Os fundos fiduciários de investimento imobiliário (REITs) são uma categoria de investimento relativamente pequena; havia apenas 123 REITs de capital próprio no índice FTSE NAREIT, que inclui todos os REIT negociados nas bolsas da NYSE, NASDAQ e AMEX, no quarto trimestre de 2011. No entanto, mesmo que o universo de investimento do REIT seja pequeno, ele contém muitas subcategorias e dentro dessas subcategorias, cada REIT é único.

TUTORIAL: Explorando Investimentos Imobiliários

"Os REITs geralmente aparecem simples, mas são investimentos muito complexos", diz Mike Maynes, um planejador financeiro certificado da Boca Raton, Fla. Eles "podem desempenhar um papel significativo em uma carteira de investimento, fornecendo um ativo não correlacionado, renda e possivelmente valorização do capital", acrescenta Maynes. Ele diz que a maioria dos modelos de alocação de ativos exigem que os investidores colocem 1 a 7% de seus fundos em REITs.

Se você estiver olhando para adicionar REITs ao seu portfólio, continue lendo. Este artigo descreverá as principais características de três subcategorias de REITs de capital: REITs industriais, REITs multifamiliares e REITs hoteleiros. (Saiba mais sobre as opções REIT em 5 tipos de REITs e como investir em eles .)

REIs industriais Os REIT industriais, considerados um subsetor da categoria industrial / escritório, representam cerca de 7% dos REIT de capital incluídos no índice FTSE NAREIT. Os REITs industriais adquirem, possuem e gerenciam propriedades industriais, como armazéns, centros de distribuição, centros de fabricação, prédios de escritório / flexíveis, terrenos não desenvolvidos, parques empresariais e espaços de alta tecnologia.

Os REITs industriais são descritos pelo número de propriedades de propriedade, o número de clientes / inquilinos que possuem, o número de locais em que operam e o número de pés quadrados rentáveis ​​que possuem. Para alcançar a diversificação, um REIT industrial terá frequentemente participações que englobam uma variedade de locais geográficos, indústrias e inquilinos.

Os REIT industriais geralmente escolhem locais geográficos estrategicamente localizados para distribuição. As ferrovias, os aeroportos, os portos marítimos e os principais intercalamentos de rodovias são considerados elementos de localização estratégica, porque facilitam a circulação de mercadorias. Os REIT também localizam suas participações em áreas geográficas que estão funcionando de forma econômica. Os gerentes do REIT olham o que está impulsionando as economias em suas cidades-alvo e avaliam se a demanda por propriedades industriais provavelmente crescerá, permanecerá estável ou diminuirá nos próximos anos. Eles podem ainda se concentrar em mercados que atendam a um limiar mínimo de população ou que tenham uma certa quantidade de imóveis industriais. Locais com áreas industriais limitadas, que se traduz em oferta limitada e concorrência limitada, também são uma vantagem.

Os inquilinos das propriedades de REIT industriais são abrangentes, mas podem estar no negócio de construção, engenharia, alimentos, bebidas ou tecnologia da informação.Outros possíveis inquilinos incluem fabricantes, empresas de transporte, fornecedores de logística e varejistas. As empresas nacionais e internacionais tendem a fazer inquilinos desejáveis, porque são empresas estabelecidas e comprovadas que provavelmente pagarão o aluguel.

Ao possuir propriedades diversas com vários inquilinos, um REIT industrial pode se proteger contra oscilações nas receitas de aluguel causadas por um declínio em uma determinada região ou indústria. Escalar as datas de encerramento do arrendamento das propriedades da carteira também protege o REIT contra uma súbita perda de renda se um monte de imóveis fosse aberto de uma só vez. As propriedades que são flexíveis e podem ser transferidas de um uso para outro também podem ajudar um REIT industrial a manter seu fluxo de receita, tornando as propriedades vagas negociáveis ​​para uma maior variedade de inquilinos em potencial. (Para mais informações sobre como analisar esse tipo de investimento, leia Como Avaliar um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) .)

