A venda de sua casa por um enorme lucro é quase o sonho de cada proprietário se tornar realidade. Quem não gostaria de fazer um lindo centavo fora de sua casa? Mas para realmente lucrar com a venda de sua casa, você pode querer adiar o seu lucro em montante fixo. Leia mais para descobrir o porquê, e para saber mais sobre outra opção: uma venda por prestação.

Big Payout = Big Tax Bill
Vamos dar uma olhada em uma situação de proprietário comum:

Exemplo - Quando um ganho em uma propriedade aumenta a responsabilidade fiscal Hal Bookman olhou para a oferta do comprador para sua casa de aluguel e não podia acreditar no número que foi impresso lá. Sua propriedade dobrou em valor em apenas cinco anos, e ele não considerou isso barato, mesmo quando ele comprou. No entanto, quando Hal declarou alegremente a seu conselheiro fiscal sobre a venda, seu conselheiro ficou menos animado; Levando o rendimento em um montante fixo não seria no melhor interesse de Hal de uma perspectiva fiscal. Se Hal declarar todo o produto da venda no mesmo ano, ele vende o imóvel, ele será inelegível para praticamente todos os créditos tributários aos quais normalmente ele teria direito. Suas deduções detalhadas também seriam reduzidas como resultado da receita adicional da venda. Hal pergunta ao seu consultor fiscal se houver qualquer coisa que ele possa fazer para reduzir o seu rendimento tributável para o ano. O conselheiro sabe apenas a ferramenta a ser usada: um acordo de venda por prestação.

O propósito das vendas por instalação
De acordo com Publicação 537 , o IRS permite aos contribuintes adiar ganhos nas principais vendas de imóveis ou outros investimentos com um contrato de venda por prestação. Este acordo permite que os vendedores declarem uma parcela rateada de seus ganhos de capital ao longo de vários anos, desde que a documentação adequada seja concluída durante o ano da venda.

Como o método de venda por entrega funciona
Declarar ganhos em uma venda de parcela é teoricamente simples. A tributação das vendas por liquidação espelha a das anuidades, onde uma parcela rateada de cada pagamento é considerada um retorno do principal. As únicas estipulações são que a propriedade que está sendo vendida não pode ser uma garantia pública de qualquer tipo, e o contribuinte não pode ser um revendedor da propriedade vendida em nenhum sentido.

Vamos dar uma olhada em um exemplo desse método, e ver como Hal poderia estruturar sua venda por prestação se quisesse adiar seus impostos de renda para um futuro ano.

Exemplo - Adiantamento de impostos com uma venda por liquidação Hal recebe US $ 400 000 para a sua casa de aluguel. Ele comprou o imóvel por US $ 188.000 e pagou US $ 12.000 em despesas de vendas, que são adicionadas à base da casa, tornando-se US $ 200.000. Portanto, Hal tem US $ 200.000 (US $ 400.000 - US $ 200.000) de ganho reportável para declarar. O conselheiro de Hal recomenda que ele quebre o produto da venda em oito parcelas anuais de US $ 50.000 cada, em vez de declarar US $ 400.000 em um ano.Enquanto as parcelas forem recebidas de forma construtiva a cada ano, esse método permitirá que Hal continue sendo elegível para créditos fiscais e deduções que o pagamento fixo impedi-lo de receber.

Relatório de venda de prestação de renda
O resultado da venda por liquidação pode ser dividido em três categorias separadas: ganho, principal e juros. Cada uma dessas categorias é tratada de forma diferente no Formulário 1040.

Ganho de capital
No exemplo acima, Hal deve declarar o lucro a cada ano como sendo longo ou curto, dependendo se o ganho foi longo ou curto prazo no ano da venda. Os ganhos a longo prazo são tributados a uma taxa menor, enquanto os ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária. Como Hal manteve a casa por cinco anos, o ganho neste caso será a longo prazo. Se o ganho tivesse sido de curto prazo, Hal ainda seria tributado sobre o rendimento da parcela a uma taxa menor do que ele faria se ele tivesse que declarar o ganho de montante fixo. Isso ocorre porque os ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária na taxa de imposto marginal superior do contribuinte. O ganho de uma venda de parcela é reportado no Formulário 6252 do IRS e depois é transferido para o Anexo D no Formulário 1040.

Juros
Os contribuintes com renda de venda por prestação também devem cobrar juros ao comprador a uma taxa menor a taxa federal aplicável (ou 9% composto semanalmente). O comprador pagará juros sobre as parcelas não pagas até que o saldo tenha sido retido. Portanto, se a Hal cobrar a taxa de 9% em sua venda ao comprador, ele também receberá e reportará aproximadamente US $ 4, 500 adicionais de juros por cada parcela de $ 50,000 que ainda não foi paga. Os juros são relatados separadamente como receita de juros ordinários no Anexo B. ( Nota : Se o interesse não for reportado separadamente, o IRS considerará que parte do produto da venda é interesse.)

Principal < Parte da venda de cada parcela é considerada pelo IRS como um retorno de capital isento de impostos. Esse valor pode ser determinado calculando a relação de exclusão. Divida o montante do ganho real pelo preço de venda, que neste caso é de US $ 200 000 / $ 400 000, fornecendo uma taxa de exclusão de 50%. Basta multiplicar esta proporção pelo valor da parcela: Este é o valor que deve ser excluído do imposto porque é designado como principal. Portanto, US $ 25 000 ($ 50, 000 x 50%) do principal são devolvidos a cada ano.
Hipotecas e preço do contrato

Se o comprador do imóvel assumir uma hipoteca ou alguma outra nota promissória com a compra, a base do custo do imóvel deve ser reduzida pelo valor da hipoteca / nota. Por exemplo, se a propriedade de aluguel que Hal vendeu por US $ 400, 000 tenha uma hipoteca de US $ 100.000, então o preço do contrato é reduzido para US $ 300.000 (US $ 400, 000 a US $ 100.000). Isso significa que Hal só terá $ 100, 000 de ganho total para reportar em parcelas.
Se o valor da hipoteca exceder a base total ajustada do imóvel, a diferença deve ser reportada como um pagamento no primeiro ano e o preço do contrato é aumentado por esse valor.Por exemplo, se a propriedade de Hal possuir uma hipoteca de US $ 250.000, a base da casa será de US $ 200.000 (US $ 188.000 + $ 12.000). Neste caso, a Hal terá de reportar um pagamento excessivo de US $ 50 000 durante o primeiro ano, além do pagamento por parcelamento. O preço do contrato também será de US $ 250.000, deixando US $ 150.000 para um ganho tributável.

Conclusão

Existem muitas regras e regulamentos relativos às vendas de parcelas que devem ser seguidas com cuidado. No entanto, aqueles que entendem as regras podem manter sua elegibilidade para muitas deduções e créditos que, de outra forma, devem ser perdidos. Para obter mais informações sobre subtópicos, como mudanças no preço de venda, as diferentes formas que os pagamentos recebidos podem receber e, quando pode ser melhor renunciar a um acordo de parcelamento e efetuar um pagamento fixo, visite o site do IRS ou consulte o seu consultor de impostos.