Se você é um investidor experiente, você sabe uma coisa ou duas sobre IRAs. Você sabe que eles são um tipo de conta de aposentadoria com benefícios fiscais que permite que os fundos dentro dele cresçam sem incorrer em impostos de renda sobre qualquer renda de investimento obtida pelo principal ("base" em termos de assessoria financeira).

Você também pode saber que, no que se chama IRA auto-dirigido, você é livre para investir em praticamente qualquer produto de investimento, incluindo ações, títulos, opções, fundos mútuos, ETFs e REITs. Existem alguns limites, mas, em geral, é praticamente qualquer coisa que você precisaria para construir um ovo de ninho saudável.

Mas aqui está o que você pode não saber. Seu IRA não se restringe a instrumentos financeiros que aparecem no chão de uma grande troca. Você também pode comprar imóveis. Ainda não é tão fácil quanto comprar algumas centenas de ações. Se quiser mergulhar nas compras de propriedade, você precisa conhecer as regras. E há muito.

O direito IRA

Antes de tudo, seu IRA deve ser auto-dirigido. Você deve configurá-lo independentemente de qualquer corretora que faria decisões para você (a maioria das contas de corretagem não permite as explorações imobiliárias, de qualquer maneira). No entanto, para comprar e possuir propriedade através do seu IRA, você precisará de um custodiante. Um custodiante administra a transação, papelada associada e relatórios financeiros. Tudo passa pelo custodiante para evitar que você viole as regras estritas sobre esses tipos de transações imobiliárias. Como seria de esperar, o custodiante cobrará taxas pelo serviço. O custodiante não irá aconselhá-lo sobre como melhor estruturar suas explorações, no entanto. Seu trabalho é lidar com o trabalho de back-office. (Para mais informações, veja: Dicas de aposentadoria: como escolher o melhor banco de dados do IRA .)

Antes de observar o resto das regras, entenda esse fato básico: você e seu IRA são duas entidades separadas. Seu IRA possui a propriedade - você não. Na verdade, o título da propriedade irá dizer: "XYZ Trust Company Custodian [para benefício de] (FBO) [Your Name] IRA."

O que é e não é o seu

A propriedade é puramente um investimento . Você não pode usá-lo como uma casa de férias, um lugar para os seus filhos viverem, uma segunda casa ou um escritório para o seu negócio.

Essas regras referem-se a ambos Você e as pessoas que o IRS considera "desqualificado". Quem é considerado uma pessoa desqualificada?

• Seu cônjuge
• Seus pais, avós, bisavós
• Seus filhos e seus cônjuges, netos e bisnetos > Fornecedores de serviços do seu IRA
• Qualquer entidade que possui mais de 50% da propriedade
• Se quiser saber mais, consulte a seção 4. 72. 11. 2. 1 do Manual de Receita Federal. > Você também não pode comprar a propriedade de uma dessas pessoas desqualificadas - isso é chamado de transação de auto-negociação - nem o IRA "compra" da propriedade que você já possui.Veja também

Evitando "Transações Proibidas" em seu IRA

. Fazendo a Compra Seu saldo do IRA terá que ser bastante alto, porque obter uma hipoteca para comprar uma propriedade dentro de um IRA não é fácil. Você provavelmente terá que pagar em dinheiro, o que não só leva uma grande mordida da conta agora, mas afeta sua taxa de retorno na estrada. Os investidores imobiliários muitas vezes colocam uma pequena quantia para baixo e aproveitam as taxas de juros ultra-baixas para alavancar a compra, achando que podem ganhar mais dinheiro com a propriedade do que pagará em juros. Se você não pode financiar sua compra de imóveis, você perde esse potencial de retorno significativo de investimento (ROI).

Alguns bancos

consideram empréstimos para este tipo de transação, mas isso apresenta outro problema: qualquer receita da propriedade pode ser considerada uma renda tributável comercial não relacionada (UBTI). Para saber mais, acesse a Seção 511 do código de receita interna do IRS (IRC). Possuindo a propriedade Como o seu IRA não paga impostos, você não pode tirar proveito das deduções que vêm com possuir imóveis. Como você pagou em dinheiro, não há pagamentos de juros de hipoteca a deduzir. Nem obtém os benefícios das deduções fiscais de propriedade. Você também não pode aproveitar a depreciação.

Se sua propriedade gera rendas de aluguel, cada uma delas retorna ao seu IRA. Como você não possui a propriedade, não pode comprar nenhuma das receitas.

No lado positivo, nenhum dos custos de manutenção ou outros custos associados à propriedade de imóveis vem do seu bolso. O IRA paga por tudo. No entanto, isso não é sem inconvenientes. Cada dólar que sai do seu IRA é um dólar que já não faz algumas décadas para apreciar o valor livre de impostos. E o que acontece se a propriedade incorre em uma série de grandes despesas que empurram o seu saldo IRA tão baixo que a conta não tem dinheiro suficiente para pagar por isso? Lembre-se, você não pode pagar por nada relacionado a esta propriedade fora do seu próprio bolso, e as contribuições do IRA são limitadas: você só pode depositar $ 5, 500 - ou US $ 6,00, se você tem 50 anos ou mais - em 2015. Se isso não cobre o reparo, e você deve depositar mais, você está no gancho por penalidades associadas a contribuir demais. Este é um risco significativo, uma vez que a propriedade pode muitas vezes exigir uma manutenção cara e a renda que você obtém dos aluguéis pode não cobrir o que você precisa gastar em um ano de alta manutenção.

Vender a propriedade

Para vender sua propriedade, obtenha um preço de venda exatamente como faria com qualquer outra participação imobiliária. Uma vez que ambas as partes concordem com um preço e termos, peça que seu custodiante venda o imóvel em nome do seu IRA. Todo o dinheiro voltará para o seu IRA com impostos diferidos ou isentos de impostos, dependendo da composição do seu IRA.

A linha inferior

Uma consideração final: liquidez, ou "quão fácil é para mim sair do investimento? "Com ações, é relativamente fácil. Às vezes, você pode recuperar seu dinheiro em segundos. Em contrapartida, o setor imobiliário é um investimento notoriamente ilíquido.Pode levar muito tempo para alienar, e você pode perder dinheiro ao longo do caminho. Como oito milhões de pessoas aprenderam em 2008, você poderia encontrar-se com um ativo que vale menos que a quantidade de dinheiro que você deve a ele.

Tudo isso faz investimentos imobiliários de qualquer tipo bastante arriscados, ou, na melhor das hipóteses, de alta manutenção. Para um IRA, no entanto, o setor imobiliário é uma escolha particularmente de alto risco. Não somente os valores de propriedade podem cair em vez de aumentar; um ano de custos significativos de manutenção pode sujeitá-lo a penalidades se o seu limite de contribuição de renda e IRA não abranger reparos que você não pode dar ao luxo de ignorar. A menos que eles tenham tempo e experiência para gerenciar bens imóveis, os investidores individuais estão provavelmente melhores com estratégias mais comuns para seus IRAs.

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