Com taxas de juros baixas e aparentemente ainda não preparadas para se dirigirem para o norte, o refinanciamento de uma hipoteca permanece irresistível para muitos proprietários. Mas, ao avaliar se um refinanciamento faz sentido financeiro, não negligencie a despesa menos óbvia que acompanha: as várias taxas que podem chegar aos milhares de dólares. (Veja também: Se você refinanciar sua hipoteca quando as taxas de juros caírem?)

Em geral, a panóplia das taxas associadas a uma hipoteca é a mesma se o empréstimo é para uma nova compra ou para refinanciar uma hipoteca existente, embora um credor às vezes renuncie a algumas taxas para refinanciar um empréstimo já subscrito - mais sobre isso em um momento. As taxas de hipoteca geralmente se dividem em três categorias:

Taxas de credores

Ao longo dos anos, os credores encontraram novas formas de lucrar com o empréstimo - taxas de subscrição, taxas de "processamento", encargos para trabalhos administrativos de rotina, como copiar e entregar documentos - muito para a surpresa e a angústia dos mutuários inseguros. Em 2008, a Reserva Federal informou que não era incomum pagar até 6% do montante do empréstimo em honorários, principalmente para o credor. Mas agora há um limite para o quanto um credor pode extrair de um mutuário desta forma - um limite imposto pela Lei Dodd-Frank Wall Street Reform e Consumer Protection Act. De acordo com os regulamentos estabelecidos pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), um credor não pode cobrar ao mutuário mais de 3% de taxas na maioria dos empréstimos, se quiser proteção de responsabilidade legal contra mutuários em dificuldades. (Além de várias taxas, o limite também limita os pontos pagos por uma taxa de juros mais baixas e as comissões pagas aos buscadores de leads, como corretores. Para empréstimos com menos de US $ 100.000, o limite alcança até 8%. Um empréstimo que atende esses e Outras condições são consideradas uma "hipoteca qualificada".)

Taxas de terceiros

Alguns dos custos de arranjar uma hipoteca não correspondem ao credor, mas a outras empresas que prestam serviços que facilitam a transação - fundamentalmente para a due diligence do credor. Comumente, estes incluem o levantamento de propriedade e avaliação, a pesquisa de título (para garantir que não há ônus sobre a propriedade) e seguro de título para o banco, caso a pesquisa de título esteja mal executada. (Alguns credores exigem que os mutuários tomem as apólices de seguro de título para si, mas Barry Zigas, diretor da política de habitação da Consumer Federation of America, diz que é desnecessário. "A probabilidade de encontrar um problema no título de uma propriedade comprada e vendido no mercado aberto é muito pequeno ", especialmente porque a busca pelo título do credor quase sempre o descobrirá. As exceções, diz ele, são" tão raras, que é uma despesa que não paga para o mutuário.") Essas taxas auxiliares podem incluir em algumas jurisdições o custo de contratar seu advogado e o advogado do seu banco.

Em geral, essas taxas não estão incluídas no limite de 3% estabelecido pelo CFPB, exceto quando os terceiros são, de fato, afiliados do credor, ou quando o credor mantém uma parcela dessas taxas, em vez disso do que passá-los.

Taxas governamentais

Existem dois tipos básicos de taxas governamentais. Primeiro, em pelo menos nove estados e o Distrito de Columbia, os governos estaduais e locais avaliam um imposto, como diz o Estado de Nova York, "o privilégio de registrar uma hipoteca. "E as várias agências governamentais que apoiam a habitação com programas de empréstimos especiais cobram suas próprias taxas. Por exemplo, o Departamento de Agricultura da U. S., que garante os empréstimos à habitação em áreas rurais em dificuldades, exige um seguro hipotecário que custe 2% do valor nominal do empréstimo no início e. 4% do principal restante anualmente. Os veteranos militares que refinanciam uma hipoteca convencional usando uma garantia de empréstimo do Departamento de Assuntos de Veteranos pagam uma taxa de financiamento que varia de 2. 15% a 3. 3% do empréstimo, embora o refinanciamento de um empréstimo existente V. A. custe apenas. 5%.

O desconto de ReFi

Muitas vezes, os credores darão a um proprietário de refinanciamento um intervalo nas taxas, diz Zigas. "Eles já conhecem o seu histórico de pagamentos e que você é solvente - especialmente se eles estão reduzindo sua taxa, essa é uma decisão fácil para o credor fazer. "Os serviços de terceiros como avaliações e buscas de títulos e seguros também podem ser simplificados ou descontados, mas, diz Zigas," o consumidor precisa insistir para que o credor procure isso ou procure por eles mesmos, porque, de outra forma, o mais fácil para um credor fazer é slot em uma pesquisa de título e ir para um fornecedor que cobra ao consumidor uma pesquisa de título totalmente nova, o que realmente não é necessário. "(Os mutuários que participam do Programa de Refinanciamento de Casa Acessível do governo, que devem ter comprado suas casas em ou antes de 31 de maio de 2009, também podem pagar taxas simplificadas.) E um negociador de aço poderá negociar algumas das várias taxas do credor - se o mutuário estiver disposto a sair do empréstimo.

Uma vez que você estabeleceu os custos do novo empréstimo, é importante compará-lo ao seu pagamento mensal atual, diz Shashin Shah, um planejador financeiro certificado em Dallas. Para um mutuário com, digamos, 25 anos restantes em sua hipoteca, o pagamento em uma nota de 30 anos será menor, em parte, devido ao prazo de empréstimo mais longo. "Para comparar o benefício das maçãs com as maçãs, eles devem ver qual é o valor extra que eles precisarão pagar todos os meses para que a hipoteca pague em 25 anos", diz Shah. "Isso geralmente dará ao proprietário uma melhor estimativa de se o custo mais a nova taxa é economizar dinheiro. "

A linha inferior

Taxas para refinanciar uma hipoteca são geralmente iguais às de um empréstimo de compra, mas os mutuários de refinanciamento geralmente pagam um desconto por uma transação simplificada. Mesmo assim, é importante harmonizar o novo empréstimo prospectivo com seu empréstimo existente para ver se você realmente está economizando dinheiro.

Para mais leituras, veja Cash Out Vs. Empréstimos de refinanciamento de hipoteca / prazo e Devo combinar duas hipotecas em uma?