Poucos eventos econômicos recebem tanta atenção quanto as reuniões políticas da Reserva Federal. Todo mundo quer saber se e quando o Fed vai finalmente aumentar as taxas de juros - depois de um regime sem compromisso sem limite - e quais as possíveis consequências. O mercado imobiliário é particularmente interessante, em parte porque as vendas domiciliárias são tão dependentes dos níveis de interesse e parcialmente porque foi o colapso do mercado imobiliário que estimulou a última Grande Recessão.

Direta ou indiretamente, um aumento da taxa de juros afeta qualquer pessoa com uma hipoteca de casa. Isso é mais óbvio para aqueles que têm hipotecas de taxa ajustável (ARMs), uma vez que seus pagamentos de juros mensais aumentarão imediatamente.

A taxa de fundos federais foi em ou perto de 0 desde 2008, traduzindo para taxas de hipoteca recorde-baixa nos Estados Unidos. Entre meados de 2014 e meados de 2015, o empréstimo fixo médio de 30 anos se liquidou por menos de 4%. Os compradores de casas nunca viram crédito tão barato por muito tempo, e muitos proprietários atuais puderam refinanciar novas taxas atraentes.

O aumento das taxas de juros compromete o mercado hipotecário de baixa taxa, que afeta compradores e vendedores, embora de maneiras diferentes. Como regra geral, os compradores podem comprar uma gama mais cara de casas quando as taxas de juros são baixas, porque seus pagamentos de juros mensais são reduzidos. À medida que as taxas aumentam, os compradores são expulsos de mercados caros, pelo menos inicialmente; Se muitos compradores tiverem o preço de um mercado, é provável que os preços de venda caíssem.

Como ocorrem as taxas de juros

Os bancos centrais modernos, incluindo o Federal Reserve, afetam as taxas de juros, alterando a quantidade de dinheiro que circula na economia. Isso ocorre normalmente através da compra ou venda de U. S. Treasurys, que formam a taxa de referência nos mercados de capitais.

Suponha que o Fed quer aumentar as taxas de juros na economia. Com a ajuda do Departamento do Tesouro, a Reserva Federal vende tesouros no mercado. Os investidores (principalmente bancos, governos e outras grandes instituições) compram esses tesouros com dinheiro, e o dinheiro apenas fica no balanço do Fed.

O caixa no balanço do Fed já não circula na economia, efetivamente reduzindo a oferta monetária. Mais Treasurys estão no mercado concorrendo para os vendedores, e há menos dinheiro em torno de oferecer o preço desses Treasurys. Ambos os fatores suprimem os preços do Tesouro, o que aumenta suas taxas de retorno. (Lembre-se de que os tesouros e outros títulos têm rendimentos mais elevados a preços mais baixos, porque a diferença entre o preço de compra e o preço de resgate é maior.)

Os títulos do Tesouro representam a maneira mais segura de obter um retorno no mercado, de modo que todos os outros produtos - incluindo hipotecas - tem que adicionar retorno extra para atrair investidores e credores longe de Treasurys.Quando os retornos dos tesouros aumentam, também também outras taxas da economia.

Taxas de juros crescentes e custos de empréstimos

As subidas de taxas de juros tornam o dinheiro emprestado mais caro e os compradores de imóveis usam empréstimos hipotecários para praticamente todas as compras de casas. As hipotecas tendem a ter uma perspectiva multidecada, de modo que os credores provavelmente começarão a aumentar as taxas antes do Fed; Afinal, os credores sabem que uma taxa de caminhada está chegando eventualmente.

Mesmo metade de um ponto percentual faz uma grande diferença ao longo do tempo. Suponha que um comprador retire um empréstimo de US $ 250.000 em 30 anos em 3. 92% (aproximadamente a taxa média do mercado em setembro de 2015); seu pagamento mensal deve chegar a cerca de US $ 1, 182, e o custo total da sua hipoteca deverá ser de cerca de US $ 425 000.

Alterar a taxa de juros para 4. 42%, no entanto, eo montante do pagamento mensal se move para $ 1, 255. Isso pode não parecer muito, mas o custo total da hipoteca agora excede US $ 451.000 - um aumento de US $ 26.000.

Aumento das taxas de juros e dos preços das casas

É claro que uma subida da taxa do Fed tornará o financiamento mais caro, mas é menos claro o impacto sobre os preços das casas.

Não existe uma correlação histórica rigorosa entre os preços das casas e a subida das taxas de juros. Existe uma correlação muito melhor entre os preços das casas e o crescimento do produto interno bruto (PIB); A demanda por novas casas tende a crescer quando a economia está zumbindo.

Uma taxa de juros crescente pode quebrar as duas formas. Muitos prognosticadores estão preocupados com o fato de um aumento da taxa de juros agitar uma economia instável, o que deve deprimir a demanda por compras domésticas. Combine isso com termos de financiamento mais duros, e é fácil adivinhar que os preços das casas devem diminuir.

No entanto, desde pelo menos a metade dos anos 80, uma taxa de juros crescente normalmente coincidiu com uma economia mais saudável. Isso significa mais compradores no mercado, mais casas sendo construídas e preços mais altos.

As aspirantes a compradores de casa não devem pensar com excesso em relação à política do Fed. Mesmo que as taxas subam modestamente - a maioria espera um aumento de quart de ponto no final de 2015 ou no início de 2016 - os custos de empréstimos serão próximos a baixas históricas. Claro, existem muitas outras considerações importantes, como a renda de um comprador ou se a casa está em um bom bairro. No final, um pequeno aumento de taxa só deve ter uma influência modesta nas decisões de compra.

Conclusão

A hipoteca de taxa fixa média de 30 anos em agosto de 2015 foi de 3. 91%, de acordo com Freddie Mac. Isso está acima dos mínimos recorde no final de 2012 de 3. 35%, mas ainda muito abaixo dos níveis históricos. Considere que a taxa média foi de 4. 69% em 2010, 5. 87% em 2005, 8. 05% em 2000 e 13. 74% em 1980.

Se um comprador de imóveis estiver olhando em um mercado imobiliário caro e em expansão , como San Diego, Denver, Dallas ou San Francisco, pode haver um ímpeto para bloquear uma taxa mais baixa antes que o Fed atinja uma taxa de juros mais elevada.

As taxas crescentes fazem uma diferença maior a longo prazo (25 e 30 anos fora), mas eles têm apenas um modesto impacto mensal. Se um comprador aspirante é improvável que permaneça em uma casa há muito tempo, as taxas de juros assumem muito menos importância.

O aumento das taxas de juros diminui a probabilidade de uma explosão de bolhas residenciais, como a de 2007. É mais seguro, a longo prazo, que os proprietários tenham um ambiente constante e crescente. É difícil prever o impacto econômico de uma subida do Fed, mas a história mostra que bolhas de ativos se formam quando as taxas são baixas e não o contrário.