Se você está no mercado de um comprador ou no mercado de um vendedor, quando você encontrar uma casa que se sinta em casa, você vai querer comprá-lo o mais rápido possível. No entanto, não é assim tão simples. Muitas questões financeiras determinarão se você poderá comprar a casa, bem como os termos da sua hipoteca. Conhecer esta informação com antecedência irá ajudá-lo a tomar melhores decisões e fará o seu processo de aprovação da hipoteca ir sem problemas e rapidamente.

Pré-requisito financeiro n. ° 1: tenha um adiantamento suficiente

Seu sonho de possuir a casa pode ficar rapidamente se você não pode fornecer uma quantia adequada de dinheiro para o pagamento inicial.

"Os credores apertaram os requisitos desde a crise econômica em 2008", diz Karen R. Jenkins, uma banqueira hipotecária certificada que é presidente e CEO da KRJ Consulting em Columbia, Carolina do Sul. "Como resultado, os potenciais mutuários que procuram comprar uma casa devem ter alguma" pele no jogo "para se qualificar para uma casa", Jenkins diz que a maioria dos programas de empréstimo exigem um pagamento mínimo de 3. 5%.

Você pode ter conhecido pessoas que compraram casas no passado sem um pagamento inicial - ou você pode ter sido uma dessas pessoas. Esse é um cenário muito menos provável hoje, já que os bancos estão tentando limitar o risco de inadimplência dos mutuários. "Um mutuário com pele no jogo tem menos probabilidades de inadimplência quando as coisas ficam difíceis", diz Stacey Alcorn, dono e Chief Happiness Officer da LAER Realty Partners, com sede em Boston. Por exemplo, quando os valores imobiliários diminuem, um mutuário que colocou suas poupanças de vida naquela propriedade é mais provável que se apegue e enfrente a tempestade, esperando que os valores da propriedade aumente novamente, diz Alcorn. Por outro lado, "um mutuário que colocou zero dinheiro para baixo é provável que apenas se afaste da propriedade e deixe o banco levá-lo através do encerramento. "

Pré-requisito financeiro nº 2: Encontre uma taxa de juros acessível

Durante a vida da sua hipoteca, você provavelmente pagará dezenas de milhares de dólares em interesse por si só. Assim, encontrar uma hipoteca com uma baixa taxa de juros pode economizar milhares de dólares no longo prazo. Uma ótima ferramenta para pesquisar e comparar taxas de juros é uma calculadora de hipoteca como a abaixo. Usando uma calculadora de hipoteca, você terá uma idéia de seus custos potenciais antes mesmo de se encontrar com um corretor de hipoteca.

Pré-requisito financeiro nº 3: tenha uma pontuação mínima de crédito aceitável

Seu índice FICO irá refletir se você está maximizando seus cartões de crédito e atrasando suas contas, o que pode ser outro obstáculo financeiro para potenciais proprietários que precisam de uma hipoteca. "Os resultados da FICO indicam ao banco a sua capacidade de pagar suas contas mensalmente e quanto de dívida geral você tem.Se você estiver maxido em todos os seus cartões de crédito, seu índice FICO será baixo, e isso prejudicará suas chances de obter financiamento, porque os bancos não querem emprestar a alguém que está vivendo de cartões de crédito ", diz Alcorn.

O que é considerado um FICO aceitável? Amy Tierce, vice-presidente regional da Wintrust Mortgage em Needham, Massachusetts, observa que, embora a FHA ofereça financiamento a mutuários com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500, a maioria dos credores adicionou seus próprios requisitos. Então, será um desafio encontrar um credor que trabalhe com um mutuário com uma pontuação de crédito abaixo de 640. (Para mais, leia: O que é uma boa pontuação de crédito? )

No entanto, maxed Os cartões de crédito não são sua única preocupação. "Se você estiver consistentemente com 30, 60 ou 90 dias de atraso em suas outras contas, suas pontuações de crédito serão novamente baixas, e os bancos não querem emprestar dinheiro a alguém que eles devem pedir constantemente por seu dinheiro", diz Alcorn. , acrescentando que "as cobranças, a falência ou o encerramento do seu crédito dizem ao banco que você não tem nenhum problema em renunciar aos seus compromissos de dívida e, para simplificar, eles não querem ser os próximos. "

Prerrequisito financeiro nº 4: tenha uma relação entre Dívida e Renda Menor ou igual a 43%

Os proprietários de imóveis que se sobrecarregam demais podem acabar comendo macarrão Ramen todos os dias em uma casa que eventualmente podem perder. É importante ser realista sobre o que você pode pagar.