REITs Multifamiliares A maioria dos REIT residenciais são REITs multifamiliares, também denominados REITs de apartamentos. A partir do quarto trimestre de 2011, 15 dos 123 REITs de capital próprio, ou 12%, eram REITs multifamiliares. Os REIT de apartamentos se caracterizam pelo número de propriedades que possuem e pelo número de unidades que essas propriedades possuem.

Um apartamento REIT possui um portfólio de propriedades de apartamentos de aluguel. Estas são geralmente grandes propriedades residenciais, tais como edifícios de meia elevação e arranha-céus, habitação de estudantes e habitação sénior. As propriedades multifamiliares muitas vezes têm centenas de unidades de aluguel residenciais em uma única propriedade. Alguns desenvolvimentos multifamiliares têm milhares de unidades. Alguns REIT de apartamentos são "totalmente integrados", o que significa que eles não só possuem propriedades, mas também desenvolvem, reconstruíram e gerenciam.

Os REITs multifamiliares derivam seu desempenho de preços de aluguel e taxas de ocupação. Como tal, os REIT multifamiliares procuram investir em mercados que têm forte crescimento econômico e altas barreiras à entrada, e que estão preparados para se beneficiar de turnos populacionais, como a geração envelhecida de baby boomers que se deslocam para habitação seniores e Geração Y saindo de seus pais 'casas e apartamentos. A nova formação familiar também significa aumento da demanda por habitação.

O emprego é outro fundamental do desempenho da FPIT multifamiliar. Se não houver empregos em uma determinada cidade, haverá uma demanda reduzida de habitação. Por outro lado, rendimentos mais apertados podem melhorar a demanda por habitação de aluguel, em comparação com habitação própria, e ajudar REITs multifamiliares se o aluguel é mais acessível do que possuir. Dito isto, em alguns mercados, como Washington, D. C., as pessoas vão alugar por opção, mesmo que possuir seja mais acessível, devido à flexibilidade que oferece ofertas. Junto com Manhattan, Washington, D. C. é um dos maiores mercados de imóveis multifamiliares nos Estados Unidos, com base no volume total de vendas de unidades multifamiliares. Em geral, os mercados de apartamentos são mais fortes nas costas leste e oeste, de modo que alguns REITs multifamiliares concentram suas participações nessas áreas.

Muitos REITs multifamiliares se concentram em propriedades de luxo e de luxo que atraem inquilinos de maior qualidade e oferecem rendas mais caras. Possuir tais propriedades geralmente significa que os REITs devem gerenciar amenidades como clubes, piscinas, ginásios, salas de jogos e centros de negócios que fazem parte de propriedades high-end. No entanto, as amenidades high-end podem ajudar a reter os inquilinos mesmo quando comprar é mais acessível. Para o mesmo pagamento mensal, pode ser possível alugar um lugar muito mais agradável do que se poderia comprar.

Um risco de REITs multifamiliares é uma perda de renda se não conseguir reter os residentes atuais e atrair novos. Isso pode acontecer se a concorrência no mercado imobiliário torna mais atraente um tipo diferente de habitação ou uma propriedade concorrente. Os preços mais baixos das casas também podem afetar negativamente os REITs multifamiliares, já que os inquilinos decidem se tornar proprietários. Esta mudança pode reduzir rendas e taxas de ocupação para propriedades multifamiliares. Os salários planos ou em declínio também podem significar problemas, pois limitam a capacidade dos proprietários de aumentar as rendas.

