Existem duas instituições colossais na indústria de hipotecas dos Estados Unidos: Fannie Mae e Freddie Mac. A maioria das pessoas já ouviu falar sobre eles, mas poucos entendem o que fazem ou o papel importante que desempenham no financiamento da propriedade de imóveis americanos. A maioria das pessoas também não entende o potencial risco sistemático que representam para todo o nosso sistema financeiro. Neste artigo, discutiremos o que eles fazem, o status de sua empresa patrocinada pelo governo (GSE), suas missões públicas e como eles ganham. Exploraremos então o perigo que esses gigantes poderiam representar para o mercado de hipotecas da U. S. se não conseguissem gerenciar seus riscos efetivamente. Lembre-se, quando os gigantes caem, são os camponeses que ficam escorridos.

O que eles fazem
Fannie Mae e Freddie Mac compram e garantem hipotecas através do mercado de hipotecas secundárias. Eles não são originários ou de serviço de hipotecas.

Os credores hipotecários vendem hipotecas diretamente para Fannie Mae e Freddie Mac, ou trocam coles de hipotecas com eles em troca de títulos garantidos por hipotecas (MBSs) apoiados por essas mesmas hipotecas, mas que possuem a garantia adicional do pagamento atempado de principal e interesse para o titular da segurança. Quando os criadores de hipotecas vendem hipotecas para Fannie Mae ou Freddie Mac, ou vendem os MBSs que foram emitidos de volta para eles, ele, por sua vez, liberta os fundos utilizados para originar essas hipotecas para que os criadores possam então criar mais hipotecas. Fannie Mae e Freddie Mac também investem fortemente em seus próprios MBSs no que é conhecido como suas carteiras retidos.

Em suma, eles facilitam o fluxo de dinheiro de Wall Street para Main Street.

VER: Por trás das cenas de sua hipoteca

Empresas patrocinadas pelo governo
Fannie Mae e Freddie Mac são GSEs. Ambos foram criados por atos do Congresso; Fannie Mae em 1938 e Freddie Mac em 1970. Ambos são empresas de capital aberto que funcionam para servir uma missão pública. Suas ações trocam na NYSE sob os símbolos FNM e FRE, respectivamente. Enquanto eles são empresas de capital aberto, por causa de suas cartas, eles têm os seguintes laços com o Governo Federal:

• Ambas as empresas têm um conselho de administração composto por 18 membros, cinco dos quais são nomeados pelo presidente dos Estados Unidos.
• Para suportar sua liquidez, o secretário do Tesouro é autorizado, mas não é obrigatório, a comprar até US $ 2. 25 bilhões de títulos de cada empresa.
• Ambas as empresas estão isentas de impostos estaduais e locais.

Devido a esses laços, o mercado tende a acreditar que os títulos emitidos pela Fannie Mae e Freddie Mac carregam a garantia implícita do governo da U. S. Em outras palavras, o mercado acredita que, se alguma coisa erra em Fannie Mae ou Freddie Mac, o governo da U. S. tomaria medidas para resgatá-los.Essa garantia implícita se reflete em quão barato eles podem acessar o financiamento. Fannie Mae e Freddie Mac podem emitir dívidas corporativas, conhecidas como "debêntures de agência", com rendimentos menores que outras instituições.

Fannie Mae e Freddie Mac's Public Purpose and Mission
De acordo com suas cartas, o objetivo público da Fannie Mae e Freddie Mac é facilitar o fluxo constante de fundos hipotecários de baixo custo.

Suas cartas incluem o seguinte:

• Seu foco singular é o mercado de hipotecas residenciais. Eles não podem entrar em linhas de negócios não relacionadas ou interromper o suporte para o mercado de hipotecas residenciais.
• As hipotecas que compram e garantem devem ser inferiores a um montante especificado pelo Escritório de Supervisão da Empresa de Habitação Federal (OFHEO).
• Eles são impedidos de entrar no negócio de outras empresas de financiamento de habitação - originação de hipotecas, por exemplo.
• Eles devem cumprir metas anuais estabelecidas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD). Esses objetivos se concentram em habitação de renda baixa e moderada e habitação para minorias.
• Eles estão sujeitos a requisitos de capital com base em risco e mínimo e exames anuais pelo OFHEO.

O site da Freddie Mac afirma que sua missão é fornecer liquidez, estabilidade e acessibilidade ao mercado imobiliário. O site da Fannie Mae afirma que sua missão é expandir a habitação a preços acessíveis e trazer capital global para as comunidades locais para atender o mercado imobiliário da U. S. (Para continuar lendo sobre imobiliário, veja Investir em imóveis , Transações de imóveis inteligentes e nosso Explorando investimentos imobiliários .

Lucro - Empresas dirigidas com uma missão pública
Não se enganem - Fannie Mae e Freddie Mac são impulsionadas pelos lucros, conforme os seus acionistas exigem. Ao cumprir sua missão pública, eles obtêm seus lucros de duas formas principais: renda de garantia e carteiras retidos.

1. Primeiro, vamos cobrir a receita da taxa de garantia, ou "taxas de g". Fannie Mae e Freddie Mac mantêm uma certa porcentagem de cada pagamento de hipoteca por cada hipoteca garantiram um pagamento atempado de principal e juros para um detentor de MBS (investidor). Por exemplo, cada pagamento de hipoteca mensal pode ser dividido em principal e interesse.

