Termo de hipoteca obteve-o para baixo? Não se preocupe: descobrir todas as frases complicadas e vocabulário como "amortização" e "empréstimo ao valor" é suficiente para intimidar qualquer mutuário. E, se você está pensando em refinanciar sua hipoteca, prepare-se para aprender alguns termos novos: "empréstimo de caixa" e um "refinanciamento de taxa / prazo". Deixe-nos apresentá-lo.

Noções básicas

Primeiro, pense em refinanciar como a substituição de uma hipoteca existente por outra, ou a consolidação de um par de hipotecas em um único empréstimo. (Para mais sobre o último, Veja Se eu combinar duas hipotecas em uma? ) Com o antigo (hipoteca) e com o novo, como eles dizem. Depois de refinanciar, seu antigo empréstimo é liquidado, e um novo é colocado em seu lugar.

Há muitos motivos para considerar o refinanciamento. Poupar dinheiro é óbvio. Em agosto de 2008, a hipoteca fixa média de 30 anos tinha uma taxa de juros de 6 52%. Após a crise financeira, as taxas para o mesmo tipo de hipoteca foram praticamente reduzidas pela metade. Com uma economia potencial de, digamos, US $ 500 por mês em uma casa de US $ 250.000, o refinanciamento fez sentido para muitas pessoas. Isso resultou em uma onda de refinanciamento que ainda continua agora, vários anos depois. Mesmo uma diferença de um ponto em sua taxa poderia representar uma redução de $ 150 em seu pagamento. (Para mais informações sobre este assunto, consulte: Você deve refinanciar sua hipoteca quando as taxas de juros caírem?)

O refinanciamento também pode oferecer uma chance de converter sua hipoteca de taxa ajustável em uma taxa fixa, para bloquear pagamentos de juros mais baixos, especialmente se as taxas parecem estar em condições de se moverem mais alto.

Dois tipos de empréstimos

Existem dois empréstimos básicos de refinanciamento. O mais simples e direto é o refinanciamento de taxa / prazo (refi). Nenhum dinheiro real muda de mãos nesse caso, fora das taxas associadas ao empréstimo. O tamanho da hipoteca permanece o mesmo; Você simplesmente troca seus termos de hipoteca atuais para termos mais novos (presumivelmente melhores). Em contraste, em um empréstimo de caixa, aka refinanciamento de caixa, a nova hipoteca é maior do que a anterior. Juntamente com os novos termos de empréstimo, você também está sendo avançado em dinheiro, efetivamente tirando juros de sua casa, sob a forma de dinheiro ou para pagar outras dívidas.

Você pode se qualificar para uma taxa / termo refi com uma relação empréstimo / valor maior. (É mais fácil obter o empréstimo, ou seja, mesmo se você for um risco de crédito mais fraco). Os empréstimos de saída vêm com termos mais difíceis. Se você quer um pouco do capital que acumulou na sua casa de volta na forma de dinheiro, provavelmente vai custar-lhe - quanto depende da quantidade de capital acumulada em sua casa e sua pontuação de crédito.

Por exemplo, se o valor de FICO de um mutuário for 700, a relação empréstimo / valor é de 76%, e o empréstimo é considerado caixa-dinheiro, o credor pode adicionar 0.750 pontos para o custo inicial do empréstimo. (Cada credor é diferente.) Se o valor do empréstimo fosse de US $ 200.000, por exemplo, o credor adicionaria $ 1, 500 ao custo. Alternativamente, o mutuário poderia pagar uma taxa de juros mais alta - 0. 125% a 0. 250% a mais, dependendo das condições do mercado.

Por que os termos mais duros? Como os empréstimos de retirada de caixa representam um risco maior para o credor, de acordo com Casey Fleming, consultora de hipoteca, C2 Financial Corporation e autora de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage". "" Estatisticamente, um mutuário é muito mais propenso a se afastar de uma casa se ele tiver problemas se ele já puxou o capital para fora disso. É particularmente verdade se ele tirou mais do que ele inicialmente investiu no pagamento inicial. Conseqüentemente, qualquer empréstimo que é considerado caixa-out tem um preço mais alto para refletir esse risco, até que haja tanto capital que o mutuário provavelmente não mais se afastará. "

Mas uma pontuação de crédito maior e um menor valor de empréstimo para valor podem mudar os números substancialmente a seu favor. Por exemplo, um mutuário com uma pontuação de crédito de 750 e uma relação empréstimo / valor de menos de 60% não pagará nenhum custo adicional por um empréstimo de saída porque ele não tem mais probabilidade de inadimplência no empréstimo do que se ele ou ela estava fazendo uma taxa / termo refi.

