Um dos principais impulsionadores da demanda por casas de luxo após a recessão global foi um grupo de investidores internacionais ricos que procuram um lugar seguro para ganhar retornos superiores em um ambiente de baixa taxa de juros. Como eles retrocederam devido a eventos internacionais, como a queda dos preços do petróleo e a desaceleração do crescimento econômico na China, bem como os aumentos de taxas e taxas de juros em algumas áreas, os preços caíram em algumas cidades-chave. Outras cidades importantes ainda devem ver um crescimento significativo em 2016 - apenas não em níveis tão excitantes quanto os ganhos pós-recessão.

Aqui está um olhar para sete cidades-chave e o que está acontecendo em seus mercados imobiliários residenciais de luxo. Também compartilharemos alguns conselhos de especialistas sobre o quão inteligente é investir em um mercado em declínio.

1. Shanghai

A oferta de habitação de luxo de Shanghai cresceu como o bambu no ano passado, com um notável aumento de 440% em relação ao estoque de 2014, de acordo com pesquisas da Knight Frank, uma empresa que fornece serviços de assessoria de propriedade residencial e comercial global. A cidade também viu o aumento médio dos preços de vendas em 14% no mesmo período. Os apartamentos de luxo do centro experimentaram um crescimento acima da média no quarto trimestre, e Pudong e Huanpu têm alguns dos preços mais altos da cidade.

Baixas taxas de hipoteca e novas regras que tornam mais fácil e menos oneroso obter uma hipoteca para uma propriedade em outra cidade contribuíram para o boom. Knight Frank projeta um aumento de 5% nos preços médios de casas de luxo em Xangai para 2016.

2. Londres

Há um ano e meio, o mercado imobiliário de luxo de Londres estava quente. Mas começou a se refrescar em 2015 e, no final de janeiro, as vendas diminuíram consideravelmente. As casas estão levando mais tempo para vender, e os anúncios estão experimentando cortes de preços múltiplos. As quedas de preços para 2015 foram maiores em distritos elegantes como Knightsbridge (-6. 1%) e menos significativo em bairros como Hyde Park (-1. 8%); Os preços realmente aumentaram em Islington (6,4%).

As possíveis causas da desaceleração geral incluem padrões de empréstimos mais apertados, projetados para evitar uma bolha imobiliária, impostos sobre a propriedade mais elevados e incerteza política e econômica. No geral, os valores de imóveis principais (os 5% mais prósperos de casas) no centro da cidade subiram apenas 1% no ano passado.

Apesar do que parece muitas más notícias, o banco central da Inglaterra, ao contrário do Fed, ainda não aumentou sua taxa de juros alvo. Isso significa que as taxas de hipotecas continuam baixas, e essa é uma das razões pelas quais o Knight Frank antecipa um aumento de 2% nos principais preços dos imóveis centrais de Londres para 2016. (Para leitura relacionada, veja É o momento certo para comprar uma casa em Londres? )

3. New York City

Primeiros preços de imóveis residenciais cresceram 5% no ano passado e espera-se que façam o mesmo este ano na cidade que nunca dorme, relatórios de Knight Frank.O maior risco para os preços é um aumento maior do que o previsto na taxa de fundos do Fed, diz Knight Frank, porque as taxas mais elevadas tornariam a habitação menos acessível para os mutuários e para os investidores estrangeiros cuja posição financeira enfraquece à medida que o dólar se fortalece. Outras preocupações sobre o mercado de Nova York incluem um crescimento econômico mais lento em todo o mundo e um lento crescimento salarial. Além disso, o fornecimento de novas casas de luxo na cidade de Nova York está crescendo; Se o suprimento for muito grande, os preços podem sofrer. (Para aprender sobre o mercado imobiliário mais amplo, leia New York City Real Estate: A Safe Haven? )

"Em Manhattan, vemos um mercado muito forte", diz Daniel Blatman, um corretor de imóveis de luxo com Douglas Elliman Real Estate em Nova York. "Os produtos que são muito bons ainda estão em movimento, enquanto os bens de luxo superados podem estar diminuindo um pouco. "Casas de luxo que atendem às necessidades das pessoas e têm preços razoáveis ​​são as mais ativas, de acordo com Blatman. "O produto que consegue incluir um fabricante de espresso incorporado para cobrar mais tende a ficar um pouco mais", diz ele. (Confira Manhattan Luxury Condos As Investments.)

