Todos nós corremos riscos na vida. Na verdade, grandes coisas são muitas vezes realizadas ao correr riscos; portanto, ser capaz de gerenciar riscos com sucesso em sua vida aumenta consideravelmente as chances de que esses riscos sejam gratificantes. Neste artigo, mostraremos como trabalhar com o risco e as recompensas em torno de sua hipoteca. (Para continuar a ler sobre o risco, veja Determinando risco e a pirâmide de risco .)

Alavancagem e Refinanciamento
A compra e financiamento de uma casa é um risco que a maioria das pessoas toma. Historicamente, tem sido muito gratificante. Nos últimos anos, tornou-se moda assumir riscos adicionais em torno da propriedade de casa, alavancando o valor de uma casa através de um refinanciamento ou empréstimo de capital próprio. Os refinanciamentos de caixa e os empréstimos para capital próprio permitem que os consumidores tomem empréstimos contra o valor de suas casas. Isso é alavancagem financeira - ele adiciona uma camada adicional de risco para a propriedade de casa. (Para saber mais sobre a compra de uma casa ou imóveis, veja Comprar uma hipoteca , Investir em imóveis e Explorar investimentos imobiliários .) >

Os empréstimos de refinanciamento e home equity podem ser utilizados para quase qualquer finalidade. Esta discussão enfoca os riscos de alavancar o valor de uma casa para comprar ativos com o objetivo de usar esses ativos para ganhar renda adicional. (Para ler mais artigos sobre empréstimos para capital próprio, veja

Empréstimos Home-Equity: The Costs , The Home-Equity Loan: O que é e como funciona e The Reverse Hipoteca: uma ferramenta de aposentadoria .)

Uma abordagem institucional para gerenciamento de passivo de ativos

Extrair patrimônio para fazer investimentos adicionais requer uma compreensão completa do gerenciamento de ativos e passivos. A gestão de ativos e passivos envolve a gestão dos riscos associados ao empréstimo e ao investimento de dinheiro. As instituições financeiras dedicam muito tempo, esforço e recursos à gestão de ativos e passivos.
As instituições financeiras obtêm lucros através da alavancagem; no entanto, devido à possível quantidade de risco de queda e externalidades associadas, as instituições financeiras são altamente regulamentadas na quantidade de alavancagem que podem usar e os riscos que podem assumir. A maioria faz lucros emprestando dinheiro a uma certa taxa e prazo até o vencimento e investindo esse dinheiro em instrumentos financeiros com vencimentos semelhantes, perfis de baixo risco e retornos esperados ligeiramente mais altos do que a taxa em que eles emprestaram dinheiro pela primeira vez.

Outros assumem mais riscos e tentam obter lucros maiores, investindo dinheiro emprestado em instrumentos financeiros com prazos superiores ao prazo de seus próprios empréstimos, perfis de risco relativamente maiores e maiores retornos esperados. Quanto maiores as diferenças entre as características das instituições financeiras de seus empréstimos, mais risco eles assumem através da alavancagem financeira.(Para saber mais, veja

Quais são os riscos de ter alavancagem operacional alta e alavancagem financeira elevada? ) Boas Práticas de Gerenciamento de Responsabilidade de Ativos

A maioria das instituições financeiras usa alavancagem para investir em títulos ou outros ativos de renda fixa. Eles geralmente não investem em ações (mais sobre isso mais tarde). Eles usam duas ferramentas primárias no gerenciamento de ativos e passivos: gerenciamento de risco de crédito e gerenciamento de risco de taxa de juros.
A gestão do risco de crédito envolve a avaliação da solvabilidade do emissor de uma obrigação e o gerenciamento do risco de inadimplência. Como regra geral, quanto menor for o rating de crédito de um emissor de títulos, maior será a taxa de retorno esperada ou o rendimento do vínculo. (Para mais informações, consulte

O que é uma classificação de crédito corporativa ) A gestão de risco de taxa de juros envolve a gestão do risco associado à mudança no preço de uma obrigação à medida que as taxas de juros mudam. (Existe uma relação inversa entre os preços das obrigações e as taxas de juros. À medida que as taxas de juros aumentam, os preços dos títulos caem. À medida que as taxas de juros caem, os preços dos títulos aumentam.) A medida mais utilizada do risco da taxa de juros de uma obrigação é denominada duração.

A duração da obrigação é uma medida da variação percentual de uma obrigação no preço como resultado de uma mudança nas taxas de juros (geralmente 100 pontos base). A duração é uma função dos fluxos de caixa ponderados de uma obrigação. As obrigações com vencimentos semelhantes e pagamentos de cupom (que compõem os fluxos de caixa de um vínculo) têm durações semelhantes. Em geral, quanto mais o prazo de vencimento de uma obrigação, maior a duração e, portanto, quanto mais seu preço muda com uma mudança nas taxas de juros. (Para saber mais sobre este conceito com mais detalhes, consulte

Conceitos avançados de obrigações .) Os riscos de alavancagem financeira são minimizados quando a duração dos empréstimos de uma instituição financeira coincide com a duração de seus investimentos. Por exemplo, uma boa combinação de duração seria emprestar dinheiro através de um empréstimo de dois anos e investir o produto em uma obrigação de dois anos - o empréstimo e o vínculo têm fluxos de caixa similares e durações similares. Um desfasamento de duração seria emprestar dinheiro por anos e investir o produto em uma obrigação de 10 anos - o empréstimo teria que ser renovado a cada dois anos para continuar a financiar a compra da obrigação de 10 anos, ou o vínculo teria que seja vendido no final dos dois anos. Não há certeza de que o empréstimo possa ser renovado com a taxa de juros original no final de cada um dos períodos de dois anos, nem existe a certeza de que o título possa ser vendido após o primeiro ano no preço original.

