Muitas pessoas que estão considerando comprar sua primeira casa podem ficar sobrecarregadas com a infinidade de opções de financiamento disponíveis. Felizmente, tomando o tempo para pesquisar os fundamentos do financiamento imobiliário, os proprietários podem economizar uma quantidade significativa de tempo e dinheiro. Ter algum conhecimento sobre o mercado específico onde o imóvel está localizado e se eleva incentivos para os credores pode significar vantagens financeiras adicionais para os compradores. Os compradores também devem dar uma olhada em suas próprias finanças para garantir que eles estão obtendo a hipoteca que melhor se adequa às suas necessidades. Leia mais para descobrir qual opção de financiamento pode ser adequada para você.

Tipos de Empréstimos
Existem vários tipos de empréstimos hipotecários; Estes são diferenciados pela estrutura do empréstimo e pelas agências que os garantem.

1. Empréstimos convencionais
   Os empréstimos convencionais são hipotecas de taxa fixa que não estão garantidas ou garantidas pelo governo federal. Embora sejam os mais difíceis de se qualificarem devido aos seus requisitos de critérios, como pagamento antecipado, pontuação de crédito e renda, certos custos, como o seguro de hipoteca particular, podem ser menores do que com outras hipotecas garantidas.

   Os empréstimos convencionais são definidos como empréstimos conformes ou empréstimos não conformes. Os empréstimos conformes cumprem as diretrizes estabelecidas por Fannie Mae ou Freddie Mac. Essas empresas de propriedade de acionistas criam diretrizes, como limites de empréstimo - US $ 417 000 para casas unifamiliares, por exemplo - porque embalam esses empréstimos e vendem títulos no mercado secundário. (Para descobrir o que acontece com sua hipoteca no mercado secundário, leia Por trás das cenas de sua hipoteca .)

   Um empréstimo feito acima deste montante é conhecido como um empréstimo jumbo e geralmente traz uma taxa de juros ligeiramente mais alta devido à menor demanda de bancos de empréstimos com esses empréstimos neles. Empréstimos não conformes, geralmente fornecidos por credores de carteira, possuem diretrizes estabelecidas pela instituição de crédito particular que subscreve o empréstimo.

2. Empréstimos da FHA
   A Administração Federal de Habitação (FHA), parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano da U. S., fornece vários programas de empréstimos hipotecários. Um empréstimo da FHA tem requisitos de pagamento baixos e é mais fácil de se qualificar do que um empréstimo convencional. Os empréstimos da FHA são excelentes para os compradores de casas pela primeira vez porque, além de custos de empréstimos antecipadamente mais baixos e requisitos de crédito mais flexíveis, eles permitem pagamentos baixos de apenas 5%. Os empréstimos da FHA não podem exceder o limite legal. (Para obter mais informações sobre este tipo de empréstimo, consulte Garantir as hipotecas da Autoridade de Habitação Federal .)
3. Empréstimos VA
   O Departamento de Assuntos de Veteranos da U. S. (VA) garante empréstimos VA. A VA não faz empréstimos em si, mas garante hipotecas feitas por credores qualificados. Essas garantias permitem aos veteranos e pessoas de serviço obter empréstimos hipotecários com condições favoráveis, geralmente sem pagamento inicial e, na maioria dos casos, são mais fáceis de se qualificar do que os empréstimos convencionais.Os credores geralmente limitam o empréstimo VA máximo (US $ 417, 000 em 2016, US $ 625, 500 no Havaí, no Alasca, em Guam e nas Ilhas Virgens U. S.). Antes de solicitar um empréstimo, solicite elegibilidade da VA. Se você for aceito, o VA emitirá um certificado de elegibilidade para ser usado na aplicação de um empréstimo VA.

   Além desses tipos e programas de empréstimos comuns, existem programas patrocinados por governos e agências estaduais e locais, muitas vezes com o objetivo de aumentar o investimento ou a propriedade da casa em determinadas áreas. (Para mais informações, veja Compras para uma hipoteca .)

