Em 2011, Warren Buffett discutiu os méritos de investir no fornecimento de ouro em todo o mundo (imagine um cubo de ouro pesando cerca de 170 000 toneladas métricas com lados de 68 pés de comprimento sentados confortavelmente no campo de uma bola de liga menor) ao invés de investir em todas as terras cultivadas dos EUA mais 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 . 23% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ). Com o passar do tempo, Buffett argumenta que as terras cultivadas e a Exxon Mobils irão entregar quantidades surpreendentes de produção sob a forma de milho, trigo, algodão e trilhões de dólares de dividendos, enquanto o cubo de ouro permanecerá inalterado, ainda sentado no baseball infield, ainda incapaz de produzir qualquer coisa. "Você pode acariciar o cubo, mas não vai responder", ele escreveu em sua carta de 2011 aos acionistas da Berkshire Hathaway (BRK. B).

Assim, Buffett escolheria o ativos produtivos da pilha B, das terras cultivadas e da Exxon Mobils, sobre o cubo de ouro. Os ativos produtivos, diz ele, podem ser na forma de uma empresa, seja através de compras de ações ou propriedade direta, fazendas e imóveis. "Idealmente, estes Os ativos devem ter a capacidade nos tempos inflacionários de fornecer resultados que reterão seu valor de poder de compra, exigindo um mínimo de novos investimentos de capital. Fazendas, imóveis e muitos negócios, como Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 45-0. 04% Criado com o Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) e nosso próprio See's Candy conhecem esse teste de dois canos ", escreveu ele na carta.

Esses ativos podem ser transformados em equivalentes econômicos usando as técnicas de avaliação corretas. Um preço pode ser estabelecido e uma taxa de retorno pode ser determinada. Em última análise, ao estar na floresta certa (ativos produtivos) e ao avaliar corretamente esses ativos, os investidores podem alcançar maiores taxas de retorno.

Medindo a produtividade através de métodos de avaliação tradicionais

Stocks

Berkshire e Buffett preferem comprar negócios de forma definitiva, mas, quando não conseguem, comprarão grandes volumes de negócios através de compras de estoque em empresas como IBM, American Express (AXP AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09% Criado com Highstock 4. 2. 6 ) e Coca-Cola. No mundo de Buffett e Benjamin Graham, o pai do investimento em valor, o investimento em ações é mais inteligente quando é mais comercial e o investidor deve tratar uma compra de ações como se representasse todo o negócio.

As métricas tradicionais de stock de avaliação de alto nível incluem os índices de preço para lucro e preço por valor de estoque. Tudo mais igual, um estoque com um P / E de 10 oferece mais valor do que um estoque com um P / E de 20.

Empresas

Os medidores de avaliação típicos para a compra de uma empresa incluem valor contábil (o valor de todos os ativos menos todas as dívidas), valor de mercado comparável (usando dados de vendas recentes de empresas equivalentes para estabelecer um preço, semelhante à análise de mercado comparável realizada para imóveis residenciais) e uma avaliação de taxa de captações que leva os ganhos do negócio, seja o ano mais recente ou uma média de um determinado número de anos anteriores, e os divide por uma taxa de capitalização.A taxa de capitalização é baseada no risco e no retorno esperado. Por exemplo, se uma barbearia tiver uma média de ganhos de US $ 20.000 nos últimos cinco anos e se determine que a taxa de capitalização deve ser de 20%, então o valor da empresa será de US $ 20.000 / 0. 20, ou US $ 100.000.

Fluxo de caixa para propriedades de aluguel

Para propriedades de aluguel, as métricas de avaliação típicas incluem uma análise de mercado comparável (a propriedade residencial é normalmente avaliada usando este método e prova bastante inútil para propriedades de aluguel porque não contabiliza ganhos); valor de reprodução, ou o custo para substituir o edifício; uma abordagem de capitalização de ganhos (o mesmo que o cálculo da taxa de base para uma empresa); um cálculo de multiplicador de renda bruta e uma análise mensal de demonstração de fluxo de caixa.

O multiplicador de renda bruta é simplesmente as rendas anuais brutas de uma propriedade multiplicada por um fator que representa o potencial de "fluxo de caixa". "A regra de ouro é que uma propriedade produzirá um fluxo de caixa em um múltiplo de sete; uma propriedade com rendas anuais brutas de US $ 20 000, provavelmente renderá um fluxo de caixa a um preço de US $ 140 000 (US $ 20 000 x 7). Este cálculo é útil na filtragem de propriedades para uma análise mais aprofundada, mas, de forma holística, é muito contundente, e uma declaração de renda projetada mais detalhada é tipicamente desenvolvida. Esta demonstração de resultados detalhada contabiliza rendimentos de aluguel, taxas de vagas, taxas de administração de imóveis, reparos e manutenção, trabalho de jarda, variados, reservas, pagamento de empréstimos, seguros e impostos sobre imóveis. Os ganhos resultantes, ou "fluxo de caixa", são divididos pelo adiantamento, a fim de determinar um caixa no retorno do investimento em dinheiro.