Na realidade, a maioria das instituições financeiras leva alguns riscos de crédito e duração calculados - caso contrário, seria difícil fazer lucros. No entanto, como mencionado anteriormente, eles gastam muito tempo, esforço e dinheiro gerenciando esses riscos.

Aproveitando o valor de uma casa para fazer investimentos adicionais

Extrair o patrimônio líquido para fazer investimentos adicionais exige gerenciamento efetivo de ativos e passivos. A abordagem do proprietário para o gerenciamento de ativos e passivos não deve ser muito diferente da abordagem de uma instituição financeira.
Como é o caso das instituições financeiras, isso significa que apenas investimentos em títulos e outros investimentos de renda fixa devem ser feitos. Usar o capital próprio da sua casa para investir em ações não é um bom gerenciamento de ativos e passivos para a pessoa comum. Existe um risco extremo em alavancar o valor de uma casa para investir no mercado de ações. Os preços das ações são muito voláteis. Embora o retorno esperado a longo prazo do mercado de ações seja maior do que o dos títulos, os requisitos de reembolso de uma hipoteca não deverão corresponder aos altos e baixos dos preços das ações. No momento em que um reembolso de uma hipoteca é devido, o mercado de ações poderia estar em um selloff. Este é o momento em que seria uma grande desvantagem para o investidor ter que vender para fazer o pagamento da hipoteca. A venda durante uma desaceleração do mercado limita os retornos de investimentos futuros de uma mudança ascendente no mercado, o que diminui a probabilidade de que o retorno total do investimento seja maior do que os juros pagos sobre a hipoteca.

Por outro lado, o retorno obtido quando uma obrigação é comprada e mantida até o vencimento pode ser conhecido por certo no momento em que a obrigação for comprada. (Normalmente, o retorno de uma obrigação é mensurado em termos de seu rendimento, que é uma função de seus pagamentos e preço de cupom. O rendimento de uma obrigação para o vencimento é uma medida de rendimento que pressupõe que a obrigação será mantida até o vencimento.) Se o rendimento até o vencimento de O vínculo não exigível a cinco anos é de 9% e a taxa de juros em uma hipoteca de taxa fixa é de 6,5%, então um spread de taxa de juros de 2. 5% poderia ser ganho por cinco anos com certeza. Por exemplo, digamos que US $ 200.000 em capital próprio poderiam ser extraídos através de um refinanciamento de caixa para hipoteca de taxa fixa de 30 anos em 6. 5%. Os US $ 200.000 poderiam ser investidos em uma obrigação de cinco anos com um rendimento até o vencimento de 9%. Durante esse período de cinco anos, um spread de taxa de juros de 2. 5% ou US $ 5,000 por ano poderia ser ganho. No final do período de cinco anos, o vínculo venceria e a hipoteca de US $ 200.000 poderia ser reembolsada.

Problemas ainda existem

No entanto, mesmo este cenário simplificado tem problemas. Os pagamentos hipotecários geralmente devem ser feitos mensalmente, enquanto os pagamentos de títulos normalmente são feitos a cada seis meses. Além disso, é improvável que uma taxa de hipoteca seja tão baixa quanto 6. 5%, enquanto uma obrigação altamente qualificada renderia 9%. Um vínculo que produza 9% provavelmente suportaria uma grande quantidade de risco de crédito. Este cenário também ignora os custos de transação e os benefícios / conseqüências fiscais. Uma análise que incorpore os benefícios e os custos de refinanciamento de uma hipoteca existente deve ser feita.
Conclusão

As instituições financeiras rentáveis ​​exercem uma boa gestão de ativos e passivos. Os proprietários de casas que estão considerando extrair o patrimônio de suas casas para fazer investimentos adicionais devem ter uma sólida compreensão da gestão de ativos e passivos e os riscos envolvidos em alavancar o valor de uma casa.
As instituições financeiras não usam alavancagem para investir em ações; nem os proprietários de casa. Os retornos de ações são muito voláteis e não combinam os fluxos de caixa de uma hipoteca.As obrigações mantidas até o vencimento eliminam o risco de volatilidade dos preços, mas ainda apresentam alguns problemas de fluxo de caixa.

Além disso, seria desafiador encontrar um vínculo com uma alta classificação de crédito que produza significativamente mais do que a taxa de juros paga em uma hipoteca. Haveria risco de crédito envolvido em investir em uma obrigação com um rendimento substancialmente maior do que a taxa de juros em uma hipoteca. Para a maioria das pessoas, uma casa representa seu maior ativo e seu abrigo - extrair patrimônio para fazer investimentos com risco de crédito pode não ser uma ótima idéia para todos. O aproveitamento da equidade em casa deve ser geralmente realizado por pessoas que possuem ativos significativos além de suas casas (em que a casa faz parte de um portfólio geral). Nesse caso, pode ser aconselhável alavancar o valor de uma casa para fazer investimentos adicionais, e somente então para investir em títulos ou outros investimentos de renda fixa.