Quando você está comprando uma casa usando uma hipoteca, refinanciando sua hipoteca existente ou vendendo sua casa para alguém que não seja um comprador de caixa total, a avaliação em casa é um componente-chave da transação. Se você é um comprador, proprietário ou vendedor, você quer entender como o processo de avaliação funciona e como um avaliador determina o valor de uma casa.

(Para obter mais informações sobre como comprar uma casa, consulte: Como comprar sua primeira casa: um tutorial passo a passo )

O que é uma avaliação domiciliar?

Uma avaliação é uma opinião profissional imparcial sobre o valor de uma casa. As avaliações são quase sempre usadas em transações de compra e venda e comumente usadas em operações de refinanciamento. Em uma transação de compra e venda, uma avaliação é usada para determinar se o preço do contrato da casa é apropriado, dada a condição, a localização e as características da casa. Em um refinanciamento, ele garante ao credor que não está entregando ao mutuário mais dinheiro do que a casa.

Os credores querem ter certeza de que os proprietários não estão pagando por uma propriedade porque a casa serve como garantia para a hipoteca. Se o mutuário tiver uma inadimplência na hipoteca e entrar em execução, o credor irá recuperar o dinheiro que emprestou vendendo a casa. A avaliação ajuda o banco a se proteger contra empréstimos mais do que pode ser capaz de recuperar neste pior cenário.

Nota: Se você está considerando um refinanciamento, é benéfico pesquisar taxas de juros usando uma calculadora de hipoteca.

O processo de avaliação e como os valores de avaliação são determinados

Como a avaliação protege principalmente os interesses do credor, o credor geralmente solicitará a avaliação. De acordo com o Appraisal Institute, uma associação de avaliadores de imóveis profissionais, um avaliador qualificado deve ser licenciado ou certificado (conforme exigido em todos os 50 estados) e estar familiarizado com a área local. Os regulamentos federais indicam que o avaliador deve ser imparcial e não tem interesse direto ou indireto na transação. A Fannie Mae exige que os avaliadores certifiquem ter experiência na avaliação de propriedades similares na mesma área geográfica.

O valor de avaliação de uma propriedade é influenciado por vendas recentes de propriedades similares e pelas tendências atuais do mercado. As comodidades da casa, o número de quartos e banheiros, a funcionalidade do plano de piso e a metragem quadrada também são fatores-chave na avaliação do valor da casa. O avaliador deve fazer uma inspeção visual completa do interior e exterior e anotar quaisquer condições que afetem negativamente o valor da propriedade, como os reparos necessários.

Tipicamente, os avaliadores usam o relatório de avaliação residencial uniforme da Fannie Mae para casas unifamiliares. O relatório pede ao avaliador que descreva o interior e o exterior da propriedade, o bairro e vendas próximas próximas.O avaliador então fornece uma análise e conclusões sobre o valor da propriedade com base em suas observações.

O relatório deve incluir um mapa de ruas que mostre o imóvel avaliado e as vendas comparáveis ​​utilizadas; um esboço de construção exterior; uma explicação de como a metragem quadrada foi calculada; fotografias da frente, da parte de trás e cena da rua da casa; fotografias exteriores dianteiras de cada propriedade comparável utilizada; e qualquer outra informação, como dados de vendas do mercado, registros públicos de terras e registros de impostos públicos, que o avaliador usa para determinar o valor justo de mercado da propriedade. Uma avaliação custa várias centenas de dólares e, em geral, o mutuário paga essa taxa.

O que os compradores de imóveis precisam saber

Quando você está comprando uma casa e você está sob contrato, a avaliação será uma das primeiras etapas no processo de encerramento. Se a avaliação chegar em ou acima do preço do contrato, a transação prossegue conforme planejado. Se a avaliação chegar abaixo do preço do contrato, no entanto, pode atrasar ou descarrilar a transação.

As chances são que você nem o vendedor querem que a transação caia. Como comprador, você tem uma vantagem em que uma baixa avaliação pode servir como uma ferramenta de negociação para convencer o vendedor a baixar o preço para que a transação possa avançar. O banco não vai emprestar-lhe ou qualquer outro potencial comprador mais do que a casa vale a pena. Embora as avaliações ajudem os compradores a evitar o pagamento excessivo de casas, um vendedor pode achar que uma baixa avaliação é imprecisa e se relute em deixar o preço. Se uma avaliação incorreta estiver em pé entre você e a compra da sua casa, procure obter uma segunda opinião através de uma segunda avaliação. Os avaliadores podem cometer erros ou ter informações imperfeitas.

O que os vendedores domésticos precisam saber

Como vendedor, uma baixa avaliação, se precisa, significa que você terá que baixar o preço da sua casa para vendê-la. Os credores não aprovarão empréstimos para mais do que uma casa vale a pena, e espera por um comprador de todo o dinheiro que não exige uma avaliação como condição para concluir a transação é improvável que você tenha um preço de venda maior. Ninguém quer pagar em excesso para uma casa.

Infelizmente, recentes vendas afligidas na área circundante podem diminuir o valor de avaliação da sua casa. Se você acha que o valor da sua casa foi arrastado para baixo pelos preços de venda de execuções hipotecárias próximas e vendas curtas, você pode convencer o avaliador de que sua casa valerá mais se estiver em condições significativamente melhores que essas propriedades. Os vendedores também devem saber que as diretrizes federais (destinadas a eliminar os valores de avaliação inflacionados que contribuíram para a crise da habitação) às vezes fazem com que as avaliações se aproximem do valor justo do mercado e possam dificultar a avaliação.

O que os proprietários de imóveis precisam saber

Se você está refinanciando uma hipoteca convencional, uma baixa avaliação pode impedir você de refinanciar sua casa. A casa precisa avaliar ou exceder o montante que deseja refinanciar para que seu empréstimo seja aprovado. No entanto, se sua hipoteca existente for uma hipoteca da FHA, você pode refinanciar sem uma avaliação através do programa FHA Streamline.FHA Streamline é uma ótima opção para proprietários subaquáticos.

A linha inferior

Quando tudo corre bem, a avaliação doméstica é apenas outra caixa para marcar uma lista de verificação de encerramento de empréstimo. Quando o valor da avaliação é menor do que o esperado, a transação pode ser atrasada ou mesmo cancelada. Independentemente de qual situação você encontra na experiência de compra, venda ou refinanciamento de sua casa, uma compreensão básica de como o processo de avaliação funciona só pode funcionar em seu favor.