtas geralmente são iniciadas pelo proprietário, muitas vezes quando o valor de uma casa cai em 20% ou mais. Antes que o processo possa começar, o credor que detém a hipoteca deve assinar a decisão de executar uma venda curta. Além disso, o credor, geralmente um banco, precisa de documentação que explica por que uma venda curta faz sentido; Afinal, a instituição de crédito pode perder muito dinheiro no processo.

Se aprovado para venda a descoberto, o comprador negocia com o proprietário primeiro e, em seguida, solicita aprovação na compra do banco em segundo lugar. É importante notar que nenhuma venda curta pode ocorrer sem a aprovação do credor.

As vendas a descoberto tendem a ser longas e às transações intensivas em papelada, às vezes levando ao ano inteiro para processar. No entanto, as vendas curtas não são tão prejudiciais para a classificação de crédito de um proprietário como um encerramento é. Uma venda curta parece melhor para futuros credores e credores: mostra que você tomou medidas antes que o banco tivesse que recuperar sua casa.Um proprietário que passou por uma venda curta pode até, com certas restrições, ser elegível para comprar outra casa imediatamente.

Foreclosure

Um encerramento é o ato do credor que apreende a casa depois que o mutuário não faz pagamentos. Esta é a última opção para o credor, uma vez que a casa é usada como garantia na nota. Ao contrário de uma venda curta, as execuções hipotecárias são iniciadas apenas por credores. O emprestador move-se contra mutuantes inadimplentes para forçar a venda de uma casa, na esperança de compensar o investimento inicial da hipoteca. Além disso, ao contrário da maioria das vendas curtas, muitas execuções hipotecárias ocorrem quando o proprietário abandonou o lar. Se os ocupantes ainda não partiram, eles são despejados pelo credor no processo de encerramento.

Uma vez que o credor tem acesso à casa, ele ordena sua própria avaliação e procede com a tentativa de vender a casa. As execuções hipotecárias normalmente não demoram tanto quanto a uma venda curta, porque o credor está preocupado com a liquidação do bem rapidamente. As casas hipotecadas também podem ser leiloadas em uma "venda de administrador", onde os compradores procuram em casas em um processo público.

Na maioria das circunstâncias, os proprietários que experimentam execução hipotecária precisam esperar um mínimo de cinco anos para comprar outra casa, ou três anos com um empréstimo da FHA. O encerramento é mantido no relatório de crédito de uma pessoa por sete anos. O seu índice FICO irá cair em mais de 100 pontos devido a execuções hipotecárias, de acordo com Barry Paperno, gerente de operações de consumo da Fair Isaac (também irá cair após uma venda curta, provavelmente, devido a você estar inadimplente nos pagamentos de hipoteca). Isso pode parecer uma quantidade relativamente pequena para um padrão em um ativo importante, mas é suficiente para que as empresas de cartão de crédito considerem as subidas de taxas e as reduções de limite de crédito e para as companhias de seguros aumentarem os prêmios.

Como comprar uma propriedade de venda curta

O processo de venda curta varia de estado para estado, mas as etapas geralmente incluem:

• Pacote de venda curta - Um pacote financeiro é enviado pelo vendedor ao emprestador. Isso inclui demonstrações financeiras, uma carta descrevendo as dificuldades do vendedor e cópias de registros financeiros.
• Oferta de venda curta - Se o vendedor aceita a oferta de um comprador interessado, o agente de listagem envia ao emprestador o contrato de listagem, uma oferta de compra executada, a carta de pré-aprovação do comprador e uma cópia do cheque de dinheiro sério e pacote de venda curta do vendedor.
• Processamento do banco - O banco analisa a oferta e aprova ou nega a venda a descoberto. Isso pode levar várias semanas até meses.

Em alguns aspectos, comprar uma propriedade de venda curta é como uma compra tradicional. No entanto, existem algumas maneiras pelas quais o contrato de compra que você e seu agente imobiliário elaboram são diferentes. O contrato especificará que os termos estão sujeitos à aprovação do credor hipotecário. Em uma transação normal, a única parte que precisaria aprovar a venda é o vendedor.

