Fannie Mae (oficialmente a Federal National Mortgage Association, ou FNMA) é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) - ou seja, uma empresa de capital aberto que opera sob a carta do Congresso - que serve para estimular a propriedade de uma casa e expandir a liquidez do dinheiro da hipoteca criando um mercado secundário. Fundada em 1938 durante a Grande Depressão como parte do New Deal, Fannie Mae canaliza seus esforços para aumentar a disponibilidade e a acessibilidade da propriedade de casa para americanos de baixa, média e média renda.

Como participante do mercado hipotecário secundário, a Fannie Mae não origina empréstimos ou fornece hipotecas aos mutuários. Em vez disso, mantém os fundos que circulam para os credores hipotecários (por exemplo, cooperativas de crédito, bancos locais e nacionais, empresas financeiras e outras instituições financeiras) através da compra e garantia de hipotecas feitas por essas empresas. Na verdade, é um dos maiores compradores de hipotecas no mercado secundário: o outro é seu irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation ou Freddie Mac, que também é uma empresa patrocinada pelo governo criada pelo Congresso.

Ao investir no mercado hipotecário, a Fannie Mae cria mais liquidez para credores, como bancos, empresas financeiras e cooperativas de crédito, o que, por sua vez, permite subscrever ou financiar mais hipotecas. A entidade estima que financiou o mercado com US $ 5 trilhões desde 2009, financiando aproximadamente seis milhões de compras em casa, 14 milhões de refinanciamentos e três milhões de apartamentos de aluguel. É o maior financiador ou financiador de hipotecas de taxa fixa de 30 anos na U. S.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae foi negociada publicamente desde 1968. Até 2010, negociou na Bolsa de Valores de Nova York. Foi descartado após a hipoteca, habitação e crise financeira depois que seu estoque despencou abaixo dos requisitos mínimos de capital exigidos pela NYSE. Agora ele é negociado sem receita médica.

Na segunda metade de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac foram assumidas pelo governo através de uma curadoria do Comitê Federal de Finanças de Habitação. Ambos foram resgatados para a melodia de US $ 187. 4 bilhões, o que os salvou do colapso. Até 2014, Fannie Mae havia reembolsado o governo mais do que a soma que recebeu. (Para leitura relacionada, veja: Analisando a Fannie Mae e Freddie Mac Fallout .)

Em agosto de 2012, os termos que regem as obrigações de dividendos da Fannie Mae mudaram para que o Tesouro dos EUA reivindique quaisquer lucros na final de cada trimestre, e fornece capital se houver déficit.Então, embora Fannie Mae ganhe dinheiro, seus lucros são entregues a cada trimestre para o governo.

Fannie Mae Guidelines

Para que um credor hipotecário seja elegível para ser apoiado por Fannie Mae, ele deve concordar em não praticar práticas de crédito subprime não éticas. Os empréstimos de alto risco, que têm taxas mais elevadas do que os empréstimos de taxa preferencial, são oferecidos a mutuários com crédito fraco que são considerados um risco maior pelo credor.

As hipotecas que as compras e garantias da Fannie Mae devem atender a critérios rigorosos. Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa familiar única em 2017 é de US $ 424 000 para a maioria das áreas, e US $ 636, 150 para áreas de alto custo, incluindo Havaí e Alasca. A Agência Federal de Finanças da Habitação (FHFA) define esses limites (para vê-los para todas as áreas, clique aqui.)

Após a compra de hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae os agrupa para formar títulos garantidos por hipotecas (MBS). Os MBS são títulos garantidos por ativos que são garantidos por uma hipoteca ou pool de hipotecas. Os títulos garantidos por hipoteca da Fannie Mae são comprados por instituições, como companhias de seguros, fundos de pensão e bancos de investimento. Garante pagamentos de principal e interesse em seus MBS.

A Fannie Mae também possui seu próprio portfólio, comumente referido como uma carteira retida, que investe em títulos próprios e de outras instituições. Fannie Mae emite dívidas, denominadas dívida de agência, para financiar seu portfólio retido. (Para leitura relacionada, veja: Fannie Mae, Freddie Mac e Crise de crédito de 2008 .)

