Os compradores de imóveis que pretendem financiar uma compra de casa com um empréstimo da Administração Federal de Habitação (FHA) podem se surpreender ao saber que não serão autorizados a comprar uma propriedade particular porque não atende aos requisitos da FHA . Por que esses requisitos existem, o que eles são e podem ser corrigidos para que os compradores possam comprar as casas que eles querem? (Para mais, confira Compreendendo os empréstimos para casa FHA .)

TUTORIAL: Princípios básicos da hipoteca

Por que a FHA estabelece padrões mínimos de propriedade

Quando um comprador de imóveis recebe uma hipoteca, a propriedade serve como garantia. Em outras palavras, se o mutuário deixar de pagar os pagamentos da hipoteca, o credor eventualmente encerrará o mutuário e tomará posse da casa. O credor então venderá a casa para recuperar o máximo possível do dinheiro que emprestou. (Para saber mais sobre este processo, veja As 6 Fases de um Foreclosure .)

Exigir que a propriedade atinja padrões mínimos protege o credor. Isso significa que a propriedade deve ser mais fácil de vender e comandar um preço maior se o credor tiver que encerrar. Ao mesmo tempo, um mutuário é mais provável que fique em uma casa que atenda aos padrões mínimos, porque ele ou ela não será carregado com contas de reparação de casas caras desde o início. Além disso, os mutuários vão se esforçar para fazer pagamentos durante tempos financeiros difíceis se a casa for um lugar agradável para viver.

Padrões mínimos de propriedade - quais são?

De acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA, a FHA exige que os imóveis financiados com seus produtos de empréstimo atinjam os seguintes padrões mínimos:

• Segurança: O lar deve proteger a saúde e a segurança dos ocupantes.
• Segurança: A casa deve proteger a segurança da propriedade (como explicado na seção anterior).
• Solidez: A propriedade não deve ter deficiências físicas ou condições que afetem sua integridade estrutural.

Em seguida, descreve as condições que a propriedade deve atender para cumprir esses requisitos. Um avaliador observará a condição da propriedade durante a avaliação de propriedade requerida e reportará os resultados no formulário de avaliação da FHA. (As avaliações de propriedades são um dos muitos requisitos que os compradores cumprem antes de se estabelecerem em um acordo - para mais, veja Ofertas de habitação que caem .)

Para casas individuais unifamiliares, o avaliador é obrigado a usar um formulário chamado Relatório de avaliação residencial uniforme. O formulário pede ao avaliador que descreva as características básicas da propriedade, como o número de histórias, o ano em que foi construído, metragem quadrada, número de quartos e localização. Também exige que o avaliador "descreva a condição da propriedade (incluindo reparos, deterioração, reformas, remodelação, etc.).) "e pergunta:" Existem deficiências físicas ou condições adversas que afetam a habitabilidade, solidez ou integridade estrutural da propriedade? "O formulário de avaliação da unidade de condomínio é semelhante, mas tem perguntas específicas de condomínio sobre as áreas comuns, associação de proprietários, número de unidades ocupadas pelo proprietário e assim por diante. (Veja também: O que você deve saber sobre as avaliações domiciliares .)

A FHA não exige o reparo de defeitos estéticos ou menores, manutenção diferida e desgaste normal se Eles não afetam a segurança, segurança ou solidez do lar. A FHA diz que exemplos de tais problemas incluem, mas não estão limitados ao seguinte:

• Corrimões perdidos
• Portas de saída quebradas ou danificadas que são operáveis ​​ > Vidros de janela rachados
• Superfícies de pintura defeituosas em casas construídas após 1978
• Vazamentos menores de encanamento (como torneiras com vazamento)
• Revestimento ou revestimento defeituoso do piso (usado no acabamento, carpetes muito sujos)
• Evidência do anterior (não ativo) danos causados ​​por insetos / organismos que destroem a madeira, quando não há provas de danos estruturais não reparados
• bancas com pórtico ou desgastado
• Revestimento danificado, chapa ou outros materiais de parede e teto em casas construídas após 1978
• Poor workmanship
• Perigos de viagem (calçadões rachados ou parcialmente arrumados, carpetes mal instalados)
• Espaço de rastreamento com detritos e lixo
• Falta de uma área de entrada de todos os tempos
• Existem muitas áreas onde a FHA requer problemas para ser resolvido para que a venda feche. Aqui estão alguns dos problemas mais comuns que os compradores de casas provavelmente enfrentarão. (Se você está comprando uma casa, confira

Principais dicas para compradores de casas pela primeira vez .) Elétrica e de aquecimento

A caixa elétrica não deve ter fios desgastados ou expostos.

• Todos os quartos habitáveis ​​devem ter uma fonte de calor em funcionamento (exceto em algumas cidades selecionadas com invernos suaves).
• Telhados e sótãos

A cobertura deve manter a umidade afastada.