Os REITs multifamiliares são considerados uma boa maneira de diversificar os investimentos imobiliários, porque quando a propriedade da casa diminui, os aumentos de aluguel e os REIT de apartamentos funcionam bastante bem. De fato, alguns analistas de moradias achavam que os REITs multifamiliares se beneficiaram da explosão da bolha imobiliária, como a imposição de hipotecas, preços deprimidos e o financiamento apertado tornaram o aluguel mais atraente do que comprar. De acordo com a Associação Nacional de Fideicomissos de Investimento Imobiliário (NAREIT), quando as rendas aumentam, a receita adicional é passada diretamente aos acionistas, porque, por lei, os REITs devem pagar 90% do lucro tributável como dividendo.

Ao invés de possuir um prédio de apartamentos, investir em um apartamento REIT fornece uma diversificação muito maior em diferentes propriedades e áreas geográficas, bem como economias de tempo e gerenciamento de propriedades profissionais.

Hotel REITs Hotel REITs, não surpreendentemente, propriedades de hotéis próprios e também são conhecidos como REITs de hospedagem ou resort. A partir do quarto trimestre de 2011, 14 desses REITs foram negociados publicamente no índice FTSE NAREIT. Como REITs multifamiliares, os REITs do hotel são descritos pelo número de propriedades e pelo número de quartos que possuem.

Existem muitos tipos diferentes de propriedades hoteleiras que um hotel REIT pode possuir, incluindo serviço limitado, serviço completo, resort, centro de conferências, suite e propriedades do aeroporto. Você pode se surpreender ao saber que algumas propriedades hoteleiras operadas sob as populares marcas Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood e Fairmont são propriedade dos REIT do hotel. REIT também pode ter um interesse em joint venture em hotéis, em vez de propriedade completa.

Os REITs do hotel derivam o valor do valor subjacente dos imóveis do hotel que o REIT possui e da renda gerada por esses imóveis. Os ganhos do hotel são influenciados pela demanda de consumidores e negócios por serviços de viagem e hospedagem, taxas de sala, taxas de ocupação e demanda por diferentes tipos de propriedades e quartos (por exemplo, maior, inferior). Um REIT do hotel também pode ganhar renda ao licenciar uma marca de hotel.Isso pode ajudar uma REIT do hotel a diversificar seu fluxo de renda e reduzir seu risco de investimento. Adquirir hotéis com reconhecimento de marca nacional pode ser uma estratégia de investimento do hotel REIT.

Os investidores costumam usar os fundos das operações (FFO) e os fundos ajustados das operações (AFFO) para avaliar os ganhos do REIT. Uma medida financeira única utilizada na análise financeira de REIT do hotel para avaliar o desempenho de propriedades hoteleiras individuais e comparar o desempenho entre diferentes propriedades, é a receita por sala disponível, que multiplica a taxa de ocupação do hotel pela média média diária da sala.

Próximas etapas
Determinar qual categoria ou subcategoria de REIT investir é apenas um primeiro passo.

"Os investidores devem pesar vários fatores ao selecionar um REIT que é certo para seu plano de investimento, incluindo a experiência da confiança e os anos de operação comercial bem sucedida, histórico, documentos, dívida, reputação geral e tributação no REIT", diz David B White, JD, CPA, CLU, ChFC e presidente de David. B. White Financial em Detroit, Michigan.

Ele também sugere que os investidores olhem os fundos das operações para se certificar de que o REIT está cobrindo integralmente o pagamento do dividendo e ainda há mais fatores a considerar.

"Os investidores devem estar conscientes de várias dificuldades potenciais ao investir em REITs, incluindo materiais surpreendentes, falta de divulgação completa no processo de vendas, falta de liquidez e um investimento de longo prazo. Os investidores também devem procurar dividendos que possam ser cortado, especialmente se o FFO não cobrir o dividendo ", acrescenta White.

A linha inferior REITs oferecem aos investidores uma maneira conveniente e barata de ganhar exposição a um grupo diversificado de participações imobiliárias. Como uma classe de ativos única que se move de forma diferente de ações e títulos, eles fazem uma adição lógica a um portfólio. (Para mais informações, leia O modo REIT e Os princípios básicos da tributação de REIT .)