Comprar uma casa com uma hipoteca é provavelmente a maior transação financeira em que você entrará. Normalmente, um credor bancário ou hipotecário financiará 80% do preço da casa, e você concorda em devolvê-lo - com juros - durante um período específico. Como você está comparando credores, taxas e opções, é útil entender como os juros se acumulam a cada mês e são pagos.

Como o seu pagamento de hipoteca mensal é calculado

Simplificando, todos os meses você paga uma parte do principal (o valor que você emprestou) mais os juros acumulados para o mês. Seu credor usará uma fórmula de amortização para criar um cronograma de pagamento que divida cada pagamento em pagar o principal e os juros. O tempo ou duração do seu empréstimo também determina o quanto você pagará a cada mês.

O alongamento de pagamentos por mais anos (até 30) geralmente resultará em pagamentos mensais mais baixos. Quanto mais você demorar a pagar sua hipoteca, maior será o custo total de compra para sua casa porque você estará pagando juros por um período mais longo. Veja como mudar os termos de sua hipoteca pode alterar o custo de sua casa usando a calculadora de hipoteca da Investopedia.

No início do empréstimo, o principal é amortizado lentamente, pois a maior parte do pagamento é aplicada para pagar juros. No final do seu empréstimo, muito pouco do pagamento será aplicado em relação aos juros, e a maior parte disso será para pagar o principal. Online, você pode usar uma calculadora de amortização para entender como o interesse é mais caro no início de um empréstimo.

Aprendendo os Termos: Taxa Fixa versus Taxa Ajustável

Bancos e credores oferecem principalmente dois tipos de empréstimos:

Taxa Fixa: a taxa de juros não muda.

Taxa ajustável: a taxa de juros mudará em condições definidas. Às vezes referido como um empréstimo de taxa variável ou híbrido.

Veja como estes funcionam em uma hipoteca de casa:

Hipoteca de taxa fixa: O pagamento mensal permanece o mesmo durante a vida deste empréstimo. A taxa de juros é bloqueada e não muda. Os empréstimos têm uma vida útil de reembolso de 30 anos; Comprimentos mais curtos de 10, 15, 20 anos também estão comumente disponíveis. Os empréstimos mais curtos terão pagamentos mensais maiores que são compensados ​​por menores taxas de juros e menor custo total.

Exemplo: Uma hipoteca de taxa fixa de US $ 200.000 para 30 anos (360 pagamentos mensais) a uma taxa de juros anual de 4. 5%, terá um pagamento mensal de aproximadamente US $ 1, 013. (Imposto, seguro , o depósito é adicional e não está incluído nesta figura.) A taxa de juros anual é dividida em uma taxa mensal da seguinte forma: uma taxa anual de, digamos, 4. 5% dividida por 12 é igual a uma taxa de juros mensal de 0.375%. Todos os meses você pagará 0. 375% de juros sobre o valor que você realmente deve à casa.

Seu primeiro pagamento de US $ 1, 013 (1 de 360) aplica $ 750 para juros e $ 263 para o principal. O segundo pagamento mensal, uma vez que o principal é um pouco menor, acumulará um pouco menos de juros e um pouco mais do principal será liquidado. Com o pagamento 359, a maior parte do pagamento mensal será aplicada para o principal.

Hipoteca de taxa ajustável (ARM): Como a taxa de juros não está bloqueada, o pagamento mensal para este tipo de empréstimo mudará ao longo da vida do empréstimo. A maioria dos ARMs tem um limite ou limite sobre o quanto a taxa de juros pode flutuar, bem como a frequência com que a taxa de juros pode ser alterada. Quando a taxa aumenta ou diminui, o credor recalcula seu pagamento mensal para que você faça pagamentos iguais até o próximo ajuste da taxa ocorrer. À medida que as taxas de juros aumentam, o mesmo ocorre com o seu pagamento mensal; cada pagamento aplica-se aos juros e ao principal da mesma forma que uma hipoteca de taxa fixa, ao longo de um determinado número de anos. Os credores geralmente oferecem taxas de juros mais baixas para os primeiros anos de um ARM, mas as taxas mudam freqüentemente depois disso - com a frequência de uma vez por ano.

A taxa de juros inicial em um ARM é significativamente menor do que uma hipoteca de taxa fixa.

* ARMs podem ser atraentes se você está planejando ficar em sua casa por apenas alguns anos.

