O rendimento da propriedade relacionada ao investimento está em um nível histórico, apontando para o aumento da receita do aluguel de imóveis. Mas antes de investir em aluguel de imóveis, como se pode avaliar a locação de imóveis?

Aqui apresentamos em um alto nível algumas maneiras de avaliar a propriedade de aluguel. (Para leitura relacionada, veja Formas simples de investir em imóveis. )

TUTORIAL: Explorando investimentos imobiliários

A abordagem de comparação de vendas

A abordagem de comparação de vendas (SCA) é uma das formas mais reconhecidas de valorização de imóveis residenciais. Esta abordagem é simplesmente uma comparação de casas similares que venderam ou alugaram durante um determinado período de tempo. A maioria dos investidores quer ver um SCA durante um período de tempo significativo para obter quaisquer tendências potencialmente emergentes.

O SCA depende de atributos para atribuir um valor de preço relativo. O preço por metro quadrado é uma métrica comum e fácil de entender que todos os investidores podem usar para determinar onde a propriedade deve ser avaliada.

Se um townhome de 2 000 metros quadrados estiver alugando por US $ 1 / metro quadrado, os investidores podem razoavelmente esperar uma renda similar com base em aluguéis similares na área. Tenha em mente que o SCA é um pouco genérico; isto é, cada lar tem uma singularidade que nem sempre é quantificável. Compradores e vendedores têm gostos e diferenças únicas. O SCA deve ser uma opinião de base ou razoável e não um preditor perfeito ou ferramenta de avaliação para imóveis.

Também é importante que os investidores utilizem um avaliador certificado ou agente imobiliário quando solicite uma análise de mercado comparativa. Isso mitiga o risco de avaliações fraudulentas, que se tornaram generalizadas durante a crise imobiliária de 2007. (Para leitura relacionada, veja Valorizando uma propriedade imobiliária. )

O modelo de preços de ativos de capital

O modelo de precificação de capital de capital (CAPM) é uma ferramenta de avaliação mais abrangente para imóveis. O CAPM introduz os conceitos de risco e custo de oportunidade como se aplica ao investimento imobiliário. Este modelo analisa o potencial retorno sobre o investimento (ROI) derivado da renda e compara-o com outros investimentos que não têm risco, como títulos do Tesouro dos Estados Unidos ou formas alternativas de investimentos imobiliários, como fundos de investimento imobiliário (REITs).

Em resumo, se o esperado retornar em um investimento livre de risco ou garantido exceder o ROI potencial de renda, simplesmente não faz sentido financeiro para assumir o risco de propriedade de aluguel. Com relação ao risco, o CAPM considera os riscos inerentes à locação de imóveis.

Por exemplo, todas as propriedades de aluguel não são as mesmas. O local e a idade da propriedade são considerações importantes. Alugar uma propriedade mais antiga significará que os proprietários provavelmente incorrerão em despesas de manutenção mais elevadas.Uma propriedade para alugar em uma área de alto crime provavelmente exigirá mais precauções de segurança do que um aluguel em uma comunidade fechada.

Este modelo sugere influenciar esses "riscos" antes de considerar seu investimento ou ao estabelecer uma estrutura de preços de aluguel. (CAPM ajuda você a determinar o retorno que você merece por colocar seu dinheiro em risco. Para mais informações, veja O modelo de preços de ativos de capital: uma visão geral. )

A abordagem de renda

A abordagem de renda se concentra em o que a renda potencial para propriedades de aluguel cede em relação ao investimento inicial. A abordagem de renda é usada com freqüência para investimentos imobiliários comerciais.

A abordagem de renda depende da determinação da taxa anual de capitalização de um investimento. Esta taxa é a receita anual projetada do multiplicador de renda bruta dividida pelo valor atual da propriedade. Então, se um prédio de escritórios custa US $ 120.000 para comprar e a renda mensal esperada dos aluguéis é de US $ 1, 200, a taxa de capitalização anual esperada é:

($ 1200 * 12 meses) / $ 120, 000 = 12%

Isso é um modelo muito simplificado com poucos pressupostos. Mais do que provável, há despesas com juros sobre a hipoteca. Além disso, os rendimentos de locação futuros podem ser menos ou mais valiosos cinco anos a partir do momento do que são hoje.

Muitos investidores estão familiarizados com o valor presente líquido do dinheiro. Este conceito aplicado ao setor imobiliário também é conhecido como um fluxo de caixa descontado. Os dólares recebidos no futuro estarão sujeitos a riscos inflacionários e deflacionários e são apresentados em termos com desconto para atender a isso. (Para leitura relacionada, veja Como as taxas de juros afetam valores de propriedade. )

A Abordagem de custo

A abordagem de custo para avaliar os imóveis afirma que a propriedade vale apenas o que pode ser razoavelmente usado. É estimado pela soma do valor da terra e do valor depreciado de quaisquer melhorias.

Os avaliadores desta escola freqüentemente adotam o uso "mais alto e melhor" para resumir a abordagem de custo para imóveis. É freqüentemente usado como base para avaliar a terra vaga.

Por exemplo, se você é um desenvolvedor de apartamentos que procura comprar três hectares de terra em uma área árida para se converter em condomínios, o valor desse terreno será baseado no melhor uso dessa terra. Se a terra é cercada por campos de petróleo e a pessoa mais próxima vive a 20 milhas de distância, o melhor uso e, portanto, o maior valor dessa propriedade não está se convertendo em apartamentos, mas possivelmente expandindo os direitos de perfuração para encontrar mais petróleo.

Outro argumento de melhor uso tem a ver com o zoneamento de propriedades. Se a propriedade potencial não é "residencial", o valor é reduzido, uma vez que o desenvolvedor terá custos significativos para se rezonear. É considerado mais confiável quando usado em estruturas mais recentes e menos confiável para propriedades antigas. Muitas vezes, é a única abordagem confiável ao olhar para propriedades de uso especial. (Para leitura relacionada, veja Preço da casa vs. Taxa de juros: qual é mais importante? )

A linha inferior

O investimento imobiliário não está fora de moda por qualquer extensão da imaginação.Desde o último acidente, no entanto, o mercado imobiliário mudou drasticamente.

Lançar casas financiadas sem dinheiro para baixo é um artefato do passado e, possivelmente, foi para sempre. Mas os aluguéis de imóveis podem ser um empreendimento rentável se os investidores sabem como valorizar os imóveis.

Os investidores mais sérios analisarão os componentes de todos esses métodos de avaliação antes de tomar uma decisão de aluguel. Aprender esses conceitos de avaliação introdutória deve ser um passo na direção certa para voltar ao jogo de investimento imobiliário. Então, uma vez que você encontrou uma propriedade que pode render uma renda favorável, encontre uma taxa de juros favorável para sua nova propriedade usando uma calculadora de hipoteca. O uso desta ferramenta também lhe dará figuras mais concretas para trabalhar com a avaliação de uma propriedade de aluguel prospectiva.

(Para mais, veja 5 erros que fazem a House lançando um flop. )