Investidores imobiliários acabou de completar um 2015 muito bem sucedido, mas existem algumas razões para duvidar da sustentabilidade do aumento dos valores das propriedades. Apesar dos anos de bandeira para muitos dos principais mercados habitacionais do metrô, alguns estão preocupados com a irracionalidade no preço imobiliário e as expectativas dos investidores.

Compreender o desempenho do imóvel

O imobiliário é um investimento único. Pode ser tocado, admirado e melhorado, ao contrário de um estoque ou de uma ligação. Também deprecia e requer manutenção, ao contrário do ouro. No entanto, o desempenho imobiliário é muitas vezes resumido em termos de preços ao invés de fluxo de caixa - como dizer que uma empresa teve um ótimo ano porque o preço das ações aumentou mesmo que suas receitas e lucros não se mantenham.

Muitas vezes se supõe que o aumento dos preços das casas é bom para a economia, mas, como demonstrado em 2003-2007, este não é um indicador muito útil. Casas e apartamentos têm um preço de mercado como qualquer outro bem; os mercados dificilmente celebrariam os preços dos alimentos subindo 10% a cada ano. Se os preços dos imóveis aumentam mais rápido do que o crescimento dos salários, a propriedade e o arrendamento ficam menos acessíveis e os gastos devem, necessariamente, cair em outros lugares da economia.

A principal razão pela qual as pessoas compram imóveis é ter abrigo, não ganhar patrimônio extra. Viver em uma casa não é um benefício marginal; é a principal função. A maioria dos inquilinos e proprietários se beneficiam mais quando os salários crescem mais rápido do que os pagamentos mensais.

Existe uma clara dicotomia entre as boas notícias para os investidores, que querem ver o aumento dos preços dos ativos e os inquilinos / proprietários, que querem ver pagamentos mensais mais baixos. Não há uma lei imutável em economia que faz com que os preços da habitação sempre subam durante os tempos normais; O valor do imobiliário é o produto das rendas, não o potencial de revenda. Se uma propriedade - comercial ou residencial - pode gerar rendas mais elevadas, o preço deve subir, porque mais atores competirão pelo direito de cobrar essas rendas. Se as rendas não acompanham os aumentos de preços, o mercado poderia facilmente olhar para uma bolha.

O inquérito do Centro Conjunto de Estudos da Habitação da Universidade de Harvard revelou que os valores imobiliários proporcionavam um maior retorno sobre o investimento (ROI) do que o NASDAQ, o mercado de imóveis. S & P 500, o Dow Jones, o ouro ou o fundo mútuo médio. Em termos nominais, o imobiliário explodiu a tampa dos ativos concorrentes. A pesquisa Zillow mostrou um aumento anual de 3. 9% nos valores das casas em U. S. até novembro de 2015.

No ano passado, houve um enorme aumento de preços de ativos em muitos dos mercados imobiliários proeminentes da América. Manhattan quebrou seu recorde de preço por metro quadrado em outubro, atingindo US $ 1 500. Nova York também viu vendas recorde em seu mercado de superluxura, incluindo mais de 20 vendas superiores a US $ 30 milhões.Entre o segundo eo quarto trimestres, o número de vendas para os apartamentos de Manhattan cresceu 37%. Nova York é uma das poucas cidades com uma proporção decrescente de preço para renda.

Chicago registrou um recorde de investimentos estrangeiros em seu mercado imobiliário em 2015. O total de novas entradas de capital no exterior para a Windy City foi superior a US $ 3. 3 bilhões, melhorando facilmente o recorde anterior de US $ 2. 18 bilhões em 2013. Mais impressionante, os investidores de Chicago viram taxas de capitalização acima de 5%, acima dos 4. 1% para Manhattan e 4,7% em San Francisco para 2015. Illinois perdeu mais população do que qualquer outro estado no país durante o ano , vendo uma saída líquida de 105 000 pessoas, uma das razões pelas quais os números de preço para renda eram planos para todas as propriedades.

Talvez nem o mercado tenha funcionado tão bem como Denver. A capital do Colorado registrou 11 meses consecutivos de crescimento do preço de casa em 2015, somando um aumento de 15% a mais de 15% nos preços das casas da Zillow. O Denver Post creditou a escassez de inventário e um grande afluxo em novos residentes com a apreciação. No entanto, os economistas advertem que a falta de acessibilidade e a perspectiva de taxas de juros crescentes são grandes preocupações para locatários e compradores de casa em 2016.

Preocupações sobre a outra bolha?

Os analistas interessados ​​estão ficando sombreados de 2005 e 2006, quando a bolha imobiliária global era o mais irracional. Nem todos concordam, porém; um especialista de Nova York disse à CNBC: "Tudo está vendendo rápido, então eu não vejo como poderia haver uma bolha". Isso realmente não faz muito sentido, uma vez que a velocidade da transação tem muito pouco a ver com os fundamentos subjacentes. O que está em causa é que o forte desempenho imobiliário da América pode ser construído em anos de taxas de juros super-baixas e crescimento lento da produtividade.

Alguns estão tocando o alarme. Carl Icahn disse à FOX Business que a dívida subprime era pior em 2015 do que em 2007, e que o Federal Reserve merece a culpa de criar uma segunda bolha imobiliária, que "poderia ser desastrosa".