4. Singapura

Em Cingapura, o mercado de habitação de luxo mais caro da Ásia (apenas Hong Kong é mais caro), os preços e o volume de vendas caíram ligeiramente em 2014 e 2015 após um aumento de preços de quase 80% de 2008 para 2013. O governo aumentou os impostos sobre os estrangeiros que compram imóveis lá porque os investidores chineses, malaios e indonésios estavam contribuindo para um mercado de sobreaquecimento e o aumento causou que esses investidores considerassem outras grandes cidades globais. Muitas casas novas em Cingapura agora ficam vagas.

Alguns investidores e analistas têm sentimentos positivos sobre o mercado imobiliário de luxo de Cingapura por causa da atratividade geral do país para os ultra-ricos; outros vêem o potencial de novos declínios à medida que as taxas de juros aumentam e os investidores se preocupam com o mercado e a economia em geral. Knight Frank espera que os preços baixem 3% 3% este ano. Os preços podem estar embaixo.

5. Sydney

A maior cidade da Austrália é o ponto mais brilhante nas previsões do mercado de habitação de luxo 2016 de Knight Frank, com aumentos de preços projetados de 10%. Isso segue um espectacular 2015, quando os preços aumentaram em 15%. Sydney está experimentando alta demanda dos chineses, que estão buscando estabilidade em investimentos no exterior e de investidores locais.

As maiores ameaças ao mercado de habitação de luxo de Sydney são preços fracos do petróleo, à medida que a demanda por commodities diminui e aumenta a oferta e uma desaceleração maior do que o previsto no crescimento econômico da China, que também afeta os preços do petróleo e commodities e, em última análise, afeta a demanda de exportações, diz o relatório. Além disso, um credor tem chamado publicamente o mercado imobiliário high-end de Sydney "significativamente sobrevalorizado. "(Para leitura relacionada, veja Como financiar estrangeiros Imóveis .)

6. Hong Kong

O mercado imobiliário de Hong Kong enfrenta uma série de riscos moderadamente sérios, incluindo um aumento mais rápido do que o esperado em U.S. taxas de juros (um problema porque a moeda de Hong Kong está vinculada ao dólar de U. S.), crises políticas globais que prejudicariam o comércio e o aumento da regulamentação governamental do mercado imobiliário, de acordo com Knight Frank.

A empresa prevê uma redução de 5% no crescimento dos preços das cidades residenciais primeiras para 2016 após um aumento de 1,5% em 2015, tornando Hong Kong a cidade mais fraca da lista. Contribuir para o problema é um aumento no fornecimento de habitação da cidade. Uma coisa em que Hong Kong provavelmente não precisa se preocupar é o crescimento salarial baixo, criando problemas de acessibilidade e demanda deprimente. (Saiba mais em Dicas para comprar Imóveis de luxo e Top 6 bilhões de pessoas que moram em Hong Kong .)

7. Los Angeles

Embora não esteja incluído no relatório de Knight Frank, Los Angeles continua a ser uma cidade-chave para imóveis de luxo. Os investidores globais são atraídos por seu sólido histórico e seu surpreendente potencial de crescimento, diz Jay Belson, presidente e CEO da Jay Belson Luxury Development em Beverly Hills. Mas, em comparação com outras cidades-chave, os preços parecem uma barganha porque L. A. tem algo que essas cidades não fazem: terra.

"Quando você olha as cidades mais caras do mundo, com um preço médio médio por metro quadrado em Londres em US $ 5, 300, Tóquio em US $ 7, 600 e Hong Kong vendendo US $ 11 000, Beverly Hills é um ótimo negociar em US $ 3 000 com meio acre de terra ", diz Belson. A cidade atrai compradores internacionais que visitam suas casas L. A. apenas algumas vezes por ano, diz ele, enquanto também vê demanda consistente dos residentes atuais de L. A.. (Para leitura relacionada, veja Torne-se um agente imobiliário para o Ultra Rich .)

Ainda assim, áreas de luxo, como Malibu Beach, têm muito estoque, e as casas estão vendendo abaixo do preço de lista, de acordo com A maior atualização do mercado de Los Angeles em Sotheby's International Realty para o quarto trimestre de 2015. Um dos submercados mais fortes de Los Angeles é o Pacific Palisades, onde o estoque é baixo e as casas estão vendendo quase na lista. E o preço médio das 29 casas vendidas no Pos Bel Air em 2015 foi quase 19% superior às das 39 casas vendidas no mesmo período em 2014.

Investir em um mercado de habitação de luxo mais lento

Se você investir em imóveis residenciais de luxo, dadas as atuais condições de mercado? Considere o que três agentes imobiliários de luxo nos contaram.