O contrato também deve indicar que a propriedade está sendo comprada "como está"."Embora seja aceitável incluir um idioma que permita que você recupere um acordo se uma inspeção revelar problemas consideráveis, você não deve esperar para poder negociar um preço menor por causa deles. O banco também não é provável que faça reparos, e o vendedor, sendo atado em dinheiro, provavelmente provavelmente ainda menos propensos a ajudar. Dada a situação, provavelmente também precisará ter dinheiro suficiente para fechar os custos. (Continue lendo sobre o processo de fechamento em Compreender o compromisso Processo .)

Ao contrário do encerramento, a instituição de crédito não possui a propriedade em uma venda curta. No entanto, porque deve aprovar a venda (porque é o credor, e não o vendedor, quem sofrerá uma perda na propriedade), e receberá o produto, parece que você está comprando a propriedade do banco.

A Waiting Game

As transações de venda a descoberto podem ser muito mais demoradas e testes de paciência do que regulares reais -estate transações. (Continue lendo sobre isso em Sh ou vender sua casa para evitar o encerramento .) Se você fizer uma oferta em uma propriedade de venda curta, esteja preparado para aguardar. Os bancos são notórios por terem demorado meses para responder a ofertas de venda curta. Alguns especialistas recomendam que você dê ao credor um prazo para reduzir o tempo de espera. embora seja difícil dizer se essa estratégia realmente estimulará o banco a agir. No entanto, se o banco ainda não aprovou a venda curta no momento da sua oferta, a implementação de um prazo será inútil, pois pode levar vários meses apenas para que o vendedor atinja um contrato de venda curta com o credor.

O vendedor deve estar no padrão oficial

Por esse motivo, verifique se a venda curta já está credenciada. Se o vendedor ainda não entrou no padrão, o banco talvez não esteja interessado em fazer uma venda curta. Leva uma quantidade considerável de tempo e convence para obter um banco para concordar com uma venda curta, então, se já não concordou, não perca seu tempo. Muitas casas são listadas como uma venda curta, mas não há garantia de que a transação seja completada como tal.

O banco também não pode estar interessado em uma venda curta se achar que pode obter mais dinheiro entrando em execução de encerramento. E se você está buscando financiamento para a compra, verifique se o credor hipotecário não tem problemas com uma propriedade de venda curta.

Agentes experientes

Devido à complexidade deste tipo de transação, verifique se o seu agente ou agente de imóveis é experiente com vendas curtas e está disposto a trabalhar com você em um. Alguns agentes imobiliários se especializam em vendas a descoberto e podem possuir uma certificação de Vendas Curtas e Sustentação (SFR), uma designação oferecida pela Associação Nacional de Agentes de Realtors. Os titulares desta certificação receberam treinamento especializado.

Não só as vendas baixas mais funcionam para os agentes, às vezes oferecem menos compensações: o banco pode não estar disposto a pagar ao agente da lista a comissão usual de 5-6% porque já está tendo uma perda e porque o agente do comprador Obtém uma porcentagem dessa porcentagem, ele ou ela verá ainda menos dinheiro.

Além disso, tente descobrir se o agente de listagem do vendedor é experimentado com vendas curtas. Embora o banco esteja finalmente em controle, um agente de listagem que conheça as cordas pode facilitar ou acelerar a transação.

Haggling Over Prices

Esteja preparado para aumentar seu preço de oferta. Para que o vendedor aumente as chances de o banco passar pela venda curta, ele ou ela pode tentar convencê-lo a aumentar seu preço de compra. Em última análise, porém, o vendedor não tem autoridade real para aprovar o preço de venda, apenas o banco, e eles também podem oferecer contraoffer.

Por outro lado, o banco simplesmente rejeita sua oferta de forma definitiva, especialmente se você escreveu uma oferta com preços significativamente mais baixos. Ou, no pior dos casos, eles podem não responder. Sempre.

Mantenha o Search Going

Dado quanto tempo provavelmente levará o banco para responder à sua oferta, você provavelmente deve continuar olhando outras casas enquanto aguarda uma resposta, e você provavelmente deve prosseguir com a compra de outra propriedade se você encontrar uma compra mais fácil. Peça ao seu agente que escreva o contrato de compra de venda curta de tal forma que você manterá essa flexibilidade. Se você tem um prazo para se mudar, nem se preocupe com uma venda curta.

