À medida que você se prepara para comprar uma casa, você provavelmente está preso na excitação de um caleidoscópio de escolhas: Fixer upper ou turnkey? Condomínio pequeno no coração da cidade ou casa alastrando nos subúrbios? Tradicional ou contemporânea? Tijolo ou estuque? Hipoteca de taxa fixa ou de taxa ajustável?

OK, então talvez esse último não seja exorbitante. Por mais aborrecido que seja, no entanto, é uma questão que você terá que se perguntar - e responder - em algum momento durante o processo de compra de casa. Qual tipo de hipoteca você deve escolher? Acredite ou não, sua decisão pode fazer ou quebrar seu investimento em casa (veja Como obter uma hipoteca em seus 20 anos ).

A boa notícia: você não está sozinho em sua busca para conseguir a hipoteca perfeita. Pelo segundo ano consecutivo, Millennials representou o maior grupo de compradores de casas na América (32%), de acordo com um estudo de março de 2015 da National Association of Realtors. À medida que os membros desta geração continuam a inundar o mercado imobiliário, eles estão instigando algumas mudanças importantes no setor de hipotecas. Um Centro de Pesquisa Pew 2014 r eport descobriu que os mutuários de hipotecas milenaristas estão exigindo um processo de aplicação de empréstimo hipotecário baseado em tecnologia, um serviço on-line rápido e fechamentos de hipotecas mais rápidos.

Mas antes de fechar em sua nova casa, você precisará fazer algum trabalho de casa da hipoteca. Aqui está a informação sobre os principais tipos de hipotecas para ajudá-lo a tomar essa decisão crítica.

Empréstimos da FHA

Os empréstimos à habitação oferecidos pela Administração Federal de Habitação (FHA), conhecidos como empréstimos da FHA, são projetados para compradores de casas que não possuem grande quantidade de dinheiro para pagar um pagamento inicial - e é por isso que os empréstimos da FHA são tão atraentes para os Milllennials com dinheiro fechado.

As hipotecas tradicionais de 30 anos, ao contrário dos empréstimos FHA, requerem um adiantamento de 20%, a menos que você pague o seguro de hipoteca particular (PMI). Os credores convencionais exigem que você pague esse seguro se você fizer um pequeno adiantamento porque você é considerado um mutuário de alto risco. O PMI aumenta seu pagamento de hipoteca mensal em 0. 25% a 2% do saldo do seu empréstimo por ano.

Com um empréstimo da FHA, no entanto, você só precisa fazer um adiantamento de 3%, tudo isso pode vir de um presente ou concessão. Isso significa que é possível garantir um empréstimo FHA sem colocar um único dólar do seu próprio dinheiro. Além disso, os requisitos de subscrição não são tão rigorosos com esses empréstimos. Em outras palavras, se seu histórico de crédito não for exatamente perfeito, um empréstimo da FHA pode ser sua melhor aposta.

Os empréstimos da FHA ganharam popularidade nos últimos anos, já que a Administração Federal de Habitação continuou a aumentar seus custos mensais de seguro hipotecário (o que resultou em pagamentos mensais mais altos para os proprietários). Ao contrário dos empréstimos convencionais, os pagamentos do seguro hipotecário sobre os empréstimos FHA continuam ao longo da vida do empréstimo.Muitos mutuários achavam que era mais acessível tirar uma hipoteca convencional de 30 anos e tossir o PMI até atingir 20% de capital na casa.

No entanto, a FHA está tomando medidas para mudar as coisas. Em janeiro de 2015, começou a reduzir os prêmios de hipoteca em empréstimos da FHA em uma média de US $ 900 por ano. Parece que seus esforços estão funcionando, já que os empréstimos da FHA estão em ascensão mais uma vez, particularmente com compradores de casa pela primeira vez. No segundo trimestre de 2015, as origens dos empréstimos da FHA aumentaram 50% em relação ao trimestre anterior e cresceram 46% em relação ao ano anterior, de acordo com a RealtyTrac.

Hipotecas de taxa fixa

No mundo dos empréstimos para habitação convencionais, a hipoteca de taxa fixa é a escolha mais previsível e direta para os mutuários. Isso ocorre porque a taxa de juros não muda durante a vida da hipoteca. Como resultado, o principal e os pagamentos de juros que você faz todos os meses nunca mudam. Embora as hipotecas de taxa fixa sejam geralmente estabelecidas como um empréstimo de 30 anos, é possível obter uma hipoteca de taxa fixa de 10 ou 15 anos.