Requisitos de capital e renda
O preço dos empréstimos hipotecários é determinado pelo credor de duas maneiras, cada um dos quais determina a capacidade de crédito de o mutuário. Além de verificar a pontuação FICO do mutuário das três principais agências de crédito, os credores precisarão de informações para determinar duas estatísticas padrão, que são usadas para definir a taxa cobrada no empréstimo. Essas duas estatísticas são a taxa de empréstimo a valor (LTV) e o índice de cobertura do serviço de dívida (DSCR) …

A LTV é determinada pelo valor do patrimônio líquido real ou implícito disponível nas garantias contraídas. Para compras domésticas, a LTV é determinada dividindo o valor emprestado pelo preço de compra da casa. Quanto maior a LTV, mais caro o empréstimo será porque o credor acredita que existe um maior risco de inadimplência. A idéia aqui é que quanto mais dinheiro o mutuário estiver colocando em risco (sob a forma de adiantamento), menos provável é que ele ou ela esteja inadimplente no empréstimo.

A LTV também pode contribuir com os custos do empréstimo, determinando se um mutuário será obrigado a comprar o seguro de hipoteca particular (PMI). O PMI isola o credor de inadimplência ao transferir uma parcela do risco de empréstimo para uma seguradora de hipoteca. A maioria dos credores exigirá PMI para qualquer empréstimo com uma LTV superior a 80%, ou seja, qualquer empréstimo em que o mutuário terá menos de 20% de capital no domicílio. O custo do seguro hipotecário e a forma como são recolhidos são normalmente determinados pelo montante segurado e o programa hipotecário utilizado para obter o empréstimo. (Para mais informações sobre o PMI, leia Seis razões para evitar o seguro de hipoteca privado e Outsmart Private Mortgage Insurance .)

Em sua maior parte, os prémios de seguro hipotecário são recolhidos mensalmente com impostos e seguros de propriedade, e devem ser eliminados automaticamente após o empréstimo ter sido pago até um ponto em que a LTV seja igual ou menos de 78%. Também pode ser possível cancelar PMI uma vez que a casa tenha apreciado o valor suficiente para dar ao proprietário uma equidade de 20% e um período definido, como dois anos. Alguns credores, como a FHA, avaliarão o seguro de hipoteca como um montante fixo e capitalizá-lo para o montante do empréstimo.

Existem maneiras de evitar o pagamento do PMI. Um não é emprestar mais de 80% do valor da propriedade ao comprar uma casa; o outro é usar financiamento de capital próprio ou uma segunda hipoteca para obter os fundos necessários acima de 80% LTV.Existem muitos programas que permitem isso, mas o mais comum é chamado de hipoteca 80-10-10. O 80 representa a LTV da primeira hipoteca, os 10 primeiros representam a LTV da segunda hipoteca e o terceiro 10 representa a equidade que o mutuário tem em casa. Embora a taxa da segunda hipoteca seja maior do que a taxa na primeira, em uma base combinada, não deve ser muito superior à taxa de um empréstimo de LTV de 90% e para a maioria das pessoas, será mais barato do que pagar pelo PMI.

Esta é uma alternativa excepcional para os mutuários que desejam pagar suas casas cedo porque podem acelerar o pagamento da segunda hipoteca e eliminar essa parcela da dívida rapidamente. Como regra geral, o PMI deve ser evitado se possível porque é um custo que não beneficia o mutuário.

O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) determina a capacidade do mutuário de pagar o custo da hipoteca. Ao dividir o lucro líquido mensal de um mutuário disponível para pagar os custos das hipotecas pelos custos das hipotecas, os credores podem avaliar a probabilidade de um mutuário inadimplente na nota da hipoteca. A maioria dos credores exigirá DSCRs superiores a um. Quanto maior for a relação, maior será a probabilidade de um mutuário cobrir os custos de empréstimos e menor risco que o credor assumir. Quanto maior o DSCR, mais provável é que um credor irá negociar a taxa de empréstimo, porque mesmo com uma taxa menor, o credor recebe um melhor retorno ajustado ao risco. Por esta razão, os mutuários devem tentar encontrar qualquer tipo de renda qualificada que possam ao negociar com um credor hipotecário. Às vezes, um trabalho extra a tempo parcial ou outro negócio gerador de renda pode fazer a diferença entre qualificar ou não qualificar para um empréstimo ou receber a melhor taxa possível.

