Os efeitos persistentes da Grande Recessão, como a escassez de habitação a preços acessíveis, requisitos rigorosos de hipotecas, um mercado de trabalho apertado tornaram mais difícil para os jovens possuir uma casa. Como resultado, a assistência do Banco de Mãe e Pai está ficando comum, especialmente para os primeiros temporizadores.

Ter os meios para ajudar crianças crescidas a comprar uma casa ou apartamento é uma benção e um luxo. Mas antes de assinar a linha pontilhada, considere se e a melhor maneira de fazê-lo. Não há caminho certo para o seu filho em casa, mas muitas maneiras erradas.

As opções

Cenários comuns para ajudar incluem:

• Fornecer o pagamento inicial para a casa da criança.
• Comprar a casa e alugá-la ao seu filho.
• Comprar a casa e deixar a criança viver lá gratuitamente.
• Co-proprietário da casa com seu filho (dividindo o patrimônio em qualquer porcentagem que você escolher); Quando a casa é vendida, você recupera seu dinheiro.
• Comprar uma propriedade de várias unidades (ou um lugar grande o suficiente para colegas de quarto) e alugar a (s) outra (s) unidade (s) para compensar o custo.
• Financiando a compra da casa do seu filho e torná-lo oficial ao fazê-lo como qualquer outra hipoteca; um administrador de hipoteca pode ajudar, estruturando corretamente o empréstimo e seus termos de pagamento, e até mesmo gerando declarações mensais e formulários de impostos.

Por motivos fiscais, os pais geralmente optam por receber filhos com o dinheiro que precisam, em vez de pagar diretamente os custos. Por exemplo, a exclusão de impostos de presente atual é de cerca de US $ 14 000 por destinatário, por gifter, por ano. Você e seu cônjuge podem desistir de US $ 56.000 (US $ 14.000 x 2 regalando pais x 2 destinatários) para seu filho e seu cônjuge, por exemplo - o suficiente para um adiantamento decente na maioria das cidades americanas. Você pode seguir o primeiro presente com outro presente de US $ 56, 000 após o dia 1 de janeiro do ano seguinte. O total de US $ 112.000 não conta como receita ou estará sujeito ao imposto de renda federal, na declaração de imposto do seu filho. (Veja também: O que são impostos de presentes? )

Tenha em mente que "se os pais estão dando o dinheiro como um presente … o dinheiro precisa ser fornecido e rastreado, juntamente com uma carta de presente", diz Linda Robinson, uma corretora e agente de empréstimo com Sapphire Realty em San Diego. Para salvaguardar a transação, use um profissional hipotecário que tenha experiência com isso, ela diz.

Pontos a considerar

• Alguns credores exigem que todas as partes no título estejam no contrato de hipoteca. significa que, mesmo que a intenção seja para a criança lidar com os pagamentos mensais da hipoteca, os pais também são financeiramente responsáveis ​​pela dívida.
• Se os pais não estão na hipoteca, eles não podem tirar proveito da dedução do imposto de juros da hipoteca. < Mesmo um empréstimo sem juros de pais para filhos pode incorrer em responsabilidade fiscal para os pais.O IRS assume que você ganha juros, mesmo que não o faça, e isso é um lucro tributável.
• Os empréstimos parentes aumentam o peso da dívida da criança e podem prejudicar a chance da criança de se qualificar para financiamento adicional em seu próprio direito. Do lado positivo, um empréstimo devidamente registrado permite que a criança maximize as deduções no tempo de imposto.
• Mesmo que os pais forneçam um adiantamento, a criança ainda terá que se qualificar para a hipoteca, e isso inclui ter reservas de caixa disponíveis, um emprego estável e um rendimento estável. Dito isto, os credores hipotecários tipicamente permitem que o pagamento inicial em uma casa principal seja constituído total ou parcialmente com fundos para presentes, desde que outros requisitos sejam atendidos. A hipoteca Home Possible Advantage da Freddie Mac, por exemplo, permite que o adiantamento total de 3% venha de presentes ou outros fundos.

Os benefícios

Economias fiscais.

Um pai que compra uma casa e permite que a criança viva pode ser capaz de tomar deduções fiscais significativas. Impostos sobre imóveis, juros de hipotecas, reparos, manutenção e melhorias estruturais geralmente são dedutíveis em uma segunda casa. No entanto, enquanto um proprietário pode deduzir até US $ 25.000 em perdas a cada ano, os pais enfrentam regras diferentes ao alugar para familiares. Se a criança não paga aluguel, é considerado uso pessoal da propriedade e as deduções relacionadas ao aluguel não são permitidas. No entanto, se a criança tem companheiros de quarto que pagam o aluguel, o pai pode tomar as deduções relacionadas ao aluguel enquanto permite que a criança viva lá sem aluguel. Leia Deduções fiscais para proprietários de imóveis de aluguel para mais informações.