Sua taxa de juros é bloqueada em uma hipoteca de taxa fixa quando você primeiro obtém o empréstimo e permanece o mesmo até vender, refinanciar ou pagar o empréstimo. Isso significa que se sua taxa de juros for 4. 2% quando você obtiver o empréstimo, 20 anos depois, a taxa ainda será 4. 2% (se você ainda tiver a hipoteca).

A vantagem de uma hipoteca de taxa fixa é simples: não há surpresas. Você nunca terá que lidar com pagamentos mensais variáveis ​​que variam com os movimentos das taxas de juros. Mesmo que a inflação fique fora de controle e as taxas de hipoteca disparem para 20%, seu pagamento mensal permanece o mesmo. Isso permite que você mantenha o controle de seu orçamento. Uma hipoteca de taxa fixa geralmente é a melhor opção se você acha que vai ficar em uma casa por mais de cinco anos, e também é uma escolha inteligente quando as taxas de juros estão aumentando. Além disso, porque essas hipotecas simples são fáceis de entender, elas são ideais para compradores de casa pela primeira vez.

No entanto, você pagará um prémio pela previsibilidade do pagamento. As hipotecas de taxa fixa são geralmente mais dispendiosas que as hipotecas de taxa ajustável (veja abaixo). De acordo com o Bankrate. as taxas de hipoteca médias de 2014 foram de 4,5% para hipotecas de taxa fixa de 30 anos em comparação com 3,3% nos primeiros cinco anos de um ARM de 5/1 (a taxa é fixada em cinco anos e ajustável para o restante 25 anos de uma hipoteca de 30 anos). Isso equivale a pagamentos mensais de US $ 1 000 em uma hipoteca de US $ 200 000 com a taxa fixa de 30 anos (incluindo o principal e os juros), em vez de US $ 875 por mês para o período de "lua de mel" do ARM de 5/1.

Hipotecas de taxa ajustável

Quando você considera as economias mostradas no exemplo acima, você pode ser tentado a criar uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Mas os ARMs carregam muita incerteza. Embora uma hipoteca de taxa ajustável possa oferecer um benefício de custo importante no início do empréstimo, você poderia pagar por pás pela estrada.

Também conhecido como "hipoteca de taxa variável" ou "hipoteca de taxa variável", um ARM é uma hipoteca em que a taxa de juros muda ao longo do tempo.Com um ARM, sua taxa de juros inicial é tipicamente corrigida por um período de tempo, e esta taxa de juros "teaser" é freqüentemente menor que a taxa de mercado. Após um certo período de tempo especificado em seu contrato (às vezes conhecido como o período de "lua de mel" mencionado acima), a taxa de juros em seu empréstimo se ajusta ou reinicia regularmente, às vezes com freqüência como a cada mês. Esses ajustes também mudarão seus pagamentos de hipoteca mensais. Por exemplo, a taxa de juros inicial para um ARM de 2/28 é fixada por um período de dois anos e, em seguida, é redefinida para uma taxa flutuante para os restantes 28 anos da hipoteca de 30 anos.

Quando você possui um ARM, seus pagamentos de hipoteca mensais podem aumentar consideravelmente ao longo da vida do empréstimo. Em apenas um ano, um ARM de 6% pode aumentar para 11% ou mais, se as taxas de juros estiverem aumentando. Muitos proprietários com ARMs perderam suas casas no acidente de habitação recente porque seus pagamentos continuaram aumentando. Esses mutuários não podiam vender ou refinanciar para sair do seu empréstimo e, eventualmente, o valor de suas casas caiu para menos do que o montante que eles deviam na hipoteca. Para compensar, as hipotecas de taxa ajustável podem ser extremamente difíceis de entender, o que os torna uma escolha questionável para os compradores pela primeira vez.

No lado positivo, os ARMs permitem aproveitar as taxas de juros decrescentes sem ter que refinanciar. É também uma opção viável e acessível se você planeja apenas ficar em casa por um ano ou dois.

A linha inferior

Determinar o tipo de hipoteca que é melhor para você depende de uma série de fatores, do tamanho do adiantamento que você pode pagar e seu fluxo de caixa mensal para o estado atual do mercado. Embora você possa estar tentado a explorar a web para a resposta, as taxas de hipoteca estão mudando constantemente, por isso vale a pena recorrer aos especialistas. Fale com pelo menos dois corretores ou credores de hipotecas diferentes e discuta sua situação única. Esses profissionais podem oferecer orientação, explicar suas opções e ajudá-lo a escolher a hipoteca mais adequada para suas necessidades específicas.

Veja Princípios de hipoteca e Como comprar taxas de hipoteca para obter mais informações. Então, não perca programas especiais se esta é sua primeira compra de casa, também confira Créditos para compradores de casa pela primeira vez .