Se você está interessado em comprar uma casa para usar como residência principal ou uma propriedade de investimento, é possível que a propriedade esteja atualmente ocupada por inquilinos. Se for esse o caso, há algumas coisas que você deve considerar antes de decidir passar pela compra. Leia mais para uma rápida introdução aos direitos dos inquilinos, obrigações do senhorio e como limitar os riscos ao comprar uma casa com inquilinos no local. (Veja também Os Pros e Contras de Owning Rental Property .)

Direitos do inquilino

Para começar, é importante entender que uma venda de imóveis não altera os termos dos arrendamentos de inquilinos. Assim como servidões (e outros convênios) que "correm com a terra" - o que significa que estão ligados à terra e não ao proprietário - os arrendamentos ficam "anexados" à casa, mesmo quando a propriedade muda de mãos. O takeaway: O contrato de arrendamento que está em vigor antes de comprar a propriedade permanece em vigor mesmo depois de fechá-lo, para que você não possa aumentar legalmente o aluguel, modificar as cláusulas ou acordos ou expulsar um inquilino antes do término de um contrato de arrendamento apenas porque você é o novo proprietário.

Se você definitivamente quer que os inquilinos se mudem, você tem algumas opções. Uma é enviar uma oferta na casa que depende de que a casa esteja vaga (isto é, não há inquilinos) quando você fecha. Isso coloca o ônus sobre o vendedor para quebrar o contrato de arrendamento ou oferecer um incentivo aos inquilinos para sair cedo. Se o vendedor não conseguir (ou querer) fazer isso, você pode ir embora e começar a procurar outra casa. A outra opção é comprar a propriedade e, em seguida, quebrar a (s) locação (s), renegociar os termos ou "comprar" o inquilino (s) você mesmo. Mas neste cenário, tenha em mente que um inquilino não tem nenhuma obrigação de aceitar novos termos se ele ou ela tiver um contrato de arrendamento válido - e você pode se abrir para um processo se você quebrar o contrato de arrendamento ou tentar forçar um despejo.

Obrigações do senhorio

Como o novo proprietário, você herda as obrigações do proprietário. Uma grande parte de ser um senhorio é manter uma propriedade segura e habitável para seus inquilinos. Em geral, você deve (no mínimo):

• Mantenha todas as áreas comuns, como corredores e escadas, em condições seguras e limpas.
• Certifique-se de que os elementos estruturais sejam seguros e intactos (pisos, paredes, escadas, elevadores, telhados).
• Certifique-se de que os sistemas elétricos, de encanamento, aquecimento / ar condicionado (HVAC), ventilação e sistemas sanitários sejam mantidos.
• Certifique-se de que os inquilinos tenham acesso a água corrente, água quente e calor em quantidades razoáveis ​​em momentos razoáveis.
• Fornecer recipientes de lixo e providenciar a remoção de lixo.
• Gerencie toxinas ambientais conhecidas, incluindo pó de tinta e amianto.
• Exterminar roedores e outras infestações de parasitas.

Suas leis locais podem exigir requisitos adicionais em relação à habitabilidade - reveja-os para garantir que você esteja em conformidade. Além disso, é vital que você leia o arrendamento para descobrir quaisquer outras obrigações específicas que você possa ter - como cortar o gramado ou pagar por serviços públicos. (Para mais informações, consulte: Dicas para o proprietário potencial .)

Alterar ou terminar uma locação

Em geral, se o inquilino tiver uma locação mês a mês, você (como o novo senhorio) pode encerrar o arrendamento ou aumentar o aluguel antes do início de um novo mês, desde que forneça o aviso apropriado (tipicamente 30 dias, mas isso varia de acordo com o estado e pelo número de meses que o inquilino ocupou a propriedade). Se um contrato de arrendamento de prazo fixo estiver em vigor (por exemplo, seis meses ou 12 meses), no entanto, o inquilino tem um direito legal (na maioria dos casos) para ocupar o lar enquanto o arrendamento estiver ativo, independentemente de quem é dono da casa .

Existem algumas instâncias em que o arrendamento pode ser encerrado cedo. Um é se houver um idioma na locação especificando que o proprietário (vendedor) tem o direito de rescindir a locação se ele ou ela vende ou transfere a propriedade; nesse caso, a locação pode ser legalmente encerrada quando você compra a casa. A outra exceção é se você compra a propriedade como resultado de um encerramento, caso em que você pode seguir as regras do seu estado em relação ao aviso para desocupar. No estado de Washington, por exemplo, você deve dar aos inquilinos 60 dias de antecedência para desocupar uma propriedade encerrada antes de começar uma ação de despejo. Em alguns casos, os inquilinos concordarão em sair antecipadamente com uma oferta de "dinheiro para chaves" do novo proprietário, administrador ou banco.

Finalmente, se você planeja usar a casa como sua residência principal (e não como uma propriedade de aluguel), você poderá usar um despejo de mudança de proprietário (OMI) para que um inquilino se desligue. As regras para isso variam de acordo com o estado, mas, em geral, você deve se mudar para a casa dentro de 90 dias após o despejo e morar nele como sua residência principal por pelo menos três anos.

A linha inferior

Um primeiro passo importante é rever os documentos de locação antes de fechar para que você saiba o que está entrando, e assim você pode garantir que o contrato de arrendamento esteja bem escrito e estruturado de acordo com as leis de locação locais . Se algo parece fora, peça que o vendedor conserte o idioma como condição para o fechamento. Também é importante obter não apenas os registros de qualquer depósito pré-pago e depósitos de segurança, mas também o dinheiro (ele deve ser transferido para você na declaração de encerramento). Você provavelmente terá que manter o depósito de segurança em uma conta fiduciária (dependendo do seu estado) e o agente de fechamento deverá pro-ratear o pagamento do aluguel atual entre você e o vendedor.

Além disso, certifique-se de que o vendedor fornece documentação sobre a condição do imóvel antes do inquilino ter movido - se houver danos, você terá dificuldade em provar que o inquilino é responsável sem um relatório de check-in. Se possível, consulte os inquilinos antes do fechamento para que você possa verificar a condição atual da casa e discutir os termos da locação.

Finalmente, certifique-se de que você está devidamente segurado. Normalmente, uma política de proprietário padrão não fará o trabalho. Informe a sua seguradora de que a casa está sendo alugada para que você seja coberto no caso de ferimentos de inquilino, negligência e outras perdas. (Veja também nosso tutorial: O Guia Completo para se tornar um senhorio .)