"Os bancos usam uma relação dívida / renda para determinar se um mutuário pode comprar uma casa", diz Alcorn. "Por exemplo, digamos que um mutuário ganha US $ 5 000 por mês. O banco não quer sua dívida total, incluindo o pagamento da nova hipoteca, além de seus pagamentos de carro, pagamentos com cartão de crédito e outras obrigações mensais, para exceder uma determinada porcentagem dessa renda. "Em janeiro de 2014, o Consumer Financial Protection Bureau introduziu regras que indicam que a relação dívida / renda não pode exceder 43%. (Para mais, veja: O que se considera ser uma boa relação DTI? )

No entanto, Alcorn adverte que apenas porque o banco sente que você pode pagar um pagamento de hipoteca particular não significa que você realmente pode . "Por exemplo, o banco não sabe que você tem uma grande família, ou custos de assistência à infância, ou pais idosos que você está cuidando. É importante ter uma conversa sincera sobre seus pagamentos mensais com sua equipe de hipotecas para que você não entre em sua cabeça. "

Jenkins concorda, acrescentando que" há despesas adicionais envolvidas com a propriedade de uma casa que você não pode incorrer ao alugar. Certifique-se de calcular todas as despesas e dívidas mensais e deixe seu orçamento tomar a decisão final sobre o que você pode pagar confortavelmente para pagar.

Pré-requisito financeiro nº 5: Tenha a capacidade de pagar custos de fechamento

Existem inúmeras taxas associadas a uma hipoteca de casa, e você poderia estar em um despertar financeiro rude se você não sabe antecipadamente o que esperar.

Embora os custos de fechamento variem de credor a credor e estado a estado, "os mutuários pagam pela avaliação, relatório de crédito, honorários do advogado / agente de fechamento, taxas de registro e taxas de processamento / subscrição", diz Alcorn, acrescentando que os custos de fechamento são geralmente de 1% do montante do empréstimo.

No entanto, Jenkins diz que as taxas podem ser até 3%. "Os credores agora são obrigados a fornecer uma" estimativa de boa fé "das taxas que você irá incorrer em um empréstimo específico. As regras também são mais rigorosas nas estimativas do credor, e há muito pouco espaço para as taxas citadas para mudar na tabela de encerramento. "Ela aconselha os compradores de imóveis a rever a estimativa de boa fé e fazer perguntas se não tem certeza do que representa uma taxa específica.

Pré-requisito financeiro nº 6: documentação financeira necessária

Uma documentação insuficiente pode atrasar ou até mesmo interromper o processo de aprovação do empréstimo, então você precisa descobrir o que você deve trazer para a mesa.

"Seu credor deve ter uma lista de verificação completa e completa da documentação necessária para apoiar o seu pedido de empréstimo, dependendo da sua situação de emprego e renda", diz Tierce. "Se você está começando com uma pré-aprovação, certifique-se de que o credor pede toda a documentação para o processo, uma vez que uma pré-aprovação sem revisão completa da documentação é inútil. Algo pode perder-se, o que poderá resultar na diminuição do seu empréstimo mais tarde, se o processo de pré-aprovação não estiver extremamente bem documentado. "

O que é pré-aprovação? De acordo com Jenkins, é "aprovação preliminar baseada no que o mutuário afirmou" no pedido (renda, dívida, ativos, emprego, etc.). O processo de aprovação efetiva valida a renda, os ativos e a dívida utilizando vários métodos, tais como pagamento stubs, declarações fiscais, extratos bancários, W2s e verificações de emprego. "

A Tierce acrescenta que" em mercados competitivos, vendedores e corretores de imóveis nem sequer considerará uma oferta sem saber que o comprador está pré-aprovado ". solicitado em uma data posterior ou ao longo do processo. "O processo de subscrição é exaustivo, e alguns documentos podem trazer questões ou preocupações que exigem documentação adicional. Basta respirar fundo e dar ao credor tudo o que eles pedem o mais rápido possível, para obter sua aprovação completa. "

A linha inferior

Antes de poder pensar em comprar a casa dos seus sonhos, você precisa ter certeza de que suas finanças estão em ordem e que você preparou com sabedoria e profundidade O processo de aprovação de hipoteca ainda começa.