Observe que a dedução de juros da hipoteca só pode ser tomada por uma pessoa que paga a hipoteca

e possui (ou parcialmente possui) a casa. Se o pai mantém o título da propriedade, mas a criança faz o pagamento da hipoteca a cada mês, nem pode demorar a dedução dos juros. Se a criança possui alguma porcentagem da casa, ele ou ela pode deduzir essa parcela do interesse, no entanto. Equidade.

Os pagamentos hipotecários podem ter mais sentido financeiro do que dar às crianças um subsídio de habitação mensal ou pagar o aluguel mensal. Pagar uma hipoteca compõe a equidade no lar, e as casas se transformam em ativos - geralmente apreciando os ativos, se mantidos corretamente. Basta ter em mente que o imobiliário residencial é melhor considerado um investimento de longo prazo: como regra geral, a maioria dos compradores deve manter uma casa por três a cinco anos, a fim de simplesmente se equilibrar.

Earnings.

Se os pais optem por fazer um empréstimo de juros baixos para a criança, tornando-se efetivo seu credor hipotecário, eles gozam de um pouco de renda com os pagamentos mensais. No atual clima financeiro anêmico, mesmo um empréstimo com juros baixos pode vencer o retorno de alguns investimentos conservadores. As Downsides

Termos mais fortes

. As casas compradas pelos pais como segundas residências ou como investimentos geralmente exigem maiores adiantamentos, uma vez que não se qualificam para hipotecas generosas, orientadas para os primeiros temporizadores, como os empréstimos reembolsados ​​da Administração Federal de Habitação (FHA)."A diferença entre uma hipoteca principal e uma hipoteca de investimento é significativa", observa Robinson. "Você deve colocar pelo menos 20% a 30% em propriedades de investimento e as taxas [de juros] são um pouco maiores também. Se as crianças são solventes, os pais podem ser melhores para serem co-donantes e donantes do que serem os que estão no empréstimo ". Créditos e ramificações financeiras.

Se um pai se refere a uma hipoteca e a criança fica atrasada nos pagamentos, a classificação de crédito dos pais é prejudicada tanto quanto a da criança. Além disso, como co-empresário (e, portanto, co-mutuário), o pai é responsável pela dívida. Um pai que aceita - ou dá dinheiro - uma criança casada que, em seguida, os divórcios poderiam se enredar em uma divisão desordenada de ativos e poderia perder algum ou todo o investimento para o ex-cônjuge. Dano aos relacionamentos.

O emaranhamento financeiro nas famílias pode causar estresse e conflito. Irmãos fora da troca podem sentir ciúmes ou ressentimentos. Os donos do presente podem ficar frustrados com o que eles percebem como mal uso do presente, mas impotentes para fazer qualquer coisa sobre como o presente é usado. Os receptores de presentes podem se sentir frustrados pelas cordas associadas a um presente que vem com expectativas e regras. Alguns pais não aplicam conseqüências quando a criança não aguenta seu fim da barganha. The Bottom Line

As vantagens de comprar uma casa para uma criança - ou fornecer assistência financeira para adquiri-la - são muitas. Pode dar à criança os benefícios fiscais da propriedade de casa e ajudá-lo a construir um bom histórico de crédito. A compra também pode ser vantajosa se os ativos parentais forem consideráveis ​​o suficiente para gerar impostos sobre imóveis ou taxas de herança; diminuir a propriedade agora pode diminuir a carga tributária no futuro. Além disso, a propriedade é um investimento que, em última instância, pode ajudar os pais a partilhar, ou obter lucro, com suas despesas ao longo da forma como são dedutíveis.

As consequências emocionais são mais difíceis de medir. Os pais podem se preocupar em promover uma sensação de direito em seu filho, simplesmente entregando-lhe uma casa. Os arranjos financeiros entre membros da família muitas vezes podem levar a mal-entendidos confusos e ser difíceis de impor.

Os pais nunca devem comprar uma criança a casa se isso significa comprometer sua capacidade de pagar suas próprias contas, cumprir seus próprios pagamentos de hipoteca ou manter seu padrão de vida na aposentadoria. Em geral, é uma má idéia emprestar contra fundos de aposentadoria ou uma residência principal, ou para decimar completamente as contas.

Não importa como você decida abordá-lo - presente, empréstimo, co-propriedade - coloque-o por escrito. Elabore um contrato com expectativas e termos e deixe um advogado ou outro profissional imobiliário revisá-lo para qualquer detalhe que possa ser ambíguo ou negligenciado. Isso pode ser um ato de amor, mas precisa ser considerado um arranjo de negócios entre você e sua prole. Afinal, você sabe onde eles moram.