"Depende da motivação do comprador e dos planos para a casa", diz Danny Batsalkin, co-fundador e CEO da TBG Homes Worldwide em Beverly Hills, Califórnia. "Se esta é uma residência principal e o comprador planeja morar em A casa, então, sim, sempre faz sentido investir em imóveis de luxo. Se a intenção é comprar e vender rapidamente, pode não ter muito sentido em um mercado para baixo porque existe o risco de perder dinheiro no projeto. "

No entanto, se você está pensando em comprar agora e vender cinco ou dez anos na estrada, Batsalkin é otimista:" Estou sempre confiante de que o setor imobiliário será maior. Se você olha para o último mercado que começou em 2007, as pessoas que compraram enquanto o mercado estava "abaixo" entre 2010 e 2012 se beneficiaram muito - em alguns casos, essas casas dobraram em valor desde então!"

Michael Kelczewski, corretor de imóveis com Brandywine Fine Properties Sotheby's International Realty em Centerville, Del., Diz que" fora de algumas grandes áreas metropolitanas e destinos recreativos, o mercado de luxo pode ser um desafio. "Ao investir em uma classe de ativos desafiadora, ele diz, é importante se concentrar em métricas como estas:

• Quantas propriedades de luxo foram negociadas no mercado sujeito?
• Qual era o tempo médio no mercado?
• Quão grande foi a diferença entre preço de lista e preço de venda?

Se você está comprando como um investimento, acrescenta Kelczewski, você quer ver o valor e a apreciação. Além disso, em qualquer mercado, mesmo superaquecido, você pode desenvolver uma estratégia de investimento bem-sucedida e obter lucro, diz ele.

Julio Ybanez, um agente imobiliário com The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, é especialista em imóveis de luxo e ultra-luxo entre Fort Lauderdale e Boca Raton. Mesmo em um mercado lento, ele diz, existem várias maneiras de olhar para comprar uma casa de luxo:

• Avalie o quanto a compra melhorará sua vida pessoal ou comercial.
• Peça conselhos de corretores imobiliários respeitáveis, locais e high-end.
• Obtenha um histórico completo de vendas similares nos últimos três a cinco anos para obter uma visão ampla dos preços em várias condições do mercado para que você possa fazer a oferta certa (veja 10 Dicas para obter um preço justo em uma casa ).

As cidades que costumam mandar o preço mais alto por metro quadrado para propriedades de luxo, diz Ybanez, são "mega centros econômicos" como Londres, Nova York, Hong Kong, Cingapura e Zurique, onde os compradores usam essas casas como residências primárias. Isso é verdade, mesmo que as pessoas de valor líquido ultra-alto geralmente gastam mais em suas segundas e terceiras casas em lugares como a Riviera Francesa e as Ilhas Cayman, acrescenta.

Cidades como Hong Kong ou Cingapura podem sofrer um mercado para baixo por causa de maiores impostos sobre propriedades privilegiadas, dificuldades em aprovar novos residentes ou a desaceleração da economia chinesa, diz ele, mas os fundamentos estão lá, e essas duas cidades são centros asiáticos que estão aqui para ficar.

Se você está preocupado com a venda, esteja ciente de que o marketing de uma casa de US $ 10 + milhões demora mais, e quanto mais alto o preço, mais tempo demora, diz Ybanez. Se você não está olhando para virar a propriedade, provavelmente está bem, e é difícil dizer como as condições de mercado podem ocorrer em três a sete anos ou mais, quando você estiver pronto para vender. Às vezes, casas de ultra luxo ganham anos para vender, observa Ybanez.

A linha inferior

Enquanto os analistas não esperam que 2016 ofereça retornos espetaculares aos investidores imobiliários para casas de luxo em grandes cidades globais, Sydney pode ver retornos médios de 10% e a pior projeção do grupo Hong Kong, só exige uma diminuição de 5%, o que dificilmente é motivo de pânico. Os enclaves Luxe, como Beverly Hills, Califórnia, e Aspen, Colo. Também estão em frente à tendência (veja Os preços da mansão estão atingindo novos níveis) . Como sempre, taxas de juros, impostos sobre a propriedade, crescimento econômico, política e preços de commodities, para citar alguns fatores-chave, irão influenciar os preços.

Olhe não apenas no volume e nos preços atuais das vendas, mas no que outras pessoas de alto patrimônio líquido estão fazendo e em indicadores de valor de longo prazo - por exemplo, a importância de Londres e Nova York como principais centros financeiros - quando Considerando se uma determinada cidade pode ser uma boa aposta para retornos sólidos sobre imóveis de luxo. (Quer entrar na ação? Leia Investir em imóveis de luxo .)