   O principal e os juros, coletados por um administrador de hipoteca, são passados ​​para uma das duas empresas, digamos Fannie Mae. Fannie Mae passa então o principal e os juros ao detentor da garantia garantida por hipotecas; no entanto, mantém uma certa porcentagem do interesse como a taxa de garantia - geralmente entre 0,12% e 0. 50% ao ano. Pense nisso como uma apólice de seguro. Espero que a Fannie Mae cobra mais na receita da taxa de garantia do que paga aos seus segurados por títulos devidos por hipotecas por causa dos inadimplentes do mutuário. É uma política de seguro muito grande. No final do ano de 2006, as duas empresas tinham garantias de crédito em US $ 2. 9 trilhões de MBSs, de acordo com o secretário do Tesouro, Robert K. Steel (15 de março de 2007 Testemunho perante a U.S. House Financial Services Committee on GSE Reform).

2. Em segundo lugar, Fannie Mae e Freddie Mac possuem enormes carteiras de hipotecas e MBS. Eles investem fortemente em seus próprios títulos - e uns dos outros -. Por causa de sua garantia federal implícita, como discutido anteriormente, eles são capazes de emitir dívidas com rendimentos inferiores a outras empresas para financiar suas carteiras retidos. Em outras palavras, eles são capazes de ganhar spreads em suas carteiras que são potencialmente maiores do que outras instituições por causa dessa vantagem de financiamento. Para dizer o tamanho de suas carteiras é enorme é um eufemismo. Em 2006, as carteiras de hipotecas combinadas das duas empresas eram de US $ 1. 4 trilhões, novamente de acordo com a Steel (15 de março de 2007).

Oversight Over Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae e Freddie Mac são reguladas pelo OFHEO e pelo HUD. OFHEO regula a segurança e solidez financeira de Fannie Mae e Freddie Mac, incluindo a implementação, aplicação e monitoramento de seus padrões de capital e limitando o tamanho de suas carteiras retidos. OFHEO também estabelece os limites de empréstimos conformes anuais. HUD é responsável pela missão habitacional de Fannie Mae e Freddie Mac. Todos os novos programas de empréstimo em que possam participar (compra e / ou garantia) devem ser aprovados pela HUD. Além disso, a HUD estabelece metas anuais para Fannie Mae e Freddie Mac para realizar sua missão habitacional. Esses objetivos se centram em habitação de renda baixa e moderada e habitação para minorias.

Muito risco concentrado em duas empresas com vínculos federais?
Não há dúvida de que Fannie Mae e Freddie Mac desempenham papéis críticos em nosso sistema de financiamento da habitação. No entanto, existe o risco de se concentrar tanto em apenas duas empresas. Eles gerem uma imensa quantidade de crédito e risco de taxa de juros. Se algo deu errado com suas práticas de gestão de risco e gerenciamento de portfólio, não há dúvida de que a dor e o estresse se sentirão ao longo dos mercados financeiros em todo o mundo. Muitos críticos sentem que, devido ao tamanho e à complexidade do gerenciamento do risco hipotecário, eles representam um risco sistemático demais para nossa economia. Além disso, alguns acreditam que Fannie Mae e Freddie Mac têm uma vantagem injusta devido à sua garantia federal implícita que lhes permite emitir dívidas a taxas de juros indisponíveis para outras corporações - especificamente, que é essa garantia implícita que permitiu que Fannie Mae e Freddie Mac cresça tão grande.

Simplificando, existe o perigo de que as duas empresas tenham sido autorizadas a assumir muito risco com a despesa potencial do contribuinte norte-americano. Para colocar as coisas em perspectiva, de acordo com o Tesouro Secretary Steel, no final de 2006, Fannie Mae e Freddie Mac tinham cerca de US $ 4. 3 trilhões de exposição ao crédito hipotecário, que era cerca de 40% do total da dívida hipotecária em circulação na U. S. (15 de março de 2007). Ou visto de forma diferente, as duas empresas têm US $ 5. 2 trilhões de dívidas e obrigações MBS pendentes, superando os US $ 4. 9 trilhões de dívidas públicas da U.O governo de S., de acordo com o presidente do conselho de administração da Reserva Federal, Ben Bernanke (abril de 2007).

Além disso, ninguém nunca afirmou que o risco de crédito ou o risco de taxa de juros de uma hipoteca são facilmente gerenciados ou mitigados através da utilização de derivativos.

Conclusão
No verão de 2007, o mercado para todas as hipotecas, exceto aqueles garantidos por Fannie Mae e Freddie Mac, ficou completamente paralisado, enfatizando a importância dos papéis desempenhados pelas duas empresas. No outono de 2007, Freddie Mac chocou o mercado ao anunciar grandes perdas relacionadas ao crédito, alimentando o fogo pelo argumento de que as duas empresas representam um tremendo risco para todo o sistema financeiro. Será que os benefícios que a Fannie Mae e Freddie Mac criam para o proprietário americano superam os riscos que representam para todo o nosso sistema financeiro e o contribuinte norte-americano? Só o tempo irá dizer.

Para ler mais sobre essas duas instituições, confira Lucro da dívida hipotecária com MBS .