Duas vantagens importantes para o investimento imobiliário incluem o uso de retornos aumentados através da alavancagem e do suplemento de fluxo de caixa "fantasma" na forma do item de depreciação não caixa. O retorno do capital investido é uma métrica mais útil ao comparar propriedades de aluguel para investimentos em ações.

Terras agrícolas produtivas

As terras da terra são tipicamente avaliadas usando um cálculo de capitalização de aluguel desde que de acordo com as culturas cultivadas. com "mais de 50% das terras agrícolas no Centro-Oeste estão atualmente alugadas. "Assim, uma parcela de terras agrícolas que aluga por US $ 500 por acre será avaliada em US $ 12, 500 um acre se a taxa de capitalização for de 4%. ($ 500/0. 04). Esta taxa de capitalização é baseada em taxas de juros de longo prazo.

Criando Equivalentes Econômicos Usando o Modelo de Fluxo de Caixa Descontado

O verdadeiro valor intrínseco de um bem produtivo conforme detalhado na carta de Buffett em 1992 aos acionistas da Berkshire Hathaway foi estabelecido por John Burr Williams há mais de 50 anos em The Teoria do Valor de Investimento. "O valor de qualquer ação, ação ou negócio hoje é determinado pelas entradas e saídas de caixa - descontadas a uma taxa de juros apropriada - que se espera que ocorram durante a vida restante do ativo", escreveu Williams. Esse valor intrínseco pode ser calculado usando o modelo de fluxo de caixa descontado que resultará em um único valor em dólares que, por sua vez, pode ser comparado com o preço atual do ativo para chegar a uma taxa de retorno.Essa taxa de retorno transforma todas as nossas classes de ativos em equivalentes econômicos.

Ganhos e taxas de crescimento do proprietário

Então, como é que se determina todas as entradas e saídas que se espera que ocorram durante a vida restante do ativo? Simples: primeiro você determina um valor de base de lucro (no mundo de Buffett, que seria o lucro do proprietário, que é o lucro líquido mais a depreciação e amortização menos as despesas de capital) e, em seguida, aumentará esse valor por uma taxa de crescimento razoável. A taxa de crescimento é segmentada em uma primeira etapa e uma segunda etapa em que o primeiro estágio é a taxa de crescimento que deverá continuar nos próximos cinco a 10 anos e a segunda fase é uma taxa residual que deverá ocorrer após o crescimento diminui para um nível moderado.

Para a primeira etapa, a taxa de crescimento utilizada pode ser a taxa histórica de crescimento dos lucros de 10 anos para o bem em questão. Para determinar a taxa histórica de crescimento de lucros de qualquer ativo, basta usar o valor do tempo do cálculo do dinheiro para a taxa, ou I / Y, usando os ganhos de 10 anos atrás como o valor presente, o lucro do ano mais recente para o valor futuro e 10 pelo número de anos. Se você está confiante de que os ganhos continuarão nesta trajetória nos próximos cinco a 10 anos, use essa taxa para a taxa de crescimento do primeiro estágio.

Para a taxa de segunda etapa, a taxa residual, uma abordagem comum é usar "a taxa de crescimento nominal a longo prazo na economia geral do país de origem da empresa", de acordo com Robert Hagstrom, autor da A maneira Warren Buffett . Por exemplo, a taxa de crescimento econômico de longo prazo dos Estados Unidos é de 5%.

A previsibilidade é a chave no uso do modelo de fluxo de caixa descontado. O recurso em questão deve ter um registro consistente de ganhos para projetar ganhos futuros com qualquer grau de confiança. Além disso, as variáveis ​​no modelo são como botões no telescópio espacial Hubble: ajuste-os um pouco e você está olhando para um universo completamente diferente.

The Discount Taxa

A taxa de desconto é a taxa utilizada para descontar todos os lucros futuros de volta a um valor presente. Pense nisso como o custo de oportunidade de investir no bem em ação, em vez de comprar terras agrícolas, você poderia comprar uma nota do Tesouro. O valor que Buffett usa é a taxa livre de risco, que é a taxa de 30 votos T-bill, agora com 3%. Outros adicionam a esta taxa um prêmio de risco de equivalência patrimonial que responde por risco. Este valor pode ser encontrado no site de Aswath Damodaran, professor de finanças da Universidade de Nova York. A taxa agora é de 6. 12%. Assim, a taxa de desconto total será de 9. 12%.

