Abordagem de custos
Valores imobiliários baseados em "o que custaria para substituir o edifício em sua forma atual com o valor da terra adicionada a ele?" A abordagem de custos parece um método simples e fácil de calcular para determinar o valor, mas é difícil de implementar. Obter um valor informado pelo custo da estrutura existente pode ser difícil em alguns mercados. Além disso, o valor de mercado da prosperidade existente pode ser muito diferente do custo de construção.
Abordagem de comparação de vendas
Esta abordagem analisa o preço no qual outras propriedades imobiliárias com características semelhantes (localização, tamanho, idade, etc.) foram recentemente vendidas ou avaliadas. A maioria dos imóveis residenciais é avaliada ou avaliada usando este método. Às vezes, isso também pode ser um método difícil de implementar: uma propriedade comparável pode ser difícil de identificar (especialmente se a propriedade em questão tiver características únicas) ou não pode haver vendas de propriedades comparáveis ​​no passado recente.
A Abordagem de Renda Esta abordagem usa um tipo de modelo de desconto perpétuo. O lucro líquido derivado do imóvel é descontado a uma taxa de retorno exigida pelo mercado. O valor da avaliação = lucro líquido (NOI) / taxa do limite de mercado. A taxa de limite de mercado é encontrada pelo preço de transação NOI / benchmark de referência. O problema com esta abordagem é que os inquilinos de longo prazo podem não estar pagando taxas de mercado atuais, diminuindo o valor do investimento. Um ambiente inflacionário também pode morder o valor da propriedade.
Abordagem de fluxo de caixa pós-imposto descontado O cálculo do valor dos fluxos de caixa descontados de um investimento imobiliário pode atuar como validação ou verificação de outros métodos de avaliação. Esta abordagem leva em consideração a faixa de imposto individual do investidor, a depreciação e os pagamentos de juros. Veja o exemplo abaixo.
Calcular a receita operacional líquida de um investimento imobiliário
O exame CFA de nível 1 exige que você saiba como criar uma demonstração de resultados para uma propriedade. É o seguinte:

Lucro bruto bruto
Aluguel programado	$ 100, 000
Renda variável	$ 10 000
Porcentagem Renda	$ 10 000 <
Renda Overage < $ 10 000	Aluguel de mercado
$ 10 000 <	Outras receitas
$ 10 000 <	Receita bruta potencial total
$ 150, 000	Perda de vencimento e cobrança (10% )
($ 15 000)	Lucro bruto efetivo
$ 135 000	Despesas
Fixo
$ 5 000	Variável
$ 5 000 <	Depreciação < $ 5 000
Despesas totais	$ 15 000
Lucro líquido	$ 120, 000
	Propriedade comparável:

NOI $ 135, 000, que vendeu por US $ 750 000
NOI = $ 135 000 - US $ 5 000 - US $ 5 000 = US $ 125 000 NOI / (Preço de Transação):
$ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18 NOI / Cap Rate =
$ 125, 000/0. 18 = $ 694, 000 = Qual é o valor em que essa propriedade está sendo avaliada em.
Olhe para fora! Não inclua custos de financiamento ou depreciação ao calcular o NOI.

Dica de exame Seria muito surpreendente se você tivesse que calcular todos os tipos de rendas e rendimentos devido às restrições de tempo do exame. No entanto, os candidatos podem ser convidados a calcular os aumentos de preços de um determinado período de tempo para avaliar o impacto no NOI.

Abordagem de comparação de vendas:

Observa as características de propriedades semelhantes e como elas são valorizadas:

Característica
Unidades

Valor

Número de quartos	Número	$ 25, 000
Número de banheiros	Número	$ 10 000
Distância para a cidade	Milhas	($ 2, 000)
A propriedade que você deseja valorar tem oito quartos, três banheiros e 10 milhas da cidade.	O valor seria igual (8 * $ 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2 000) = $ 200 000 + $ 30 000 - $ 20 000 = $ 210 000 com base em similar tipos de propriedade.	Abordagem de renda:

Nesta abordagem, o investidor estimaria o valor total do imóvel com base na taxa de retorno da propriedade. Portanto, quaisquer rendas potenciais esperadas de um locatário para uso da propriedade seriam comparadas com tipos de propriedades similares.
Cálculo de fluxos de caixa após impostos
Comecemos com algumas informações básicas:
NOI = $ 125, 000

Depreciação = $ 5 000 <
Pagamento de hipoteca = $ 60,000
Preço de compra = US $ 725 000
75% de financiamento a taxa de juros de 8%
Taxa de crescimento NOI = 4%
Taxa de imposto marginal = 31%.
Fluxo de caixa após impostos = montante emprestado (US $ 725, 000 * .75) = US $ 543, 750.
Interesse do primeiro ano = (US $ 543, 750 * 08) = $ 43, 500.
Pós-imposto Renda = ($ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) * (1- 31) = $ 52, 785
Para chegar ao fluxo de caixa pós-imposto após a receita fiscal, deve ser adicionada a depreciação eo reembolso do principal do pagamento da hipoteca deve ser subtraído.