Seu empréstimo pode ser um empréstimo de caixa, mesmo que você não receba dinheiro de volta. Se você está pagando cartões de crédito, empréstimos de automóveis ou qualquer outra coisa que não era originalmente parte de sua hipoteca, o credor provavelmente considera um empréstimo de saída. Se você está consolidando duas hipotecas em um, e um foi originalmente um empréstimo de caixa, o novo empréstimo consolidado também será liquidado.

Mais americanos escolhendo Refinance Cash-Out

Embora muitos especialistas em finanças pessoais aconselhem contra a retirada de sua casa de seu patrimônio em um refinanciamento, os dados recentes de Freddie Mac mostram que os americanos estão escolhendo este tipo de empréstimo a taxas não visto desde a crise financeira.

Quase metade dos mutuários escolheu a opção de saída no primeiro trimestre de 2017 - muito abaixo do nível de 90% alcançado antes da crise financeira, mas muito superior a 2012, quando os níveis caíram para 12%. Por que o aumento? Não só as taxas de hipotecas continuam baixas, apesar do crescente ambiente de taxas de juros, os preços das casas em muitas áreas do país aumentaram até o ponto em que os proprietários têm patrimônio líquido suficiente para fazer um refinanciamento no valor da despesa. Esses maiores índices de empréstimo a valor, e a melhoria dos balanços pessoais dos americanos, facilitam a qualificação.

Um Loophole interessante

Com a ajuda de seu corretor de hipoteca, você pode gerar um pouco de dinheiro do seu refinanciamento sem que ele seja considerado um empréstimo de caixa (e gerando as taxas extras que acompanham). Basicamente, funciona aproveitando a sobreposição de fundos no final de um empréstimo e o início de outro. Veja como Fleming descreve:

"Você pode financiar os custos de fechamento em uma taxa / prazo refi. A maioria dos credores permite que esses custos de fechamento incluam despesas pré-pagas, como juros pré-pagos, os juros acumulados não pagos em sua hipoteca existente, o dinheiro necessário para pré-financiar sua conta de custódia e até mesmo impostos sobre a propriedade e seguro se você tiver tempo .

"Quando você refinanciar, você paga os juros acumulados em sua hipoteca existente até o dia em que é liquidado. Você paga antecipadamente seus juros sobre o seu novo empréstimo a partir do dia que você financia até o primeiro mês seguinte e então você não efetua o pagamento no próximo mês. Portanto, você financiou um mês de juros sobre sua hipoteca dentro do novo empréstimo.

"Se você tem uma conta de prisão (ou escrow) para pagar seguro e impostos com o seu existente hipoteca, então seu credor existente está segurando um pouco de seu dinheiro - pelo menos alguns meses de impostos e seguro cada. Quando você refinanciar, seu novo credor precisará de algum dinheiro na mão quando suas contas de impostos e seguros vierem devido para que eles perguntem por algum dinheiro na frente. Você geralmente pode financiar isso.

"Então, depois que seu empréstimo encerra o seu antigo credor - que está segurando um pouco do seu dinheiro - envia-lhe um cheque igual ao saldo de sua conta de depósito em garantia quando pagou esse empréstimo. Em dinheiro!

" Além disso, porque algumas das taxas mudam um pouco até financiar, a maioria dos credores permitem um pouco de almofada - até US $ 2 000 em dinheiro de volta no depósito sem o empréstimo ser considerado como retirada.

"O que tudo isso significa é que você pode financiar" custos "que não são realmente o custo de originar o empréstimo, mas sim representam o custo de ter o empréstimo. Em um empréstimo de taxa / prazo de US $ 200.000, seja muito viável gerar cerca de US $ 4 000 em dinheiro - as circunstâncias certas, se tiverem sido estruturadas com cuidado - sem pagar uma penalidade de saída. "

A linha inferior

Seu trabalho como mutuário é ter conhecimento suficiente para discutir opções com o seu credor. Para a maioria das pessoas, evitar o custo adicional de um empréstimo de saída é a melhor jogada financeira. Se você tiver um motivo específico para retirar o dinheiro da sua casa, um empréstimo de retirada pode ser valioso, mas lembre-se que a quantidade extra de dinheiro que você pagará em juros ao longo da vida do empréstimo pode fazer uma má idéia.