Outro motivo para continuar procurando: mesmo que você obtenha a garantia, o banco pode continuar a colecionar ofertas. A maioria das pessoas consideraria isso antiético porque o comprador em potencial provavelmente teria descascado alguns milhares de dólares em inspeções, pesquisas de títulos e similares, neste momento. Mas lembre-se de que o banco está enfrentando uma transação perdida, então ele vai querer minimizar suas perdas e vender a propriedade o mais próximo do valor justo de mercado possível. Desistir do negócio tão tarde no jogo é uma enorme perda de tempo e dinheiro para o comprador, para não mencionar extremamente frustrante. Por todas estas razões, o preço de listagem de uma venda curta deve ser tomado com uma dose saudável de ceticismo.

Vendas curtas: os prós e contras

Os especialistas discordam sobre se as vendas baixas são um bom negócio para os compradores. Os defensores dizem que as propriedades de venda a descoberto têm um preço abaixo do valor de mercado, criando a oportunidade para os compradores obterem um ótimo negócio ou para os compradores de casa pela primeira vez entrarem em uma casa que, de outra forma, não poderiam pagar.

Os oponentes dizem que os bancos não têm interesse em fazer vendas de fogo e farão uma análise de mercado comparável antes de definir ou aceitar um preço para uma propriedade. Além disso, o preço de listagem de uma venda curta pode ser um valor que o agente do vendedor considera que o banco pode aceitar - em vez do valor que o banco aceitou de fato. O banco pode encontrar o preço muito baixo, ou o vendedor pode listar a propriedade abaixo do mercado com a intenção de gerar uma guerra de licitação. Em alguns estados, o vendedor terá um julgamento de deficiência contra ele, o que o obriga a pagar o banco de volta a diferença entre o valor da hipoteca e o preço de venda da casa, por isso é do interesse do vendedor obter o máximo de dinheiro possível .

Uma vantagem tanto para o banco quanto para o comprador é que, ao contrário de uma propriedade de propriedade do banco, uma propriedade de venda curta tem menos probabilidades de ser destruída ou saqueada. Embora a propriedade possa estar sofrendo de manutenção diferida por causa da situação financeira do proprietário, o vendedor não é susceptível de destruir o lugar quando ele ou ela ainda vive nele. Em contrapartida, os proprietários que perdem suas propriedades para o encerramento, muitas vezes, tiram sua frustração na casa como forma de voltar ao banco.

Ao longo da mesma linha, porque as propriedades de venda curta ainda estão ocupadas, elas não sofrerão nas mãos de pessoas sem escrúpulos que optaram por agachar ou vandalizar a propriedade. O vandalismo pode ser um problema comum com propriedades de encerramento, especialmente em bairros de baixa renda.

Encontrando listagens de venda curta

A maioria dos imóveis oferecidos como vendas curtas são listados por agentes imobiliários, e isso muitas vezes representa o melhor lugar para começar, especialmente se é um corretor de imóveis que se especializa neles. Sem um agente, você pode pesquisar facilmente o Serviço de Listagem Múltipla (MLS) a partir do conforto do seu próprio computador (ou dispositivo móvel), mas os dados acessados ​​podem ter um alcance limitado, desatualizado ou mesmo impreciso.

Embora você possa encontrar algumas propriedades de venda a descoberto em sites de imóveis populares como Zillow e Trulia, outros sites que se especializam em execuções hipotecárias e propriedades com desconto oferecem uma visão mais abrangente do mercado de venda a descoberto em sua área. Um desses sites é www. realtystore. com, que possui mais de um milhão de listagens de leilões de encerramento, propriedades de propriedade do banco, casas recuperadas pelo governo, propriedades com taxas de inadimplência e vendas a descoberto.

A linha inferior

Uma venda curta pode beneficiar todas as partes envolvidas: os credores evitam o longo e dispendioso processo de exclusão; os mutuários mantêm as execuções hipotecárias fora dos relatórios de crédito; e os compradores podem comprar imóveis a preços reduzidos. Um comprador não deve assumir que a propriedade é um ótimo negócio, só porque é uma venda curta, no entanto. Faça sua própria análise de mercado comparável. Além disso, se você conseguir escrow, não perca uma inspeção completa da casa.