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A taxa de capitalização é a linha de base mais utilizada para comparar propriedades de investimento. É análogo à taxa de retorno efetiva estimada em um investimento de segurança típico. Por exemplo, uma propriedade de todo o dinheiro de US $ 100.000, com uma taxa de base de 4. 5%, produzirá os mesmos retornos que os $ 100.000 investidos em títulos em 4. 5%. Esta figura ajuda os investidores imobiliários a determinar o melhor uso de seus fundos de investimento.
Cálculo da Taxa de Capitalização
Uma fórmula simples para calcular a taxa de capitalização é o lucro operacional líquido anual dividido pelos custos de aquisição totais. Esta fórmula é realmente o inverso de um preço padrão / múltiplo de ganhos.
O lucro operacional líquido pode ser calculado subtraindo a receita bruta todos os custos de gerenciamento, custos de serviços, manutenção, seguros, impostos e outros custos operacionais. O lucro operacional líquido não contabiliza os pagamentos da hipoteca.
Os custos de aquisição são superiores ao preço de compra indicado. Eles devem contabilizar as taxas de corretagem e os custos de fechamento. Se o imóvel não estiver pronto para alugar, todos os custos incorridos para reabilitação precisam também ser incluídos.
Os investidores devem comparar as taxas de capitalização que incluem os mesmos custos. Por exemplo, é inválido comparar uma taxa de capitalização que desconsidere as receitas de aluguel com base em vagas anuais médias e outra que não faça esse desconto.
Importância da Taxa de Capitalização
O principal uso da taxa de capitalização é discriminar entre diferentes oportunidades de investimento. Se um investimento de segurança oferece um retorno estimado de 4% e uma propriedade tem uma taxa de capitalização de 8%, um investidor provavelmente se concentrará na propriedade.
As taxas de capitalização também podem formar tendências para proprietários de imóveis comerciais. As tendências podem mostrar onde o mercado pode liderar, permitindo ajustes com base em rendas estimadas.
Existe um limite para a utilidade da taxa de capitalização; as propriedades de investimento com fluxos de caixa irregulares ou complicados não podem depender de taxas simples de capitalização. Seria melhor confiar em análise de fluxo de caixa descontado.
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