Fixed vs. Floating Rate Mortgages
Outra coisa a considerar ao comprar uma hipoteca é se obter uma hipoteca de taxa fixa ou taxa variável. Uma hipoteca de taxa fixa é aquela em que a taxa não muda para todo o período do empréstimo. O benefício óbvio de obter um empréstimo de taxa fixa é que o mutuário sabe quais serão os custos mensais do empréstimo para todo o período de empréstimo. No entanto, uma hipoteca de taxa variável, como uma hipoteca única ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), é projetada para ajudar os compradores de casa pela primeira vez ou pessoas que esperam que seus rendimentos aumentem substancialmente ao longo do período de empréstimo. (Para saber mais, veja Mortgages: Taxa fixa versus Taxa ajustável .) Ao pesquisar qual tipo de hipoteca ir com ele é valioso comparar as taxas de juros. Um ótimo recurso para comparar taxas é uma calculadora de hipoteca.

Os empréstimos em taxa flutuante geralmente permitem que os mutuários obtenham taxas introdutórias mais baixas durante os primeiros anos do empréstimo, permitindo que eles se qualificem para um empréstimo maior do que se tivessem tentado obter um empréstimo de taxa fixa mais caro. Embora o benefício possa ser ótimo, esses empréstimos implicam um risco substancial para aqueles mutuários cuja renda não cresce em sintonia com a mudança na taxa de juros.A outra desvantagem é que na maioria dos casos, a mudança de taxa não é conhecida no início do empréstimo, pois geralmente é vinculada a uma taxa de mercado determinada no futuro.

Os tipos mais comuns de ARMs são ARM de um, cinco ou sete anos. A taxa de juros inicial é normalmente corrigida por um período de tempo após o qual é reiniciado periodicamente, muitas vezes a cada mês. Uma vez que o ARM é reiniciado, ele se ajusta à taxa de mercado, geralmente adicionando algum spread pré-determinado (porcentagem) à taxa do Tesouraria prevalecente. Embora a maioria dos ARMs por contrato só possa aumentar tanto, quando um ARM se ajusta, pode acabar por ser mais caro do que o empréstimo de hipoteca de taxa fixa prevalecente para compensar o credor por ter oferecido uma taxa menor durante o período introdutório. (Para saber mais sobre os riscos envolvidos com hipotecas de taxa ajustável, leia ARMed E Dangerous .)

Os empréstimos de juros apenas são um tipo de ARM no qual o mutuário é responsável por apenas pagar juros de hipoteca e não principal durante o período introdutório até o empréstimo reverter para um empréstimo fixo, principal pagando. Tais empréstimos podem ser muito vantajosos para os mutuários pela primeira vez, porque apenas pagar juros diminui significativamente o custo mensal dos empréstimos e permitirá que um se qualifique para um empréstimo muito maior. No entanto, como o mutuário não paga nenhum principal durante o período inicial, o saldo devedor no empréstimo não muda até que o mutuário comece a reembolsar o principal.

Os mutuários devem pesar o benefício de obter um empréstimo maior com o risco. As taxas de juros normalmente flutuam durante o período apenas de interesse e muitas vezes se ajustam em reação às mudanças nas taxas de juros do mercado. Os mutuários também têm que lidar com o risco de que sua renda disponível não aumentará junto com o possível aumento nos custos de empréstimos. (Os empréstimos somente para o interesse podem ser benéficos, mas para muitos mutuários eles representam uma armadilha. Leia Hipotecas somente para interesse: Home Free ou Homeless? )

A linha inferior
Se você estiver olhando para encontrar uma hipoteca de casa pela primeira vez, há algumas coisas que podem ser feitas para reduzir a dificuldade de classificação através de todas as opções de financiamento. A melhor abordagem é colocar algum tempo para decidir quanto lar você pode realmente pagar e, em seguida, financiar de acordo. Os proprietários de casas que podem pagar um montante substancial ou quem tem renda suficiente para criar uma taxa de cobertura elevada terão o maior poder de negociação com os credores e as opções de financiamento. Aqueles que promovem o maior empréstimo, sem dúvida, receberão uma taxa mais ajustada ao risco e, em seguida, talvez tenham que lidar com hipotecas de taxa ajustável e seguro de hipoteca particular. Um bom corretor hipotecário ou banqueiro hipotecário deve ajudar a orientá-lo através de todos os diferentes programas e opções, mas nada o servirá melhor do que saber o que deseja e o que você pode viver.