As hipotecas vêm em duas formas principais: taxa fixa e taxa ajustável - com algumas combinações híbridas e múltiplas derivadas de cada uma. Uma compreensão básica das taxas de juros e as influências econômicas que determinam o curso futuro das taxas de juros podem ajudar os consumidores a tomar decisões hipotecárias financeiramente sólidas, como fazer a escolha entre uma hipoteca de taxa fixa ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) ou decidir se refinanciar uma hipoteca de taxa ajustável.

Neste artigo, discutiremos a influência das taxas de juros sobre o setor de hipotecas e como ambos afetarão o valor que você paga pela sua casa.

A linha de produção hipotecária

O setor de hipotecas possui três partes principais ou empresas: o credor da hipoteca, o agregador e o investidor.

O credor da hipoteca é o credor. Os credores vêm em várias formas, desde cooperativas de crédito e bancos até corretores de hipotecas. Os credores hipotecários introduzem e comercializam empréstimos para consumidores. Eles vendem empréstimos. Eles competem uns com os outros com base nas taxas de juros, taxas e níveis de serviço que eles oferecem aos consumidores. As taxas de juros e taxas cobradas pelos consumidores determinam suas margens de lucro. A maioria dos originadores de hipotecas não "carteira" empréstimos (o que significa que eles não reter o empréstimo de ativos). Em vez disso, eles vendem a hipoteca no mercado de hipotecas secundárias. As taxas de juros que cobram aos consumidores são determinadas pelas suas margens de lucro e pelo preço pelo qual eles podem vender a hipoteca no mercado de hipotecas secundárias.

O agregador compra novas hipotecas originadas de outras instituições. Fazem parte do mercado de hipotecas secundárias. A maioria dos agregadores também são originadores de hipotecas. As agregadoras agrupam muitas hipotecas similares para formar títulos garantidos por hipotecas (MBS) - um processo conhecido como securitização. Um título garantido por hipotecas é um vínculo garantido por um pool subjacente de hipotecas. Os títulos garantidos hipotecários são vendidos aos investidores. O preço pelo qual os títulos garantidos por hipotecas podem ser vendidos aos investidores determina o preço que os agregadores pagarão pelas hipotecas recém-originadas de outros credores e as taxas de juros que eles oferecem aos consumidores para suas próprias origens de hipotecas.

Existem muitos investidores em títulos garantidos por hipotecas: fundos de pensão, fundos mútuos, bancos, hedge funds, governos estrangeiros, companhias de seguros e Freddie Mac e Fannie Mae (empresas patrocinadas pelo governo). Uma vez que os investidores tentam maximizar os retornos, eles freqüentemente executam análises de valor relativo entre títulos garantidos por hipotecas e outros investimentos de renda fixa, como títulos corporativos. Tal como acontece com todos os títulos financeiros, a demanda de investidores por títulos garantidos por hipotecas determina o preço que pagarão por esses títulos.

Os investidores determinam as taxas de hipoteca?

Em grande medida, os investidores de segurança respaldados por hipotecas determinam as taxas de hipoteca oferecidas aos consumidores. Conforme explicado acima, a linha de produção hipotecária termina na forma de uma garantia garantida por hipoteca comprada por um investidor. O mercado livre determina os preços de compensação de mercado que os investidores pagarão por títulos garantidos por hipotecas. Esses preços se revestem através do setor de hipotecas para determinar as taxas de juros oferecidas aos consumidores.

Hipotecas de taxa de juros fixos

A taxa de juros em uma hipoteca de taxa fixa é fixada para a vida da hipoteca. No entanto, em média, as hipotecas de taxa fixa de 30 anos têm uma vida útil de apenas cerca de sete anos. Isso ocorre porque os proprietários movem-se frequentemente ou irão refinanciar suas hipotecas.

Os preços de segurança respaldados por hipotecas estão altamente correlacionados com os preços dos títulos do Tesouro da U. S. Isso significa que o preço de um título garantido por hipotecas com base em hipotecas de 30 anos se moverá com o preço da nota de cinco anos do Tesouro da U. S. ou da bonificação de 10 anos do Tesouro da U. S. com base em um diretor financeiro conhecido como duração. Na prática, a duração de uma hipoteca de 30 anos está mais próxima da nota de cinco anos, mas o mercado tende a usar o vínculo de 10 anos como referência. Isso também significa que a taxa de juros das hipotecas de taxa fixa de 30 anos oferecidas aos consumidores deve subir ou diminuir com o rendimento da bonificação do Tesouro U. S. Treasury. O rendimento de uma obrigação é uma função da sua taxa de cupom e preço.

As expectativas econômicas determinam o preço e o rendimento dos títulos do Tesouro U. S. O pior inimigo de um vínculo é a inflação. A inflação corroe o valor dos futuros pagamentos de títulos - pagamentos de cupões e reembolso de princípios. Portanto, quando a inflação é alta ou deverá aumentar, os preços dos títulos caem, o que significa que seus rendimentos aumentam - existe uma relação inversa entre o preço de uma obrigação e seu rendimento.