Fannie Mae Loans

Para obter um empréstimo apoiado por Fannie Mae, terá que passar por um credor aprovado. Além de evitar empréstimos de alto risco, mencionados acima, os credores devem atender aos critérios de elegibilidade e subscrição que asseguram a qualidade de crédito do financiamento.

As hipotecas compradas e garantidas pela Fannie Mae são chamadas de empréstimos conformes. De um modo geral, os empréstimos em conformidade têm taxas de juros mais baixas do que empréstimos não conformes ou jumbo, que normalmente não são apoiados por Fannie Mae porque excedem os limites de tamanho do empréstimo.

Como candidatar-se a uma hipoteca de Fannie Mae-Backed

Quando você encontrou um credor que é elegível para emitir um empréstimo garantido por Fannie Mae, você será orientado no preenchimento de uma Solicitação de empréstimo de habitação uniforme. Você precisará reunir e fornecer informações e documentação financeira. Isso inclui um registro de emprego e suas receitas e declarações brutas para respaldar isso, como um formulário W-2 ou formulário 1099. Você também terá que fornecer um total de suas obrigações de dívida mensal, como saldos em cartões de crédito, carro pagamentos, pensões alimentares e pensão infantil.

Para ser aprovado para um empréstimo garantido por Fannie Mae, é preferível ter uma relação dívida / rendimento inicial (DTI) não superior a 28%. Um DTI de front-end determina a quantidade de sua receita bruta para os custos de habitação. Se o seu DTI for muito alto, se você puder, faça um adiantamento maior, o que reduzirá seus custos mensais. A Fannie Mae exige um adiantamento mínimo de 5% para uma hipoteca de taxa fixa, embora 20% seja tipicamente ideal.

Os compradores de imóveis também devem atender aos requisitos mínimos de crédito para serem elegíveis para hipotecas financiadas pela Fannie Mae. Para uma casa unifamiliar que é uma residência principal, é necessário um índice FICO de pelo menos 620 para empréstimos de taxa fixa e 640 para hipotecas de taxa ajustável (ARMs). Claro, o melhor - ou mais alto - o seu pontuação FICO, mais elegíveis você é para as taxas de juros disponíveis mais baixas.

Modificações do empréstimo

Após o colapso da hipoteca, Fannie Mae começou a se concentrar nas modificações do empréstimo. As modificações do empréstimo modificam as condições de uma hipoteca existente para ajudar os mutuários a evitar a inadimplência, acabando em encerramento e, em última instância, perdendo sua casa. As modificações podem incluir uma menor taxa de juros e estender o prazo do empréstimo, o que reduziria os pagamentos mensais. Fannie Mae completou mais de 1. 5 milhões de modificações de empréstimos desde 2009. (Para leitura relacionada, veja: Vencedores do Fannie / Freddie Bailout .)

Fannie Mae HomePath

Quando surgirem execuções hipotecárias hipotecas em que a Fannie Mae é proprietária / investidor, ou quando as propriedades são adquiridas através de ações em substituição de encerramento ou confisco, a Fannie Mae tenta vender as propriedades em tempo hábil para minimizar potenciais impactos na comunidade. HomePath. com é o site da Fannie Mae onde os compradores de imóveis e os investidores podem procurar e fazer ofertas dessas propriedades, e a HomePath Mortgage oferece produtos de financiamento do comprador para as propriedades. Em alguns casos, um financiamento especial pode estar disponível através da hipoteca HomePath Mortgage e HomePath Renovation Mortgage. Estes incluem contribuições do vendedor expandido para propriedades ocupadas pelo proprietário e menores opções de pagamento para compradores com múltiplas propriedades financiadas.

HomePath. Com oferece exclusivamente propriedades pertencentes a Fannie Mae, e incluem casas unifamiliares, casas de cidade e condomínios. Fannie Mae usa profissionais locais de imóveis para preparar, manter e listar as propriedades para venda. A maioria dos anúncios tem fotografias, descrições de propriedades e outros detalhes, incluindo informações da escola e do bairro. O número, o tipo e os preços de venda variam muito de acordo com o mercado, assim como a condição das propriedades. Enquanto algumas casas estão em movimento, outras exigem reparos ou até reformas extensivas. Cada propriedade é vendida em condições "como estão".