• A cobertura deve durar pelo menos mais dois anos.
• O avaliador deve inspecionar o sótão para detectar possíveis problemas de telhado.
• O telhado não pode ter mais de três camadas de cobertura.
• Se a inspeção revelar a necessidade de reparos de telhado e o telhado já possui três ou mais camadas de cobertura, a FHA requer um novo telhado.
• Aquecedores de água

O aquecedor de água deve atender aos códigos de construção locais e deve transmitir com a propriedade.

Perigos e moléstias

Uma série de condições se enquadram nesta categoria. Incluem, entre outros:

Solo contaminado

• Proximidade a um local de resíduos perigosos
• Poços de petróleo e gás situados na propriedade
• Tráfego pesado
• Ruído e perigos do aeroporto
• Outras fontes de ruído excessivo
• Proximidade a algo que poderia explodir, como uma linha de petróleo de alta pressão
• Proximidade de linhas de alta tensão
• Proximidade a uma torre de transmissão de rádio ou TV
• Acesso de propriedade < A propriedade deve fornecer acesso seguro e adequado para pedestres e veículos, e a rua deve ter uma superfície para todo o tempo para que os veículos de emergência possam acessar a propriedade sob qualquer condição climática.

Solidez estrutural

Qualquer condição estrutural defeituosa e quaisquer outras condições que possam causar danos estruturais futuros devem ser corrigidas antes da propriedade poder ser vendida. Estes incluem construção defeituosa, umidade excessiva, vazamento, decadência, dano de térmitas e liquidação contínua. (Para mais dicas sobre como comprar uma casa, leia

10 Worst First-Time Homebuyer Erros

.) Amianto Se uma área da casa contém amianto que parece estar danificado ou deteriorado, a FHA requer uma inspeção adicional por um profissional do amianto.

Banheiros

A casa deve ter um banheiro, pia e chuveiro. (Isso pode parecer bobo, mas você ficaria surpreso com o que as pessoas levarão com eles quando forem encerradas.)

Eletrodomésticos

Evidências anedóticas sugerem que a FHA requer propriedades para ter utensílios de cozinha que trabalham, particularmente um trabalho fogão. No entanto, os documentos da FHA não mencionam quaisquer requisitos relativos aos aparelhos.

Esta não é uma lista exaustiva. Para obter informações adicionais, consulte o Guia de Referência do Centro de Proprietários de Casa do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.

Remédios Homebuyer para Propriedades abaixo dos Padrões Mínimos

O que é um comprador de casas para fazer se ele ou ela se apaixonar por uma propriedade que tem um desses problemas potencialmente prejudiciais?

O primeiro passo deve ser trabalhar com o vendedor. Peça ao vendedor para fazer os reparos necessários. Se o vendedor não puder fazer reparos, talvez o preço de compra possa ser aumentado para que os vendedores recebam seu dinheiro no fechamento. Normalmente, as coisas funcionam ao contrário - se uma propriedade tiver problemas significativos, os compradores solicitarão um preço mais baixo para compensar. No entanto, se a propriedade já tiver um preço abaixo do mercado ou se o comprador quiser bastante, elevar o preço para que os reparos sejam concluídos e a transação fechada poderia ser uma opção.

Se o vendedor é o banco, pode não estar disposto a fazer reparos. Neste caso, o acordo está morto. A propriedade terá que ir a um comprador de caixa ou a um comprador não-FHA cujo credor permitirá que eles compram a propriedade na condição atual. (Veja também:

7 coisas a serem conhecidas sobre os empréstimos para casa da FHA

.) Muitos compradores de casa simplesmente terão que continuar procurando até encontrar uma propriedade melhor que atenda aos padrões da FHA. Isso pode ser frustrante, especialmente para compradores com fundos limitados e propriedades limitadas em sua faixa de preço. Infelizmente, às vezes é a única solução. Alguns compradores podem obter aprovação para um produto de empréstimo diferente. Um empréstimo não-FHA pode fornecer mais margem de manobra sobre a condição em que a propriedade pode estar, mas o credor ainda terá seus próprios requisitos, então isso não é garantia. Outra opção é solicitar um empréstimo FHA 203 (k), que permite a compra de um fixador-superior com problemas significativos. (Saiba mais em

Uma introdução ao empréstimo FHA 203 (k)

e Aplicando para um empréstimo FHA 203 (k) .) Conclusão Os empréstimos FHA tornam mais fácil para os mutuários para se qualificarem para uma hipoteca, mas não necessariamente tornam mais fácil a compra de uma propriedade.Os mutuários da FHA que sabem o que esperar quando as compras em casa podem restringir sua busca a propriedades que provavelmente atendam às diretrizes da FHA, ou, pelo menos, evitarem que seus corações se estabeleçam em uma propriedade superior fixadora antes de avaliá-la. (Para leitura relacionada, dê uma olhada em

Comprar uma casa encerrada

.)