Calcular o valor intrínseco

Os insumos anteriores são todos inseridos em um modelo de fluxo de caixa descontado e o valor presente líquido de todos os fluxos de caixa futuros é calculado. Esse valor presente líquido é o valor intrínseco do ativo, e pode ser comparado com seu preço de venda - seja o preço das ações, o preço do negócio, o preço do prédio ou o preço por acre - para determinar uma margem de segurança.

Margem de segurança

Conforme definido pelo mentor de Buffett, Benjamin Graham, a margem de segurança é a diferença entre o preço atual do ativo e o valor intrínseco calculado do ativo. A margem de segurança pode ser pensada desta maneira: se você precisa construir uma ponte que será usada por caminhões pesando 50,000 toneladas, então construa uma ponte que leve caminhões pesando 100 mil toneladas. Uma grande margem de segurança fornece uma rede de segurança para erros e desvios no cálculo do valor intrínseco. De acordo com Buffett, as três palavras mais importantes no investimento são margem de segurança.

A margem de segurança pode ser encontrada dividindo o valor intrínseco calculado do ativo pelo preço do ativo e subtraindo 1. Tudo mais igual, um bem com uma margem de segurança de 75% tem uma rede de segurança muito maior que um ativo com uma margem de segurança de 25%.

O Terreno de Equivalentes Econômicos - Taxa de Retorno

Para determinar a taxa de retorno do patrimônio, você simplesmente altera a taxa de desconto no modelo de fluxo de caixa de desconto até o valor intrínseco calculado ser igual ao preço de venda de o ativo. Por exemplo, se o valor intrínseco da American Express for calculado em $ 172. 08 por ação usando uma taxa de desconto de 9. 12% e seu preço atual é de US $ 71. 73, depois ajustando a taxa de desconto para 14. 6% resultará em um valor intrínseco de US $ 71. 73, que é o mesmo que o preço de venda. Isso significa que, com base no modelo construído, o investidor American Express pode esperar uma taxa de retorno anual de 14. 6%. Essa taxa de retorno facilita a comparação entre as classes de ativos e facilita a implantação efetiva do capital. Assim, se o produto é Coca-Cola, chocolate, espaço de vida ou algodão, o modelo de fluxo de caixa descontado reduz ativos diferentes para equivalentes econômicos.

A Bird in the Hand

De acordo com Buffett em sua carta anual de 2000 aos acionistas, a fórmula para avaliar todos os ativos que John Burr Williams apresentou em The Theory of Investment Value foi corretamente identificada por Aesop em 600 B. C- "um pássaro na mão vale dois no mato. "Esse axioma precisa ser modificado com quatro perguntas: quão certo você é que as aves estão no mato, quando elas surgirão, quantos haverá e qual é a taxa de juros livre de risco? (O rendimento das contas de longo prazo de U. S.). Todas essas variáveis ​​são capturadas no modelo de fluxo de caixa de desconto. "Se você pode responder a estas três perguntas, você saberá o valor máximo do arbusto e o número máximo de aves que você possui agora que deve ser oferecido para isso. E, claro, não pensem literalmente pássaros. Pense dólares ", escreveu Buffett na carta de acionistas.

Esta lei de Buffett é imutável. Aplica-se aos" desembolsos para fazendas, royalties de petróleo, títulos, ações, loteria e fábricas … Basta inserir o correto números, e você pode classificar a atratividade de todos os possíveis usos do capital em todo o universo ", escreveu Buffett.

A linha inferior

"Se a moeda de um século a partir de agora é baseada em ouro, conchas marinhas, dentes de tubarão ou um pedaço de papel (como hoje), as pessoas estarão dispostas a trocar alguns minutos do seu diário trabalhe para uma Coca-Cola ou um fragmento de amendoim de See.No futuro, a população de U. S. moverá mais bens, consumirá mais alimentos e exigirá mais espaço vital do que agora. As pessoas trocarão para sempre o que produzem para o que os outros produzem ", escreveu Buffett em sua carta de accionista de 2011. No que diz respeito ao investidor individual, identificar esses ativos produtivos em um cubo de ouro e dominar o modelo que os transforma em equivalentes econômicos leva ao valor intrínseco. Isso leva à margem de segurança, o que leva a maiores taxas de retorno.