O papel do Fed

O Federal Reserve desempenha um grande papel nas expectativas de inflação. Isso ocorre porque a percepção do mercado de títulos de quão bem a Reserva Federal está controlando a inflação através da administração de taxas de juros de curto prazo determina as taxas de juros de longo prazo, como o rendimento da bonificação do Tesouro U. S. Treasury. Em outras palavras, a Reserva Federal estabelece as taxas de juros de curto prazo atuais, que o mercado interpreta para determinar as taxas de juros de longo prazo, como o rendimento da bonificação do Tesouro U. S. Treasury.

Lembre-se, as taxas de juros das hipotecas de 30 anos estão altamente correlacionadas com o rendimento da bonificação do Tesouro U. S. Treasury. Se você está tentando prever quais taxas de juros de hipoteca de taxa fixa de 30 anos farão no futuro, assista e compreenda o rendimento da bonificação de 10 anos do Tesouro dos EUA (ou a nota de cinco anos) e siga o que o mercado está falando sobre a política monetária do Federal Reserve.

Hipotecas de taxa ajustável

A taxa de juros em uma hipoteca de taxa ajustável pode mudar mensalmente, a cada seis meses ou anualmente, dependendo dos termos da hipoteca. A taxa de juros consiste em um valor de índice mais uma margem.Isso é conhecido como a taxa de juros totalmente indexada. Geralmente é arredondado para um oitavo de ponto percentual. O valor do índice é variável, enquanto a margem é fixada para a vida da hipoteca. Por exemplo, se o valor do índice atual for 6. 83% ea margem for 3%, o arredondamento para o oitavo mais próximo de um ponto percentual tornaria a taxa de juros totalmente indexada de 9. 83%. Se o índice caiu para 6. 1%, a taxa de juros totalmente indexada seria de 9. 1%.

A taxa de juros em uma hipoteca de taxa ajustável está vinculada a um índice. Existem vários índices de hipotecas diferentes utilizados para diferentes hipotecas de taxa ajustável, cada uma das quais é construída usando as taxas de juros em um tipo de segurança financeira negociada ativamente, um tipo de empréstimo bancário ou um tipo de depósito bancário. Todos os índices de hipotecas diferentes estão amplamente correlacionados entre si. Em outras palavras, eles se movem na mesma direção, para cima ou para baixo, à medida que as condições econômicas mudam. A maioria dos índices hipotecários são considerados índices de curto prazo. "Curto prazo" ou "termo" refere-se ao prazo dos títulos, empréstimos ou depósitos utilizados para a construção do índice. Normalmente, qualquer garantia, empréstimo ou depósito com prazo de um ano ou menos é considerado de curto prazo.

A maioria das taxas de juros de curto prazo, incluindo as utilizadas para a construção de índices hipotecários, estão intimamente correlacionadas com uma taxa de juros conhecida como a Taxa dos Fundos Federais.

Mudanças de previsão

Se você está tentando prever alterações de taxa de juros em hipotecas de taxa ajustável, veja a forma da curva de rendimento. A curva de rendimento representa os rendimentos das obrigações do Tesouro U. S. com vencimentos de três meses para 30 anos.

Quando a forma da curva é plana ou inclinada para baixo, significa que o mercado espera que a Reserva Federal mantenha as taxas de juros de curto prazo fixas ou as movam mais baixas. Quando a forma da curva está inclinada para cima, o mercado espera que o Federal Reserve mova taxas de juros de curto prazo mais altas.

A inclinação da curva em qualquer direção é uma indicação de quanto o mercado espera que o Federal Reserve aumente ou diminua as taxas de juros de curto prazo. O preço dos futuros do Fed Funds também é uma indicação das expectativas do mercado para futuras taxas de juros de curto prazo.

A linha inferior

Uma compreensão do que influencia as taxas de hipoteca de taxa fixa e ajustável atual e futura pode ajudá-lo a tomar decisões hipotecárias financeiramente sólidas. Este conhecimento pode ajudá-lo a tomar uma decisão sobre a escolha de uma hipoteca de taxa ajustável sobre uma hipoteca de taxa fixa e pode ajudá-lo a decidir quando faz sentido refinanciar uma hipoteca de taxa ajustável. Abaixo estão algumas dicas finais.

Não acredite em tudo o que você ouve na TV. Não é sempre "um bom momento para refinanciar sua hipoteca de taxa ajustável antes que a taxa de juros aumente mais". As taxas de juros podem aumentar ainda mais para a frente - ou podem cair. Descubra o que a curva de rendimentos está dizendo.

Para mais informações, veja 4 fatores-chave que impulsionam o mercado imobiliário , Principais indicadores de mercado de habitação dos EUA e Como as taxas de juros funcionam em uma hipoteca.