* Considere a frequência com que a taxa de juros irá ajustar. Exemplo: o ARM de 5/1 ano tem uma taxa fixa por cinco anos, então todos os anos a taxa de juros ajustará pelo restante do período de empréstimo.

* Os ARMs especificam como as taxas de juros são determinadas - podem estar ligadas a índices financeiros diferentes, como as contas do Tesouro U. S. de um ano. Consulte seu planejador financeiro para obter conselhos sobre como selecionar um ARM com a taxa de juros mais estável.

Exemplo: A $ 200, 000 5/1 hipoteca de taxa ajustável por 30 anos (360 pagamentos mensais) começa com uma taxa de juros anual de 4% por cinco anos e, em seguida, a taxa é permitido mudar. 25% ao ano. Este ARM tem uma taxa de juros de 12%. O valor do pagamento dos meses 1 a 60 é de US $ 955 cada. O pagamento para 61 a 72 é de US $ 980. O pagamento para 73 a 84 é de US $ 1, 005. (Os impostos, o seguro, o depósito em garantia são adicionais e não estão incluídos nesses números.) Você pode calcular seus custos on-line para um ARM.

Empréstimos apenas de juros, regulares e Jumbo

Uma terceira opção - geralmente reservada para compradores de imóveis afluentes ou com renda irregular - é uma hipoteca somente para juros. Como o nome indica, este tipo de empréstimo dá-lhe a opção de pagar apenas juros nos primeiros anos, e é atraente para os proprietários de imóveis pela primeira vez por causa dos baixos pagamentos durante os anos de baixa renda. Também pode ser a escolha certa se você espera possuir a casa por um tempo relativamente curto e pretende vender antes da maior recompensa começar.

Uma hipoteca jumbo geralmente é para valores acima do limite de empréstimo em conformidade, atualmente $ 424, 100 para todos os estados, exceto Hawaii e Alaska, onde é maior.Além disso, em certos mercados imobiliários de alto preço designados federalmente, como Nova York, Los Angeles e toda a área de San Jose-San Francisco-Oakland, o limite de empréstimo em conformidade é de US $ 636, 150.

Os jumbo empréstimos de juros também são disponível, embora geralmente para os super-ricos. Estruturado de forma semelhante a um ARM, o período de interesse só dura até dez anos. Depois disso, a taxa se ajusta anualmente, e os pagamentos vão para pagar o principal. Os pagamentos podem aumentar significativamente nesse ponto. (Você pode estar interessado em 5 Tipos de hipotecas arriscadas para evitar.)

Outras coisas a considerar

* Custódia e outras taxas. Você precisará orçamento para outros itens que aumentarão significativamente o valor do seu pagamento de hipoteca mensal, como impostos, seguros e custódia. Estes custos não são corrigidos e podem flutuar. Seu credor detalhará custos adicionais como parte do seu contrato de hipoteca.

* Você deve pagar um pouco mais a cada mês? Em teoria, pagar um pouco mais a cada mês para reduzir o principal é uma maneira de possuir sua casa mais rapidamente. Os profissionais financeiros recomendam que a dívida em dívida, como cartões de crédito ou empréstimos estudantis, seja paga primeiro, as contas de poupança sejam bem financiadas e, em seguida, considere pagar extra a cada mês.

* O interesse é uma dedução fiscal. Se você detalhar as deduções em sua declaração de imposto anual, o IRS permite que você deduza os pagamentos de juros da hipoteca da casa; Para os retornos do estado, a dedução varia. Verifique com um profissional de impostos para obter conselhos específicos sobre as regras de qualificação. Para muitos proprietários, esta dedução de juros de hipoteca é uma das maiores amortizações que eles podem aproveitar.

A linha inferior

A política nacional favorece os compradores de casas através do código tributário e, para muitas famílias, a compra da casa certa é a melhor forma de construir um bem como o ovo de aposentadoria. Além disso, se você pode abster-se de refinanciar o dinheiro, a casa que você compra aos 30 anos com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos será totalmente liquidada quando você atingir a idade normal de aposentadoria, dando-lhe um lugar de baixo custo para viver quando seus ganhos diminuem. Apesar da turbulência após o acidente financeiro de 2008 e o colapso subsequente da bolha imobiliária, a propriedade da casa é algo que você deve considerar no seu planejamento financeiro de longo prazo.

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